Маркетинговые исследования рынка недвижимости

Например,  для ячейки Б1: 45 = 1400 *  0,1 * 0,318. В таблице 2.5  сумма по столбцам определяет потенциальный спрос – количество семей, или квартир конкретного типа жилья. 

   2.3. Определение реального спроса

   Сначала используя данные о долях Д0 и  Д2 покупателей по каждой группе из табл. 2И (потребителей, собирающихся приобретать жилье в течение года) рассчитывают их число  по группам, умножая  количество потребителей  в районе на эти доли (табл. 2.6). Так количество покупателей первой группы составит:  910= 70000 * 0,1 * 0,13.

Таблица 2.6

Численность групп покупателей

Расчет реального  спроса выполняется аналогично расчету  потенциального спроса, т.е. перемножаются  данные табл. 2.6, 2.3 на доли платежеспособных потребителей (Д3) из табл. 2И. Например,  для ячейки Б1: 29 = 910 *  0,1 * 0,318. Результаты заносятся в табл. 2.7.

Таблица 2.7

Структура реального спроса, семей

Теперь в таблице 2.7  сумма по столбцам определяет реальный спрос – количество покупателей (квартир)  конкретного типа жилья. В завершение определяется потенциал спроса в годах (табл.2.8), путем деления показателя потенциального спроса (табл. 2.5) на показатель реального спроса (табл. 2.7). 
 

Потенциальный спрос определяет емкость рынка, потенциал его развития. Так, для рынка жилья типа «Б» потенциальный спрос составил 1877 квартиры, реальный спрос – 1402 квартир.  Потенциал спроса: 1877 / 1402 = 1,3 года. Самую высокую долю в потенциальном спросе имеет группа покупателей №1 - 45 квартир, а вот в реальном спросе – группа №4 – 517 квартиры. На эти две группы необходимо будет ориентироваться в последующем анализе. Что же касается другой  продукции, то покупатели группы №4 предпочитают также жилье типа «В». Но потенциал спроса здесь более низкий – 1,4 года.  

Таблица 2.8

                                           Потенциал спроса (в годах)

Приложение 2 

3.1.Определение цены жилья методом прямого сравнения продаж

Для определения  цены жилья методом прямого сравнения  продаж необходимы данные о продажах аналогичных квартир. К сожалению, такие данные практически недоступны. Поэтому можно использовать данные о цене предложения из информационных сообщений агентств по продаже недвижимости (далее, прайс-листы) [11,12]. Чем больше выборка квартир, тем более достоверными будут результаты расчета. Еще лучше будут результаты при дополнительной группировке по типу квартир, по этажности здания и т.п. В курсовой работе допускается выборка в объеме 20 –25 квартир, без дополнительной группировки.

   Рассмотрим  пример определения средней цены 1 кв. м. общей площади однокомнатной и двухкомнатной квартиры в кирпичных и панельных жилых домах Октябрьского района г. Новосибирска по состоянию на ноябрь 2009 г. Выборку из прайс-листа помещаем в аналитическую таблицу 2.1. Графы таблицы в основном соответствуют графам прайс-листа, последней графы (Цена 1 кв.м.) в прайс-листах нет. Цену 1 кв.м. определяем делением цены квартиры на общую площадь. Среднюю цену квартиры определяем делением суммы цен квартир в выборке на сумму общих площадей. Определяем квартиру – представителя выборки (выделена жирным цветом) с ценой 1 кв.м. наиболее близкой к средней. Для этой квартиры далее будет рассчитываться цена 1 кв.м. статистическим методом и инвентаризационная стоимость (см. прилож. 3 и 4). Аналогично определяем среднюю цену 1 кв.м. для других заданных типов квартир. 
 
 
 
 

                                                                                 Таблица 2.1.1