Специфика расчета накопленного износа недвижимости

Пример. Определить неисправимый функциональный износ офисного здания, если известно что:

• при определении стоимости нового строительства для рассматриваемого здания не учитывалась установка системы пожаротушения (так как в существующем здании ее нет), при этом предполагается, что чистая потеря дохода, вызванная отсутствием установки, составляет 20 тыс. руб., норма капитализации для зданий — 10%, а стоимость устройства системы пожаротушения при строительстве нового здания — 150 тыс. руб.
• оцениваемое здание имеет большую высоту этажа, которая с точки зрения рынка на дату оценки является избыточной, при этом текущая восстановительная стоимость существующего здания 174 900 тыс. руб., а текущая восстановительная стоимость точно такого же здания, имеющего нормальную, с точки зрения рынка, высоту этажа, 172 900 тыс. руб., физический износ определен на уровне 40%, ежегодно владелец несет дополнительные издержки, связанные с большой высотой этажа (отопление, освещение и т. д.), в размере 500 тыс. руб., существующий коэффициент капитализации для зданий составляет 10%.

Решение:

1. Определим  величину неисправимого функционального  износа, вызванного недостатками, не  включенными в стоимость нового  строительства, но которые должны  быть, исходя из рыночных данных  о потерях доходов, вызванных  отсутствием элемента или оборудования (в нашем случае — системы  пожаротушения) 

20/0,1-150=50 тыс. руб.  

2. Определим  величину неисправимого функционального  за счет «сверхулучшений» (в нашем случае — большую высоту этажа):

  (174900-172900)*(1-0,4)+500/0,1=6200 тыс. руб.  

Таким образом, стоимость неисправимого  функционального износа здания составляет:

50+6200=6250 тыс. руб.  
 
 
 

Внешний (экономический) износ — обесценение объекта, обусловленное негативным по отношению к объекту оценки влиянием внешней среды: рыночной ситуации, накладываемых сервитутов на определенное использование недвижимости, изменений окружающей инфраструктуры и законодательных решений в области налогообложения и т. п. Внешний износ недвижимости в зависимости от вызвавших его причин в большинстве случаев является неустранимым по причине неизменности местоположения, но в ряде случаев может «самоустраниться» из-за позитивного изменения окружающей рыночной среды.

Для оценки внешнего износа могут применяться  следующие методы:

• метод капитализации потери дохода, относящегося к внешнему воздействию;
• метод сравнения продаж подобных объектов при наличии и без внешних воздействий.

При наличии  достаточного количества данных, второй подход более предпочтителен.

Метод капитализации потери дохода предполагает определение потерь дохода всей собственности за счет внешних воздействий. Затем доля потерь, приходящаяся на здание, капитализируется при норме капитализации для зданий.

Пример. Определить внешний (экономический) износ склада, если известно что: чистый доход без учета внешних факторов после устранения исправимого физического и функционального износа составляет 25 000 тыс. руб.; текущий чистый доход после устранения исправимого физического и функционального износа — 21 000 тыс. руб.; стоимость земли — 5 000 тыс. руб., норма капитализации для земли — 10%; норма капитализации для земли — 15%.

Решение:

1. Определим  потерю чистого дохода за счет  внешних факторов:

2500-2100=400 тыс. руб.  
 

2. Определим  чистый доход, относящийся к  зданию:

2100-5000*0,1=1600 тыс. руб.  

3. Определим  потерю чистого дохода, относящуюся  к зданию:

1-(500/2100)*400=305 тыс. руб.  

Таким образом, стоимость внешнего (экономического) износа склада составляет:

305/0,15=2035 тыс. руб.

Метод парных продаж основан на анализе имеющейся ценовой информации по недавно проданным аналогичным объектам (парным продажам). При этом предполагается, что объекты парной продажи отличаются друг от друга только выявленным и соотнесенным к объекту оценки экономическим износом.

Пример. Определить внешний (экономический) износ склада, находящегося вдалеке от вещевого рынка, если известно что: цена продажи объекта-аналога, находящегося вдалеке от вещевого рынка — 600 тыс. руб.; цена продажи объекта-аналога, находящегося вблизи от вещевого рынка — 450 тыс. руб.; разница в физических и других различиях объектов-аналогов составляет 60 тыс. руб.

Решение:

1. Определим  стоимость внешнего (экономического) износа склада:

600-450-60=90 тыс. руб.  
 
 
 
 

                                                  Заключение 

       Отметим, что затратный подход применим к оценке практически любых объектов недвижимости. Однако не во всех случаях такое применение оправданно (например, оценка доходоприносящей недвижимости). В связи с этим наиболее распространенной областью применения затратного подхода является оценка объектов на "пассивных" или малоактивных секторах рынка недвижимости.

     Преимущество применения затратного подхода в данном случае связано с тем, что недостаточность и / или недостоверность информации о состоявшихся сделках по купле - продаже объектов аналогов в ряде случаев ограничивает возможность использования. 
      Затратный подход применяют также при технико - экономическом обосновании нового строительства, при оценке рыночной стоимости объектов незавершенного строительства и реконструируемых объектов. В ряде случаев затратный подход позволяет оценить эффективность инвестиционного проекта. 
     Используя сочетание затратного и доходного подходов, а именно сравнивая затраты на строительство объекта с полученным от него доходом, оценщик делает вывод о наилучшем и наиболее эффективном использовании земельного участка,         относящегося к объекту оценки.

Для отражения  результатов оценки в финансовой отчетности предприятия (переоценка основных фондов) оценщики на основании Положения  по бухгалтерскому учету "Учет основных средств" (ПБУ 6/01), утвержденного  Приказом Минфина России от 30.03.2001 N 26н, определяют стоимость объекта оценки затратным подходом.

Постоянно расширяющейся сферой применения затратного подхода выступает рынок страховых  услуг. Здесь предпочтение этому  подходу отдается потому, что страховая  сумма, сумма страхового взноса и  страхового возмещения определяются исходя из затрат страхователя с помощью  затратного подхода. 
Специфической областью применения затратного подхода является оценка уникальных объектов и объектов специального назначения (школ, церквей, вокзалов и т.д.). Для таких объектов трудно найти сопоставимые продажи и уровень арендных ставок, поэтому анализ затрат на их воспроизводство или замещение остается единственной приемлемой альтернативой оценщика. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Литература 

1. "О  порядке оценки недвижимого имущества,  находящегося в государственной

собственности, и прав на него". Распоряжение Губернатора  Санкт-Петербурга от 1 августа 1996 № 113-р.

2. "Единые  нормы амортизационных отчислений  на полное восстановление основных  фондов в РФ". Постановление  Правительства Российской Федерации 

3. ВСН  53-86. Правила оценки физического износа жилых зданий. Государственный комитет по гражданскому строительству и архитектуре при Госстрое СССР. М., 1990.

4. УПВС  сб. № 28. Укрупненные показатели  восстановительной стоимости жилых,  общественных зданий и здания  и сооружения коммунально-бытового  назначения для переоценки основных  фондов. М., 1970

5. Терминологический словарь "Экономика и управление на предприятиях".

6. «Оценка недвижимости и управление собственностью», Татарова А.В., Таганрог,2003

7.«Рыночная стоимость фирмы: принципы и методы оценки», Ушаков Е.П.,      Охрименко С.Е. Москва, 1997.

8.  «Оценка бизнеса», А.Г. Грязнова, М.А. Федотова. М., 2000.