Расчет Кд. Для 1 ком.кв. Цт = 42.564 р., тогда:   Кд = (42.564 / 46.70) * 0.65 = 0,592

Расчет Кд. Для 2 ком.кв. Цт = 45.780 р., тогда:  Кд = (45,780/46,70) * 0,65=0,637

Стоимость квадратного  метра жилья в г.Новосибирске, по состоянию на ноябрь 2009 г., приведена в табл. 3.5.

                                                                                                            Таблица 3.5 

Приложение 4

3.3.Определение инвентаризационной стоимости жилья.

   В основу определения инвентаризационной стоимости объекта недвижимости положен затратный подход, определяющий стоимость воспроизводства недвижимости с учетом его износа. Порядок оценки включает следующие этапы проведения работ:

- определение  восстановительной стоимости здания;

- установление  износа объекта;

- определения  действительной (остаточной) стоимости  отдельного здания, которая и считается инвентаризационной стоимостью;

- определения  инвентаризационной стоимости объекта  недвижимости, если объект состоит из нескольких зданий или/и сооружений.

   Для решения этих и других задач используются сборники укрупненных показателей  восстановительной стоимости основных фондов (УПВС), предусматривающие кубатурный способ оценки объектов [19]. Определение восстановительной стоимости в ценах 2009 г. производится путем корректировки стоимостей аналогов с использованием повышающих и понижающих коэффициентов, представленных в сборниках УПВС.

Восстановительная стоимость объекта недвижимости на дату оценки Св определяется по формуле:

                                        Cв = Cа * N * Ko                            (4.1)

где: Св - восстановительная стоимость оцениваемого объекта без учета износа в текущих ценах;

Са - восстановительная  стоимость единицы строительного  объема или общей площади объекта-аналога без учета износа в ценах 2009г., приведенная в сборниках УПВС;

N - строительный объем в куб.м, или общая площадь в кв.м. объекта недвижимости;

Ко - общий  индекс изменения цен на СМР от базовых цен 2009 г. к ценам на дату оценки;

                                            Ко = Kl * K2 * КЗ                            (4.2) 

где:

Kl - индекс  цен перехода от базовых цен  1969 г. к ценам 1984 г. (принимать 1,2 на основании Постановления Госстроя СССР № 94 от 11 мая 1983 г.);

K2 - дифференцированный  индекс цен перехода от цен  1984 г. к ценам 1991 г. (табл. 4.1);

КЗ - дифференцированный индекс цен перехода с 1991 г. на уровень цен года оценки (табл. 4.1).

 Действительная (остаточная) или инвентаризационная стоимость объекта Сд определяется по следующей формуле:

                                     Сд = Св * (1-Ифиз/100)                     (4.3)

где:

Св - восстановительная  стоимость объекта;

Ифиз. - показатели физического износа объекта  в %.

   Объем информации, который необходим для  работы с укрупненными показателями:

1. Местонахождение  и фактическое использование;

2. Этажность  (для строений);

3. Год  постройки;

4. Техническое  описание конструктивных элементов в объеме характеристик, предусмотренных таблицам оценки;

5. Объем здания, площадь сооружения или иные  показатели, необходимые для оценки;

6. Другая информация  для конкретного случая оценки.

Рассмотрим пример определения инвентаризационной стоимости 1 кв.м. квартиры-представителя (см. табл. 3.2 в прилож.3).

1. Жилой кирпичный дом в г.Новосибирске, второй территориальный пояс, первый климатический район.    (Жилой панельный дом в г.Новосибирске, второй территориальный пояс, первый климатический район.)
2. Девять этажей, четыре подъезда, строительный объем 23328м³ (72 * 12 * 27), высота этажа 2,8 м., группа капитальности I, строительный объем квартиры 103,6 м³ (37 * 2,8).         (Девять этажей, пять подъездов, строительный объем 31185 (77*15*27),высота этажа 2,8 м., группа капитальности I,строительный объем квартиры 134,4 м³ (48*2,8).)
3. Год постройки неизвестен. (Год застройки неизвестен.)

