Ипотекелық несие

Екіншілік нарықтың дамуы банктерді  бос несие ресурстарынан қамтамасыз етеді;  несиелер бойынша пайыз  мөлшерлемелері үшін банктерді қолдайтын  мемлекеттік қорларды құрудың маңызы зор.

Келесі шараларды жүзеге асыру  қажет:

1. несиелерді беру процесін жетілдіру және унификациялау;
2. пәтердің тек тұтыну сапаларын ғана емес, сондай-ақ заем алушылардың болашақ шығындарын да – жөндеу, техникалық қызмет көрсету, эксплуатациясын да есепке ала отырып, тұрғын үйдің нарықтық құнын бағалау әдістемесін жетілдіру;
3. сенімді заңнамалық нормативтік базаны құру; құқытардың оптималды балансын бекіту;
4. ипотекалық облигациялар бойынша инвесторларға салық жеңілдіктерін ұсыну.

Қазақстандағы пайыз мөлшерлемелерін  бағалау қиын, өйткені экономика  әлі де көп дәрежеде долларланған; қаржылық мәмілелердің 70 пайызына жуығы  долларға деноминацияланған немесе индекстелген. Айналыстағы мемлекеттік, муниципалды және корпоративтік қарыздық бағалы қағаздардың 2,4 млрд. долларының 30,9 пайызы теңгелік құралдармен көрсетілген.

 Ипотекалық тұрғын үй несиелендіру жүйесін одан әрі дамыту бойынша жұмыстар бағдарламасының маңызды элементтері болып мыналар табылады:

1. тұрғын үй нарығының барлық қатысушыларының өзара әрекеттесу механизмдерін құру, оның ішінде коммерциялық емес ұйымның шеңберіндегі бірлесу жолымен;
2. тұрғын үй нарығының барлық қатысушыларының белсенділігін ынталандыруға бағытталған бюджет саясатын жүзеге асыру;
3. қала деңгейінде құқықтық және нормативтік базаны жетілдірудің жеке инициативаларды жүзеге асыру;
4. қалалық ипотекалық несие жүйесінің басқа облыстардың ипотекалық жүйелерімен өзара әрекеттесу механизмдерін құру, біріккен бағдарламаларды дайындау;

     5.тұрғын үй ипотекасы саласында мамандарды дайындау

Негізгі қарыздың соммасын және пайыздарын толық өтеуге дейін  қарыз алушы банктің келісімінсіз үшінші тұлғаға қозғалмайтын мүлікті бере немесе сата алмайды. Қарыз алушының несиені қайтара алмай қалған жағдайда банктің шығындарын өтеу үшін мүлікке қолданылатын өндіріп алу айналысы жүзеге асады.

    Тұрғын үй  сатып алу үшін берілетін несиенің беру шарттары мен схемасы банк пен қарыз алушының келісімі арқылы жүреді. Несиелеу инструменті ретінде ауыспалы пайыздық ставкасының қолданылуы, негізгі қарыздық сомасын индекстеу, қарыз алушының төлемінің мерзімін ұзарту болады. Несиенің түріне байланысты кепілзат жөніндегі келісім шартта несиенің формасы, мөлшері және несиенің  кепілзатпен қамтамасыз етілгені қарастырылады.

2. Қазақстан Республикасындағы ипотекалық несиелендіруді дамыту

Қазақстан Республикасы Үкіметінің бұл  бағыттағы жұмысының бірінші сатысы 2000 жылдың 21 тамызында шыққан №1290 Қаулысы арқылы  Қазақстан Республикасында Тұрғын үй құрылысын ұзақ мерзімге қаржыландыру және ипотекалық несие беру жүйесін дамыту концепциясын қабылдау болып табылады.   Концепцияны іс жүзіне асыру Қазақстанда негізгі әрекеті талап ету құқықтарын сатып алу арқылы екінші деңгейлі банктерді қайта қаржыландыру болып табылатын «Қазақстан Ипотекалық Компаниясы» Акционерлік қоғамын құру қажеттілігін айқындады.

Халықаралық тәжірибе көрсеткендей, арнайы тәсілмен қалыптастырылған орны толтырылған ипотекалық құнды қағаздар тұрғын үй нарығына инвестор тартудың тиімді құралдарының бірі. 2005 жылдың басындағы жағдай бойынша «ҚИК» АҚ-ның ипотекалық агенттік облигациялар нарығындағы үлесі 91%-ды құрайды. Нарықтың 8% -ы «БТА-Ипотека» АҚ, «БанкЦентрКредит» АҚ, «Астана-Финанс»АҚ тәрізді қаржы ұйымдарына келеді.

