Оценка стоимости предприятия

 

Таблица № 9 Определение исправимого физического износа

 

Таблица № 10 Определение не исправимого физического износа короткоживущих элементов

 

Таблица №11 Расчет неисправимого физического износа долгоживущих элементов

 

   Определение функционального  износа  принимаем равным нулю.

   Определение внешнего износа  объекта оценки составляет 13 %.

Анализ  восстановительной стоимости объекта  с учетом износа определяется по  следующей:

Сизн.=ПВС-(ПВС  х Иф)-(ПВС х  Им)-(ПВС х Иэ)

    где Иф- физический износ;

         Им – функциональный износ (моральный);

          Иэ -экономический износ

    Стоимость здания, определенная затратным подходом, согласно расчетов, составляет (округленно) с учетом НДС: 820 650 тыс. рублей.

                    Оценка  доходным подходом.

    Определение очищенной от риска  нормы дохода

    В качестве без рисковой ставки принята ставка по депозитам для юридических лиц в банках высокой надежности - 12%,

   Поправка  на не ликвидность равна размеру без рисковой ставки 12%.

Поправка  на риск составляют в среднем 2%.

    Общая ставка дисконтирования складывается из без рисковой ставки 12%, поправки на риск вложения в недвижимость 2%, поправки на не ликвидность 12%, Рассчитанная таким образом ставка составляет 26%. Прямая капитализация принимается 27,19 %.

Определение ставки арендной платы

     Расчет  размера арендной платы за нежилые  помещения на год рассчитывается по следующей:

Апл = 200 х К 1 х К2 х  КЗ К4 х К5 х Sар

Где Алл -арендная плата за год в руб.

    Sар - общая арендуемая площадь;

    К1 - коэффициент территориального зонирования;

    К2 - коэффициент благоустройства объекта недвижимости;

    КЗ - коэффициент типа деятельности;

    К4 - коэффициент комфортности;

    К5 - коэффициент, учитывающий основной материал объекта

    недвижимости;

Таблица № 12Расчет арендной платы за нежилые помещения на год

    Налог на имущество составляет 2% от стоимости объекта, рассчитанной затратным подходом. Эффективный валовой доход получен от валового операционного дохода, путем применения коэффициента К1.Расходы на управление объектом принимаются в размере 2% от эффективного валового дохода в год.

Таблица № 13 Расчет чистого операционного дохода

Результаты  расчетов методом  капитализации дохода

Таблица № 13 Стоимость здания доходным подходом

 

    Стоимость здания, определенная методом капитализации  дохода с учетом НДС составляет 410 520 тыс. руб.

Таблица № 14  Расчет скорректированной рыночной стоимости объекта недвижимости

Таким образом, окончательная величина стоимости  объекта недвижимости

Составляет-533 560 тыс. рублей.

Оценка  стоимости оборудования

   Все агрегаты образуют две линии по производству готовой продукции. Работа на оборудовании ведется в одну смену по 8 часов в смену. Дата начала эксплуатации 2003 год. Оборудование используется на полную мощность.

   Состояние — хорошее.

   Нормативный срок службы - 20 лет.

   Фактический возраст - 2 года.

   Эффективный возраст - 1,5 года.

    Оценка  полной восстановительной  стоимости объекта  оценки.

В процессе оценки было установлено следующее:

   1. В ноябре 2005 г. производитель продавал  подобное оборудование по цене  425 000 тыс.рублей,

   2. Затраты на доставку, монтаж и  настройку оборудования составляют -

10 500 тыс.рублей.

    3. Цены предприятия - изготовителя  с нового года выросли на  3%.

   Таким образом, полная восстановительная  стоимость объекта оценки

   составит: ПВС = 425000 + 10500 + 12750 = 448 250 тыс. рублей.

   Оценка  величины накопленного износа

Для определения совокупного износа используем:

СИ =1-[(1- Физ.И) х (1-Функц. Устарев.) х (1-Экон. Устарев.)]

   где   СИ - совокупный износ

        Физ.И - физический износ

        Функц.Устарев. - функциональное устаревание

        Эконом. Устарев - экономическое устаревание

        Физический  износ - который находится как отношение эффективного возраста к сроку экономической жизни: 

где    ЭВ - эффективный возраст актива

     ЭЖ  - срок экономической жизни объекта

Срок  экономической жизни - 20 лет.

В процессе осмотра эффективный возраст  объекта был установлен - 1,5 года.

=0.07

Функциональное  устаревание с появлением нового аналогичного оборудования определяем коэффициент износа, который равен 0,15.

     Экономическое устаревание  или экономический износ равен 30%.

Величина  совокупного износа составит:

СИ= 1- [(1 - 0,07) х(1- 0,15) х (1 - 0,3)]= 0,45

или   448250 х 0,45 = 201 713 тыс. рублей.

Определить  рыночную стоимость  объекта оценки возможно:

РС = ПВС – СИ  тогда  448250 - 201713 = 246 537 тыс.рублей

Доходный  подход;- 

где   ЧОД - чистый операционный доход,

Кк - годовой коэффициент капитализации

Определение потенциального валового дохода.

Эффективный валовой доход:      ЭВД = 351146 х 15 = 5 267 194 тыс.рублей.