Специфика расчета накопленного износа недвижимости

2. Определим  издержки на улучшения и устройство  участков:

180 + 10 + 60 + 20 + 10 + 40 = 320 тыс. руб. 

3. Настоящая  стоимость земельного массива  с учетом равномерного поступления  чистого дохода в течение 4 лет и норме отдачи 10%:  

   (750-320/4)*3,1699

где 3.1699 — коэффициент настоящей стоимости  аннуитета.

Таким образом, стоимость земельного массива  составляет 340 тыс. руб.

Техника остатка для земли применяется при отсутствии данных о продажах свободных участков земли.

Метод капитализации чистой земельной  ренты основан на принципе добавочной продуктивности, согласно которому после распределения между всеми факторами производства регулярных доходов от бизнеса, реализуемого на объекте недвижимости, часть этих доходов может быть отнесена к земельному участку.

Определение восстановительной стоимости (стоимости  замещения) оцениваемого здания основано на включение в стоимость нового строительства прямых и косвенных издержек.

Прямые  затраты — затраты, непосредственно  связанные со строительством, и в  общем случае включают в себя:

• стоимость строительных материалов, изделий и оборудования;
• стоимость эксплуатации строительных машин и механизмов;
• основную заработную плату строительных рабочих;
• стоимость временных зданий, сооружений и инженерных сетей;
• прибыль и накладные расходы подрядчика.

Косвенные затраты — расходы, сопутствующие, но не относящиеся непосредственно  к строительству. Косвенные затраты обычно включают в себя:

• затраты на подготовку территории строительства;
• затраты на проектные и изыскательские работы;
• прочие затраты и работы;
• содержание дирекции (технический надзор) строящегося предприятия (учреждения), затраты на авторский надзор;
• другие виды косвенных издержек.

Определение значений прямых издержек основано на применении общих правил определения сметной стоимости строительства, изложенных в действующих нормативных и руководящих документах.

Расчеты значений прямых издержек могут быть выполнены одним из двух способов:

• пересчетом известной величины сметной стоимости строительства с применением индексов;
• путем составления восстановительной сметы на объект оценки.

При наличии  для объекта оценки проектно-сметной  документации значение прямых издержек определяется как величина сметной  стоимости строительства, пересчитанная  на дату оценки с помощью индексов, учитывающих отношение текущего уровня цен в строительстве к  ценам 1984 года, принятых в качестве базисных (индексный метод).

При отсутствии проектно-сметной документации на объект оценки следует восстановить смету  одним из двух способов:

• по укрупненным сметным нормативам (метод сравнительной единицы);
• по сборникам единичных расценок и прейскурантам (метод количественного анализа).

Использование укрупненных сметных нормативов для вычисления прямых издержек допустимо  для типовых проектных решений  зданий и сооружений, а также повторно применяемых экономических индивидуальных проектов.

Для целей  оценки рыночной стоимости недвижимости применяют следующие виды укрупненных  показателей:

• укрупненные показатели сметной стоимости (УПСС);
• укрупненные сметные нормы (УСН) на здания, сооружения, конструкции и виды работ;
• прейскуранты на строительство зданий и сооружений (ПРЭС);
• укрупненные показатели восстановительной стоимости для целей переоценки основных фондов.

При этом стоимость строительно-монтажных  работ может приводиться с  разбивкой по видам работ и  комплексам строительных конструкций (метод разбивки на компоненты).

Значения  косвенных издержек, как правило, определяются как процент от прямых издержек по рыночным данным.

Прибыль предпринимателя определяется как сумма, которую предприниматель ожидает получить в виде премии за использование своего капитала. Значение прибыли предпринимателя принимается по рыночным данным.

Износ — это уменьшение стоимости объекта недвижимости, обусловленное различными причинами. Износ обычно измеряют в процентах, а стоимостным выражением износа является обесценение.

Износ в оценочной практике необходимо отличать по смыслу от подобного термина, используемого в бухгалтерском  учете (начисление износа). Оценочный  износ — один из основных параметров, позволяющих рассчитать текущую  стоимость объекта оценки на конкретную дату.

Таким образом, учет износа объекта — это  своего рода корректировка стоимости  вновь воспроизведенного здания (воспроизведенного с помощью  затратного подхода) для того, чтобы  определить стоимость оцениваемого объекта.