2004 жылдың 19 наурызында  Президент өзінің Қазақстан халқына  жолдауында бүгінгі таңның негізгі  мәселелерінің бірі – тұрғын  үй мәселесін көтерді. 

ҚР Президентінің 2004 жылдың 11 маусымындағы Жарлығын орындау үшін 2005-2007 жылдары тұрғын үй құрылысын  дамыту жөніндегі Мемлекеттік бағдарламаны іс жүзіне асыру басталды, бұл жерде «ҚИК» АҚ қаржы операторының рөлін атқарды [15].

Сөйтіп арнайы бағдарламаны жүзеге асыру Қазақстанның әлеуметтік дамуында да, сонымен қатар оның экономикалық дамуында да маңызды рөл  атқарады. Аталған бағдарлама арқылы азаматтар жаңа, арзан тұрғын үй алу мүмкіндігіне ие болады, бұл орайда мұндай мүмкіндікке халықтың шынымен де осыған мұқтаж бөлігі ие болады, яғни жылжымайтын мүлік нарығында қызмет жасайтын делдалдардың қатысуы болмайды [5].

Алматыда 2010 жылдың 26 сәуірінде  «Іскер Журналистика Орталығының» мәлімдеуі бойынша мемлекеттің үлесі бар үш қазақстандық банк - "БТА Банкі" АҚ, "Альянс Банкі" АҚ, "Темірбанк" АҚ және "БТА Ипотека" Ипотекалық ұйымы" АҚ - ипотекалық несиелеу нарығында жұмыс жүргізудің бірыңғай стандарттарын қабылдауға келіскені туралы хабарлады. Осы стандарттарды жасау қажеттілігі Қазақстанның ипотекалық несиелеу нарығындағы бірқатар объективті мәселелерімен айқындалды. Олардың бастылары - несие алушылардың төлеу қабілеттілігінің төмендігі және қазақстандық банктердің несиелік портфельдері сапасының ары қарайғы нашарлауы.

Бұл негативті тенденцияларды жеңу мақсатында және қазіргі мәселелерді шешу үшін бірыңғай кешенді тәсілді қолдану қажеттігін түсіне отырып, мемлекеттік үлесі бар қазақстандық банктер несие алушылардың кең тобына арналған жүйелі шешімдердің үш пакетін жасап шығарды.

Бірінші пакет әлеуметтік жағынан қорғалмаған, ипотекаға  сатып алған жалғыз тұрғын үйі  бар несие алушыларға арналған. Несие  алушылардың бұл тобына ипотекалық заемды қайта құрылымдау механизмі ұсынылатын болады. Бұған ағымдағы ай сайынғы төлемнің 10%-ға уақытша азаюы және екі жылдық жеңілдік мерзімі кіреді.

Екінші пакетке ипотекаға  сатып алынған тұрғын үйді жалға  беру механизмі енгізілген. Бұл пакет, объективті себептермен, ағымдағы ай сайынғы төлемдердің 50 пайызынан астам сомасын төлей алмайтын несие алушылар тобына ұсынылады. Осы механизмді іске асыру несие алушылардан тұрғын үйді ағымдағы нарық бағасымен сатып алып, ары қарай 2 жыл бойы жалға беруді көздейді. Осылай несие алушылардың бұл тобы тиімді шарттарда өз үйінде ары қарай тұра беру мүмкіндігін алады, ал ай сайынғы жалдау төлемі қазіргі несие өтемдерінің 50%-нан аспайды. Екі жыл өткеннен кейін несие алушы үйді қайта сатып алу құқығына ие болады. Ал тұрғын үй бағасы клиенттің банк алдындағы қалған берешегіне теңеледі.

Үшінші пакет үстемақы мөлшерлемесін азайту мүмкіндігі мен  несиелеу мерзімі 3 жылға ұзартуды қарастырады. Әрбір жағдай бойынша шешім жеке қабылданады.

Мемлекеттік үлесі бар  қазақстандық банктер ипотекалық несиелеу нарығында проблемаларды шешудің осындай кешенді тәсілді пайдалану тиімді және лайықты болатынына кәміл сенеді.

Бұл шаралар ипотекалық несиелер бойынша бар берешекті  шығынға жазуды білдірмейді, бұл  ипотека нарығындағы жағдайды оңалтуға және қазақстандық несие алушыларының қарыз ауыртпалығын жеңілдетуге бағытталады.

