Сущность и выды износа недвижимости

       Введение 

       Приступая к рассмотрению актуальности вопроса  износа недвижимости, нужно понимать, что недвижимость – это главное средство экономики (в мировом масштабе), без которого никакая деятельность по производству каких-либо благ (товаров, услуг, работ) не может существовать в современном обществе.

       Для создания новых объектов недвижимости, а также поддержания в надлежащем состоянии уже введённых в  эксплуатацию объектов тратится большая часть доходов предприятий или граждан.

       В современном темпе развития экономики объекты недвижимости скорее становятся негодными в силу морального износа, а не физического. Хотя ещё в прошлом столетии именно физический износ считался основным показателем для принятия управленческого решения о воспроизводстве нового объекта или реконструкции старого. В настоящее время технологии шагают куда более широкими шагами, нежели ранее. И с каждым годом в этом всё больше убеждаешься. Люди уже не заметили как стали мобильны, в городах появились «пробки», о которых даже и не думали. Появляются новые планы по модернизации зданий и сооружений, их переустройстве и перепланировке. Также необходимо решать вопрос об открытии текущего производства или расширении существующего в связи с возросшими потребностями современного общества.

       Тут мы снова сталкиваемся с вопросом: «Что делать? Воспроизводить новое или отремонтировать старое?». Тут же совместно приходится решать и другие вопросы: как сохранить престиж за именем компании, как не потерять лицо фирмы, её фирменный стиль.

       Вот здесь и кроется смысл в износе недвижимости. Износ, как ни странно, оказывает огромное влияние на принятие управленческого решения, будь то предприятие, офис юридической конторы или загородным дом.

       Недвижимость  играет в жизни современных людей  огромную роль, если не сказать решающую. Строительство новых объектов недвижимости вызвано прежде всего увеличивающейся потребностью людей в жилье, производственных и складских базах. На принятие решения о новом строительстве всегда будет влиять состояние находящегося в распоряжении объекта недвижимости, а именно износа. Но прежде разберёмся с необходимыми понятиями теории недвижимости и износа объектов недвижимости. 
 

Основные  понятия и определения 

       Понятие недвижимости нам раскрывает Гражданский кодекс РФ и в него входит следующее: к недвижимому имуществу относят земельные участки, участки недр, обособленные объекты, здания и сооружения, многолетние насаждения, объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.

       Недвижимость  обладает рядом свойств:

       - полезность – для удовлетворения потребностей владельца в жилой или производственной площади;

       - фундаментальность. Недвижимость  – это товар, который невозможно  потерять, похитить, сломать при  обычных условиях;

       - долговечность;

       - стационарность;

       - неповторимость;

       - управляемость;

       - регламентация сделок с недвижимостью  государственными органами;

       - тенденция к росту стоимости.

       Все эти свойства, какие-то в большей  степени, какие-то в меньшей, будут  влиять на оценочную стоимость объекта  собственности.

       Стоимость – это ценность конкретного объекта в конкретный момент времени в конкретных социально-экономических условиях для конкретного субъекта, преследующего конкретный экономический интерес.

       Цена – это исторический факт, который отражает конкретную сделку, когда конкретная сумма денежных средств была передана конкретному собственнику в обмен на право владения конкретным объектом.

       Рынок недвижимости – это совокупность отношений вокруг операций с объектами недвижимости: купли-продажи недвижимости, ипотеки, сдачи объектов недвижимости в аренду и т.д.

       Виды  износа. Методы оценки и расчёта 

       Дадим определение износа для последующей  его классификации.

       Износ имущества – снижение стоимости имущества по различным причинам. Существуют три вида износа недвижимости – физический, функциональный, внешний.

       Износ характеризуется уменьшением полезности объекта недвижимости, его потребительской  привлекательности с точки зрения потенциального инвестора и выражается в снижении стоимости под воздействием различных факторов со временем. По мере эксплуатации объекта постепенно ухудшаются параметры, характеризующие конструктивную надежность зданий и сооружений, а также их функциональное соответствие текущему и, тем более, будущему использованию, связанных с жизнедеятельностью человека. Кроме того, на стоимость недвижимости в не меньшей степени оказывают влияние и внешние факторы, обусловленные изменением рыночной среды, положением ограничений на определенное использование зданий и т.д. Износ обычно измеряют в процентах, а стоимостным выражением износа является обесценивание.

       Физический  износ имущества – износ, связанный со снижением работоспособности имущества в результате естественного физического старения и влияния внешних неблагоприятных факторов.

       Функциональный  износ имущества – износ из-за несоответствия современным требованиям, предъявляемым к данному имуществу.

       Внешний износ имущества – износ в результате изменения внешних по отношению к имуществу факторов.

       Износ подразделяют на устранимый и неустранимый.

       Устранимый  износ имущества – износ имущества, затраты на устранение которого меньше, чем добавляемая при этом 
стоимость.

       Неустранимый  износ имущества – износ имущества, затраты на устранение которого больше, чем добавляемая при этом 
стоимость.  

       Для наглядности и простоты понимания  видов износа составим схему. 

