Специфика расчета накопленного износа недвижимости

Рис. 2. Классификация износа объектов недвижимости

Для применения метода разбивки при определении  накопленного износа необходимо в качестве расчетной базы иметь данные о  стоимости нового строительства, выполненные  с разбивкой по конструктивным элементам.  

2.1. Виды износа, применяемые в оценочной практике. 

      Физический износ — постепенная утрата изначально заложенных при строительстве технико-эксплуатационных качеств объекта под воздействием природно-климатических факторов, а также жизнедеятельности человека. Физический износ отражает изменения физических свойств объекта недвижимости со временем (например, дефекты конструктивных элементов).

Существуют  четыре основных метода расчета физического  износа:

• экспертный (нормативный);
• стоимостной;
• метод расчета срока жизни здания.

Экспертный  метод расчета физического износа основан на создании дефектной ведомости и определения процентов износа всех конструктивных элементов здания или сооружения. Экспертный метод является самым точным, но и наиболее трудоемким.

Данный  метод предполагает использование  различных нормативных инструкций межотраслевого или ведомственного уровня. В качестве примера можно назвать ВСН 53-86], применяемые бюро технической инвентаризации в целях оценки физического износа жилых зданий при технической инвентаризации, планировании капитального ремонта жилищного фонда независимо от его ведомственной принадлежности. В указанных правилах даны характеристика физического износа различных конструктивных элементов зданий и их оценка.

Физический  износ здания определяется следующим  образом:

F_ф=

F_ф — физический износ здания, (%);

F_i — физический износ i-го конструктивного элемента, (%);

L_i — коэффициент, соответствующий доле восстановительной стоимости i-го конструктивного элемента (участка) в общей стоимости здания;

n — количество конструктивных элементов в здании.

Доли  восстановительной стоимости отдельных  конструкций, элементов и систем в общей восстановительной стоимости  здания, следует принимать по укрупненным  показателям восстановительной  стоимости жилых зданий, утвержденным в установленном порядке, а для  конструкций, элементов и систем, не имеющих утвержденных показателей  — по их сметной стоимости.

Пример. Определить физический износ жилого здания, если известно, что при его обследовании выявлен физический износ всех конструктивных элементов:

• фундаменты — 10%;
• стены — 15%;
• перекрытия — 20%;
• кровля — 10%;
• полы — 35%;
• окна — 40%;
• отделочные покрытия — 30%;
• внутренние сантехнические и электротехнические устройства — 50%;
• прочие — 25%.

 
 
 
 
 
 
 

Решение:

1. Определим  удельные веса конструктивных  элементов в соответствии со  сб. № 28 УПВС .

2. Результаты  оценки физического износа элементов  и систем, а также определения  их удельного веса по восстановительной  стоимости: 

Таким образом, физический износ здания составляет 23,25%

Стоимостной метод расчета физического износа основан на предположении о том, что физический износ на момент оценки выражается соотношением стоимости объективно необходимых ремонтных мероприятий, устраняющих повреждения конструкции, элемента или здания в целом, и их восстановительной стоимостью. Пример. Определить физический износ жилого здания, если известно, что восстановительная стоимость конструктивных элементов и объективно необходимые затраты на их ремонт составляют соответственно: фундаменты — 3 200 тыс. руб., 640 тыс. руб.; стены — 4 000 тыс. руб., 1 200 тыс. руб.; перекрытия — 800 тыс. руб., 160 тыс. руб.; прочие — 8 000 тыс. руб., 2 800 тыс. руб.

Решение:

Определим величину физического износа. Результаты оценки физического износа элементов, а также определение их удельного  веса по восстановительной стоимости:

Таким образом, физический износ здания составляет 30%

Данный  метод позволяет сразу рассчитать износ элементов и здания в  целом в стоимостном выражении. Поскольку расчет обесценения производится на основе разумных фактических затрат на доведение изношенных элементов  до «практически нового состояния», результат  по данному подходу можно считать  достаточно точным. Недостатки метода — обязательная детализация и  точность расчета затрат на проведение ремонта изношенных элементов здания.

Метод расчета срока жизни здания основан на предположении о том, что соотношение между физическим износом (ФИ) и восстановительной стоимостью (ВС) определяется соотношением между эффективным возрастом (ЭВ) и типичным сроком экономической жизни (ФЖ):

ФИ/ВС=ЭФ/ФЖ

Пример. Определить физический износ жилого здания, если известно, что восстановительная стоимость, действительный возраст и общая физическая жизнь его конструктивных элементов составляют соответственно: фундаменты — 1 200 тыс. руб., 10 лет, 15 лет; стены — 400 тыс. руб., 5 лет, 10 лет; перекрытия — 300 тыс. руб., 6 лет, 15 лет; прочие — 900 тыс. руб., 1 год, 10 лет.

Решение:

Определим величину физического износа. Результаты оценки физического износа элементов:

Таким образом, физический износ здания составляет 1210 руб. или 43,2%.

Определение величины физического износа состоит  из нескольких последовательных этапов:

• определение величины исправимого физического износа;
• определение величины неисправимого физического износа в короткоживущих элементах;
• определение величины неисправимого физического износа в долгоживущих элементах.

 

Определение величины исправимого физического износа (его называют также отложенным ремонтом, так как предполагается, что типичный покупатель произведет немедленный ремонт, чтобы восстановить нормальные эксплуатационные характеристики сооружения: косметический ремонт, восстановление участков протекающей кровли, ремонт инженерного оборудования и т. д.) осуществляется с использованием стоимостного или экспертного метода расчета физического износа.

Неисправимый  физический износ  соответствует позициям, исправление которых в настоящее время практически невозможно или экономически нецелесообразно. Величина этого типа износа определяется на базе разности между полной восстановительной (или замещающей) стоимостью и суммой устранимого физического износа.

Для целей  расчета износа элементы сооружения, имеющие неустранимый физический износ, делят на долгоживущие и короткоживущие.

У долгоживущих элементов ожидаемая остаточная жизнь совпадает с остаточной экономической жизнью всего сооружения. Короткоживущие элементы имеют меньшую  остаточную экономическую жизнь, чем  все сооружение.

Для оценки неисправимого физического износа в короткоживущих элементах используют метод расчета срока жизни здания: разность между полной восстановительной (или замещающей) стоимостью элемента и суммой исправимого износа элемента умножают на отношение действительного возраста к общей физической жизни элемента.

При этом общая физическая жизнь элемента определяется по справочным данным, учитывающим  периодические ремонты и поддержание  нормальных эксплуатационных характеристик.

Для оценки неисправимого физического износа в долгоживущих элементах используют также метод расчета срока жизни здания: величину исправимого физического износа и суммы восстановительной стоимости короткоживущих элементов с неисправимым физическим износом вычитают из полной восстановительной (или замещающей) стоимости и полученный результат умножают на остаточную восстановительную (или замещающую стоимость) долгоживущих элементов, а также отношение действительного возраста к общей физической жизни здания.

Общая физическая жизнь здания определяется в зависимости от типа основных конструктивных элементов для различных категорий  зданий по долговечности. Классификация  жилых и общественных зданий по долговечности  приведена в нормативной литературе.