Қазақстандық ипотекалық несиелеу нарығындағы проблемалар  әлемдік қаржы дағдарысының қазақстандық экономикаға ықпалы ретінде 2007 жылдың күзінде басталды. Ипотекалық несиелеу көлемінің, бір жағынан, өтімділік дефицитімен, ал екіншіден қазақстандық банктердің несие саясатын қатаңдатуы, сондай-ақ халықтың кіріс деңгейінің төмендеу себептерінен қысқарды. Салдарында Қазақстанның жылжымайтын мүлік нарығында коллапсқа әкелді.

Қаржы жүйесінің дамуы, қаржы нарығындағы жағдайдың  жақсаруы, ипотекалық несиелендіру көлемдерінің көбеюі несие бойынша төленетін  сыйақы мөлшерлемесінің төмендеуіне  әкелді. Осы жүйені енгізіп дамыту арқылы халық ұзақ мерзімді ипотекалық несие түрінде берілген қаржыға бастапқы, сондай-ақ екінші нарықта да дайын тұрғын үй сатып алу, сонымен қатар үй салу және жөндеу мүмкіндігіне ие болады.

     Қазақстан Республикасы Үкіметінің бұл бағыттағы жұмысының бірінші сатысы 2000 жылдың 21 тамызында шыққан 1290 Қаулысы арқылы    Қазақстан Республикасында Тұрғын үй құрылысын ұзақ мерзімге қаржыландыру және ипотекалық несие беру жүйесін дамыту концепциясын қабылдау болып табылады.   Концепцияны іс жүзіне асыру Қазақстанда негізгі әрекеті талап ету құқықтарын сатып алу арқылы екінші деңгейлі банктерді қайта қаржыландыру болып табылатын

«Қазақстан Ипотекалық Компаниясы» Акционерлік қоғамын  құру қажеттілігін айқындады.

     Халықаралық тәжірибе көрсеткендей, арнайы тәсілмен қалыптастырылған орны толтырылған ипотекалық құнды қағаздар тұрғын үй нарығына инвестор тартудың тиімді құралдарының бірі. 2005 жылдың басындағы жағдай бойынша «ҚИК» АҚ-ның ипотекалық агенттік облигациялар нарығындағы үлесі 91%-ды құрайды. Нарықтың 8% -ы «БТА-Ипотека» АҚ, «БанкЦентрКредит» АҚ, «Астана-Финанс»АҚ тәрізді қаржы ұйымдарына келеді.

     2004 жылдың 19 наурызында Президент өзінің Қазақстан халқына жлдауында бүгінгі таңның негізгі мәселелерінің бірі – тұрғын үй мәселесін көтерді.

   ҚР Президентінің  2004 жылдың 11 маусымындағы Жарлығын орындау үшін 2005-2007 жылдары тұрғын үй құрылысын дамыту жөніндегі Мемлекеттік бағдарламаны іс жүзіне асыру басталды, бұл жерде «ҚИК» АҚ қаржы операторының рөлін атқарды [17].

    Сөйтіп арнайы бағдарламаны жүзеге асыру Қазақстанның әлеуметтік дамуында да, сонымен қатар оның эконгомикалық дамуында да маңызды рөл атқарады. Аталған бағдарлама арқылы азаматтар жаңа, арзан тұрғын үй алу мүмкіндігіне ие болады, бұл орайда мұндай мүмкіндікке халықтың шынымен де осыған мұқтаж бөлігі ие болады, яғни жылжымайтын мүлік нарығында қызмет жасайтын делдалдардың қатысуы болмайды.

Ипотекалық нарықтағы  дағдарыс белгілеріне нақты қарсылық ретінде ипотекалық заемдарды қайта  қаржыландырудың мемлекеттік бағдарламасы болды. Ол 2009 жылы Қазақстан Республикасы Үкіметінің бастамасымен "Самұрық-Қазына" Ұлттық әл-ауқат қоры" АҚ және бірқатар қазақстандық банктер арқылы жүзеге асырылды. Бұл мақсаттарға мемлекет 120 млрд. теңге бөліп, бұлар еліміздің 8 коммерциялық банкі арасында бөлінді.