       Схема 1

 

       Сумма всех возможных видов износа –  это накопленный износ объекта  недвижимости.  

       Физический износ недвижимости проявляется в потере элементами строения первоначальных технических и эксплуатационных свойств, что может быть вызвано неправильной эксплуатацией, физическим и химическим воздействием.

       Выделяют  следующие виды расчёта физического  износа зданий:

       - нормативный (для жилых зданий);

       - стоимостный;

       - метод срока жизни.

       Нормативный метод предполагает использование  в оценке износа различных нормативных  документов, изданных и действующих  на территории той страны, где осуществляется оценка. Примером такого документа в Российской Федерации можно назвать «Правила оценки физического износа жилых зданий» ВСН 53-86 Госгражданстроя.

       Физический  износ здания определяется по следующей  формуле:

,

       где – физический износ здания (%); - физический износ i-ого конструктивного элемента (%); – коэффициент, соответствующий доле восстановительной стоимости i-ого конструктивного элемента в общей восстановительной стоимости здания (%); n – количество конструктивных элементов здания.

       Доли  восстановительной стоимости отдельных  конструкций, элементов и систем в общей восстановительной стоимости зданий (в %), обычно принимают по укрупнённым показателям восстановительной стоимости жилых зданий, утверждённых в установленном порядке, а для конструкций, элементов и систем, не имеющих утверждённых показателей, - по их сметной стоимости.

       Стоимостный метод определения физического  износа. Физический износ на момент его оценки выражается соотношением стоимости объективно необходимых ремонтных мероприятий, устраняющих повреждения конструкций, элемента, системы или здания в целом, и их восстановительной стоимости. Суть стоимостного метода – в определении затрат на воссоздание элементов здания.

       Физический  износ, рассчитываемый методом срока жизни. Существует взаимосвязь между физическим износом, эффективным возрастом и сроком экономической жизни объекта недвижимости. Эта взаимосвязь выражается в формуле:

       Физическая  жизнь здания (ФЖ) – определяется периодом эксплуатации здания, в течение которого состояние несущих конструктивных элементов здания соответствует определенным критериям (конструктивная надежность, физическая долговечность и т.п.). Срок физической жизни объекта закладывается при строительстве и зависит от группы капитальности здания. Физическая жизнь заканчивается, когда объект сносится.

       Хронологический возраст (ХВ) – это период времени, прошедший со дня ввода объекта  в эксплуатацию до даты оценки.

       Оставшийся  срок физической жизни (ОСФЖ).

       Экономическая жизнь (ЭЖ) – определяется временем эксплуатации, в течение которого объект приносит доход. В этот период производимые улучшения вносят вклад в стоимость объекта. Экономическая жизнь объекта заканчивается, когда эксплуатация объекта не может принести доход, обозначенный соответствующей ставкой по сопоставимым объектам в данном сегменте рынка недвижимости. При этом производимые улучшения уже не вносят вклад в стоимость объекта вследствие его общего износа.

       Эффективный возраст (ЭВ) – определяется на основе хронологического возраста здания с учетом его технического состояния и сложившихся на дату оценки экономических факторов, влияющих на стоимость оцениваемого объекта. В зависимости от особенностей эксплуатации здания эффективный возраст может отличаться от хронологического возраста в большую или меньшую сторону. В случае нормальной эксплуатации здания эффективный возраст, как правило, равен хронологическому.

       Оставшийся  срок экономической жизни (ОСЭЖ) здания составляет период времени от даты оценки до окончания его экономической  жизни. Износ в оценочной практике необходимо отличать по смыслу от подобного термина - амортизации. Оценочный износ является одним из основных параметров, позволяющих рассчитать текущую (фактическую) стоимость объекта оценки на конкретную дату.

       Также используется упрощённая формула для расчёта физического износа:

       Определение устранимого физического износа основано на учете всех необходимых  расходов по текущему ремонту, включающему  покраску и мелкий технический ремонт, который следует выполнить перед  продажей недвижимости для максимизации прибыли или минимизации убытков. Признак неустранимого физического износа здания – невозможность его дальнейшей эксплуатации по условиям технической безопасности. Износ каждого элемента объекта оценивают отдельно. Процент износа определяется в результате осмотра или технической экспертизы и переводится в денежное выражение умножением процента износа на восстановительную стоимость каждого элемента.

       Функциональный  износ возникает вследствие несоответствия объекта современным функциональным требованиям. Может возникнуть из-за неэффективной планировки здания, плохого дизайна. Строение при этом пригодно к эксплуатации, но обесценивается, т.е. утрачивает меновую стоимость за счет появления современных более совершенных функциональных аналогов. Функциональный износ рассчитывается как разница на дату оценки между величинами стоимостей здания с устранимыми и неустранимыми функциональными недостатками. Под неустранимым функциональным износом подразумевают уменьшение стоимости из-за недостаточности или избыточности качественных характеристик элементов здания, когда некоторые из них не соответствуют требованиям к подобным объектам, существующим на дату оценки. Если имущество предназначено для сдачи в аренду, его износ определяется потерями в арендной плате.