Накопленный (совокупный) износ объекта оценки — совокупность всех возможных видов  износа, который характеризуется  уменьшением полезности объекта  недвижимости, его потребительской  привлекательности с точки зрения потенциального инвестора и выражается в снижении со временем стоимости (обесценении) под воздействием различных факторов. По мере эксплуатации объекта постепенно ухудшаются параметры, характеризующие  конструктивную надежность зданий и  сооружений, а также их функциональное соответствие текущему и тем более  будущему использованию, связанные  с жизнедеятельностью человека. Кроме  того, на стоимость недвижимости в не меньшей степени оказывают влияние и внешние факторы, обусловленные изменением рыночной среды, наложением ограничений на определенное использование зданий и т. д.

Совокупный  накопленный износ является функцией времени жизни объекта. Рассмотрим основные оценочные понятия, характеризующие  этот показатель (рис. 1).

Рис. 1. Периоды жизни здания и характеризующие  их оценочные показатели

Физическая  жизнь здания (ФЖ) — период эксплуатации здания, в течение которого состояние несущих конструктивных элементов здания соответствует определенным критериям (конструктивная надежность, физическая долговечность и т. п.). Срок физической жизни объекта закладывается при строительстве и зависит от группы капитальности зданий. Физическая жизнь заканчивается, когда объект сносится.

Хронологический возраст (ХВ) — период времени, прошедший со дня ввода объекта в эксплуатацию до даты оценки.

Экономическая жизнь (ЭЖ) — время эксплуатации, в течение которого объект приносит доход. В этот период проводимые улучшения вносят вклад в стоимость объекта. Экономическая жизнь объекта заканчивается, когда эксплуатация объекта не может принести доход, обозначенный соответствующей ставкой по сопоставимым объектам в данном сегменте рынка недвижимости. При этом проводимые улучшения уже не вносят вклад в стоимость объекта вследствие его общего износа.

Эффективный возраст (ЭВ) рассчитывается на основе хронологического возраста здания с учетом его технического состояния и сложившихся на дату оценки экономических факторов, влияющих на стоимость оцениваемого объекта. В зависимости от особенностей эксплуатации здания эффективный возраст может отличаться от хронологического возраста в большую или меньшую сторону. В случае нормальной (типичной) эксплуатации здания эффективный возраст, как правило, равен хронологическому.

Оставшийся  срок экономической жизни (ОСЭЖ) здания — период времени от даты оценки до окончания его экономической жизни.

Субъективность  определения таких показателей, как срок экономической жизни  и эффективный возраст, требует  от оценщика достаточно высокой квалификации и немалого практического опыта.

Для определения  величины накопленного износа используют следующие методы :

• метод сравнения продаж;
• бухгалтерский;
• метод разбивки.

Метод сравнения продаж основан на определении величины накопленного износа как разницы между стоимостью нового строительства и стоимостью сооружения на дату оценки, при этом наличие достоверных данных о продажах подобных объектов и стоимости свободных участков земли является необходимым условием.

В стоимостном  выражении совокупный износ представляет собой разницу между восстановительной  стоимостью и рыночной ценой оцениваемого объекта:

Сиз=Сзу+Свс-Соб 
 

Пример. Определить накопленный износ объекта недвижимости (коттеджа), если известны следующие сведения об объектах-аналогах:

Решение:

Определим накопленный износ объекта недвижимости. Расчеты представлены в следующей  таблице:

Таким образом, накопленный износ оцениваемого объекта недвижимости составляет приблизительно 31.9 %.

Бухгалтерский метод расчета износа основан на использовании бухгалтерских методов, т. е. на определении отношения хронологического возраста объекта к его нормативному сроку службы, определяемый на основании «Единых норм амортизационных отчислений на полное восстановление основных фондов в РФ».

Метод разбивки заключается в подробном рассмотрении и учете всех видов износа, к которым относят (рис. 2):

• устранимый и неустранимый физический износ;
• устранимый и неустранимый функциональный износ;
• внешний износ.

Устранимый (исправимый) износ — это износ, устранение которого физически возможно и экономически целесообразно, т. е. производимые затраты на устранение того или иного вида износа способствуют повышению стоимости объекта  в целом.

Неустранимый (неисправимый) износ — это износ, устранение которого либо физически  не возможно либо экономически нецелесообразно, т. е. производимые затраты на устранение того или иного вида износа не способствуют повышению стоимости объекта  в целом.