Осы бағдарлама аясында 15,3 мыңға жуық несие қайта қаржыланып, олардың үстемақы мөлшерлемелері 4,5 пайызға азайды (несие алушылардың стандарты тобы үшін 12%-ға дейін, және халықтың әлеуметтік жағынан қорғалмағандары үшін 7,5%-ға дейін). Бұл бағдарламаны жүзеге асыру арқылы несие алушылардың қарыздық жүктемесі, орташа есеппен, 17 пайызға жеңілдеді. Сонымен бірге, бағдарламаға қатысқан банктер қайтарылатын қаражат есебінен 15 жыл ішінде жаңа несие беру мүмкіндігін алды. Сондай-ақ, 2009 жылдың нәтижелері бойынша Альянс Банкі, БТА Банкі, БТА Ипотека және Темірбанк 13 мыңға жуық төлемдер бойынша мерзімді ұзартып, ал кешіктірілген өсімпұл сомасы 32,5 млрд. теңге құрады. 2009 жылдың соңындағы жағдай бойынша, аталған қаржылық институттардың ипотекалық несиелер мен жылжымайтын мүлік кепілдігіне берген несиелердің көлемі 507,7 млрд. теңге болса, бұлардың саны 141,6 мыңды құрайды.

Тұрғын  үй құрылысы Қазақстанның 2030 жылға дейінгі Даму стратегиясының басым бағыттарының бірі болып танылды  және Қазақстан Республикасы Президентінің  жыл сайынғы Жолдауына сәйкес «біздің азаматтар әсіресе жас отбасылар үшін тұрғын үйге қол жетімділік пен сапасы» ұзақ мерзімді перспективаға жалпы ұлттық сипаттағы аса маңызды міндеттердің бірі болып табылады.

Ипотекалық  тұрғын үйді несиелеудің  алдыңғы  формасын дамыту арқылы қалың  бұқараға тұрғын үйге қол жетімділігін арттыру мақсатында 2003 жылы «Қазақстанның ипотекалық несиелерге кепілдік беру қоры» АҚ (бұдан әрі-ҚИНКБҚ) мемлекеттік қаржылық даму институты құрылды.

«ҚИНКБҚ»  АҚ қызметі еліміздің  банк секторына халыққа несиелеудің  ипотекалық бағдарламасына қол жетімділікті жасауға жәрдем көрсетуге бағытталған, несиегерлермен, инвесторлармен және сақтандыру компанияларымен несие тәуекелін бөлу арқылы (қарызгер дефолтының болуы және кепілге қойылған жылжымайтын мүлік құнының төмендеуі), әлемдік және ұлттық экономика дамуының циклдік әсеріне әкелуі.

Standard & Poor’s тәуелсіз агенттігінен  «ҚИНКБҚ» АҚ ұзақ мерзімді  несие рейтингі"ВВ-/болжам Тұрақты/»  және ұлттық шкала бойынша  рейтинг"kzA-" бар.

Қазіргі әлемдік тәжірибеде негізделген  уақытта ипотекалық несиелеуге кепілдік берудің әрекетті мехзанизм әлеуетінің маңыздылығы үшін, «ҚИНКБҚ» АҚ қызметін кеңейту арқылы дағдарыс кезеңде жылжымайтын мүлік нарығын және ипотекалық несиелеуді қалпына келтіру бойынша көмек көрсету мақсатында барлық қажетті алғышарттар бар.

«ҚИНКБҚ»  АҚ 2010-2020 жылдарға арналған даму стратегиясы  «ҚИНКБҚ» АҚ миссиясын, алдын ала көру, стратегиялық мақсаттар  мен міндеттерін белгілейді, өзінің ерекшелігінде мемлекеттік қолдау құралы ретінде бірегей болып  табылады және Қазақстан Республикасының ипотекалық нарық инфрақұрылымының маңызды элементі болады. Оны әзірлеу кезінде «Самұрық-Қазына» ҰӘҚ АҚ 2020 жылға дейін дамудың стратегиялық басымдылығы есепке алынды, «ҚИНКБҚ» АҚ қызметі «Тұрғын үй құрылысын қолдау» бағытында мемлекеттік-жеке серіктестікті дамыту негізінде еліміздің экономикасының тұрақтылығын жоғарылату, түрлендіру және  жаңартуға көмектеседі [7].

 Миссиясы: Несие тәуекелін несиегерлер,  инвесторлар, сақтандыру ұйымдарының  бөлуі арқылы мемлекеттік тұрғын  үй саясатын іске асыру мақсатында Қазақстан Республикасының қалың бұқара тобының ипотекалық несиелеуге қол жетімділігін арттыру.

 Алдын-ала көру: ҚР  аймағында  әр түрлі ипотекалық бағдарлама  бойынша кепілдік беру және  қарызгердің  несие жүктемесін  төмендетуді жүзеге асыратын ірі тәуелсіз компания.