Маркетинговые исследования рынка недвижимости

 
 

Условные  обозначения в табл. 2.1.

Тип квартиры (графа 2): мс – малосемейка, хр – «хрущевка», пг – полногабаритная, уп – улучшенной планировки, см – со смежными комнатами, из – с изолированными комнатами. Если в графе ничего не указано – подразумевается типовая планировка с изолированными комнатами.

Графа 3: Эт – номер этажа, на котором расположена квартира, Этажн. – число этажей в доме.

Графа 4: о – общая площадь, ж – жилая площадь, к – площадь кухни.

Графа 5: «+» - телефон есть, «-» - телефона нет.

Графа 6: Б – есть балкон, Л – есть лоджия, Б\Б – есть два балкона, Б\Л – есть балкон и лоджия.

Приложение 3

3.2.Определение цены жилья статистическим методом

   Статистический  метод  базируется на выводе регрессионной зависимости цены жилья от ряда существенных для покупателя факторов. Реализуется он по описанной ниже методике  [10]. Средняя стоимость квадратного метра жилья рассчитывается по формуле:

С = (Р ± Фi) * Кд                             (3.1)

 

где:  Р –  рейтинг района (базовая стоимость 1 кв. м. общей площади жилья для конкретного района города) из табл. 3.1;

        Фi – значение  i- го фактора, увеличивающего или уменьшающего базовую стоимость;

      Кд  – коэффициент динамики цен, учитывающий  инфляцию и изменение предпочтений покупателей. Применяется в случае использования устаревшей регрессионной зависимости. В данном случае используется зависимость 2009 года. Ориентировочно его можно рассчитать по формуле 3.2.

     

                                   

Кд = 0.65 * Цт / Р                            (3.2)

где: Цт – средняя  цена 1 кв.м. общей площади жилья  для заданной зоны удаленности, на момент расчета.

      0.65 – удельный вес рейтинга в  средней цене 1 кв. м. жилья.  

Методикой предусмотрены  следующее значение факторов:

           +0,25  Улучшенная планировка квартиры

           +0,11  Полногабаритная квартира 

           -0,20  Малосемейка (дом гостиничного типа), «хрущевка»

           +0,40  Новый дом

           +1,10  Двухуровневая квартира 

           +0,12  Кирпич

           -0,23   Панель

           -0,01   Монолит

           -0,02   Сибит 

           +0,05  Фактор этажности (кроме первого и последнего

                      этажей в доме)

           +0,75  Фактор отношения площадей  жилой и общей,

                      при Sжил/Sобщ в пределах 0,5-0,6

           +0,02  * Общую площадь в кв.м.

           -0,027 * Жилую площадь в кв.м.

           +0,09  Фактор изолированности комнат

           +0,23  Лоджия      

         +0,16  Балкон

           +0,12  Телефон   

         +0,10    Линия метро                         
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Таблица 3.1

Рейтинги  районов города Новосибирска и пригородной зоны

(по состоянию  на 2009 год)

 

   Для лоджии, балкона и телефона значение фактора умножается на их число. Значения факторов по общей и жилой площади умножаются на соответствующую величину площади. При расчете стоимости сначала приводятся характеристики  переменных стоимости жилья (табл. 3.2). А затем в аналогичной по форме таблице (табл. 3.3) приводятся значения переменных для каждой квартиры-представителя (см прилож.3).

Рассмотрим  пример определения цены 1 кв. м. общей  площади квартир статистическим методом. Выписываем из таблиц 2.1 (см. прилож. 2) характеристики квартир-представителей и заполняем таблицу 3.2. Согласно характеристикам табл. 3.2

                     Характеристики квартир-представителей

                                                                                              таблица 3.2

вписываем в табл. 3.3 соответствующие значения переменных. Суммируем значения переменных и получаем искомую величину цены квадратного метра жилья.                                                                                             Таблица 3.3

Расчетная таблица цены 1 кв.м.