                                                                                                               Таблица 4.1

Коэффициенты  перевода цен (стоимости зданий и сооружений) 1969 – 2009 годы [17]

 

4. Техническая характеристика конструктивных элементов  соответствует описаниям к табл. 30 сборника № 28 УПВС [19].
5. Квартира имеет все виды благоустройства, внутренняя отделка улучшенная, физический износ составляет 11 %(для панельного дома износ-9%) - определен в соответствии с правилами оценки ВСН [18].

   Согласно  таблице 30 сборника № 28 УПВС [см. прил.5] базовая восстановительная стоимость 1 м³  объема здания в ценах 1969 г. составляет 23,1 р. В соответствии с указаниями технической части сборника (п.3 и п.4) к базовой стоимости применяются коэффициенты 1,08 и 1,02.Тогда полная восстановительная стоимость в ценах 1969 г. составит:    23,1 * 1,08 * 1,02=25,45 р.

   С учетом коэффициентов, приведенных в  табл. 4.1 восстановительная стоимость 1 м³  объема здания в ценах 1984 г. составит:  25,45 * 1,2 = 30,54 р.

         Восстановительная стоимость 1 м³  объема здания в ценах 1991 г. составит:  30,54 * 1,59 = 48,56 р.

         Восстановительная стоимость 1 м³  объема здания в ценах 2009г. составит:  Св = 48,56 * 86,82 = 4215.98 р.

   Действительная (остаточная) или инвентаризационная стоимость 1 м³  объема здания будет равна (формула 4.3):

   Сд = 4215.98 * (1 – 11/100) = 3752,22 р. (кирпичный дом)

   Сд = 4215.98 * (1 – 9/100) = 3836,54р. (панельный дом) 

Инвентаризационная  стоимость квартиры (кирпичный дом) в целом составит: 3752,22 * 103,6 = 388729 р. А инвентаризационная стоимость 1 кв.м. общей площади квартиры будет равна: 388729 / 37 = 10506 р.

Инвентаризационная  стоимость квартиры (панельный дом) в целом составит: 3836,54 * 134,4 = 515631р. А инвентаризационная стоимость 1 кв.м. общей площади квартиры будет равна: 515631 / 48 = 10742 р.

   Сводим  данные о цене из таблиц 2.1, 3.3, 1.5,  из расчетов инвентаризационной стоимости  и заполняем сопоставительную таблицу 4.2.                                                                                 

   Таблица 4.2

Сопоставительная  таблица цены 1 кв.м. общей площади

 

     Из  сопоставительной таблицы видно, что  характер соотношения цен не совпадает. Незначительно отличаются показатели, рассчитанные двумя первыми методами. Показатели полученные статистическим методом можно рассматривать как цену продажи. Что же касается показателя инвентаризационной стоимости, то его величина несколько занижена. Таким образом, наиболее вероятная цена продажи 1 кв. м. общей площади 1ком. квартиры в кирпичном доме составит около 32 тыс р., а 2 ком. квартиры в панельном – около 35 тыс. р.  
 
 
 

Приложение 5

Выкопировка из сборника № 28 УПВС [19]

Жилые здания пятиэтажные кирпичные, без лифта 

Группа  капитальности I

Характеристика  здания

Фундаменты сборные железобетонные; стены - из семи щелевых блоков, облицованные кирпичом; перегородки - из панелей, гипсолитовые и кирпичные; перекрытия сборные железобетонные; кровля - из волнистой асбофанеры по деревянным стропилам; полы паркетные.

   Имеется  центральное отопление, горячее водоснабжение с ваннами, водопровод, канализация, электроосвещение, радио, телефон, газоснабжение. 
 

ВОССТАНОВИТЕЛЬНАЯ СТОИМОСТЬ 1 м³ ОБЪЕМА ЗДАНИЯ В РУБ.

                            Таблица 30