Маркетинговые исследования рынка недвижимости (на примере вторичного рынка жилья в городе)

Министерство  Образование и Науки Российской Федерации

Федеральное министерство по образованию.

Новосибирский государственный архитектурно –  строительный университет 
 
 
 
 
 

Курсовая  работа на тему:

«Маркетинговые исследования рынка недвижимости (на примере вторичного рынка жилья в городе)» 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

                                                            Выполнила: Шубкина А.И. 316 гр.

                                            Проверил: Абрамов В.П. 
 
 
 

Новосибирск 2009 г 

Содержание 
 
 

   Введение                                                                                                                              

   Раздел 1. Анализ рынка недвижимости                                                                       

   1.1. Понятия и характеристики недвижимости                                                                

   1.2. Характеристики рынка недвижимости                                                                     

       1.3. Факторы, влияющие на формирование  рынка

              недвижимости                                                                                                              

   1.4. Виды стоимости, концепции стоимости  жилья                                                        

      Раздел 2. Исследование рынка жилья                                                                            

   2.1. Определение предпочтений потребителей                                                               

   2.2. Определение потенциального спроса                                                                        

   2.3. Определение реального спроса                                                                                   

   Раздел 3. Исследование  цены жилья.

   3.1. Расчет цены 1 квадратного метра  жилья методом прямого сравнения  продаж   

   3.2. Расчет цены 1 квадратного метра  жилья статистическим методом                        

   3.3. Расчет инвентаризационной стоимости  1 квадратного метра жилья                    

   Заключение                                                                                                                         

   Список  литературы                                                                                                                
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Введение 
 

Целью курсовой работы является рассмотреть  состояние жилого фонда, жилищные условия, типы квартир. Рассмотрим на примере  вторичного рынка. На вторичном рынке  жилья реализуются жилые квартиры уже бывшие в эксплуатации непосредственно  владельцами или через посредников. Главная задача исследования – это  определение цены 1 квадратного метра жилья. Для этого будем сравнивать 2 комнатные квартиры и 3 комнатные. Для рассмотрения я взяла Калининский район, кирпичные дома. Будем анализировать тремя способами: методом прямого сравнения продаж, статистическим методом и расчет инвентаризационной стоимости 1 квадратного метра жилья.

                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                          Недвижимость – это земля как физический объект, а также все, что с ней прочно связано, включая объекты присоединенные к ней, независимо от того, имеют ли они природное происхождение или созданы руками человека. То есть недвижимость – это участок территории с имеющимися на нем природными ресурсами (почва, зеленые насаждения и др.), зданиями и сооружениями. Рынок, это совокупность субъектов отношений и обмена товарами и услугами (продавцов, покупателей, посредников) и социально-экономических отношений между ними;  совокупность существующих и потенциальных покупателей товара;  сфера обмена товарами определенного вида на определенной территории. Недвижимость является особым товаром, так как ее характеристики не для других товаров (например, строго определенное местоположение). Рынок недвижимости – это совокупность отношений вокруг операций с объектами недвижимости (продажи, покупки, оценки, аренды, залога и т.п.). Операции с недвижимым имуществом, особенно с продукцией строительного производства – зданиями и сооружениями, приняли широкомасштабный характер в городах и других населенных пунктах. Купля-продажа недвижимости, сдача недвижимости в аренду, кредитование под залог, реализация инвестиционных проектов – вот далеко неполный перечень таких операций. Естественно, что проблемы практики функционирования рынка недвижимости высоко подняли рейтинг знаний в области экономики и маркетинговых исследований рынка недвижимости. 
 
 
 
 
 

1.Анализ  рынка недвижимости.

1.1. Понятия и характеристики  недвижимости. 

В  мировой  практике недвижимость – это земля как физический объект, а также все, что с ней прочно связано, включая объекты, присоединенные к ней, независимо от того, имеют ли они природное происхождение или созданы руками человека. То есть недвижимость – это участок территории с имеющимися на нем природными ресурсами (почва, зеленые насаждения и др.), зданиями и сооружениями.

Если  говорить о сущностных признаках  недвижимого имущества, которые  должны найти отражение в его  легальном определении, то к таковым  должны быть отнесены следующие.

Во-первых, недвижимое имущество всегда является индивидуально-определенным имуществом. Это означает, что каждая недвижимая вещь выступает в качестве отдельного объекта гражданского права. С юридической  точки зрения недвижимое имущество  неделимо, а если происходит физическое разделение недвижимой вещи, то, как  следствие, это ведет и к юридическому «разделению» этого имущества: вместо одного объекта права появляются два новых. В том случае, если объект недвижимости неразделим физически (является физически неделимой вещью), то его  «юридическое разделение» возможно только по правилам, регулирующим общую  собственность: допустимо отчуждение доли в праве общей собственности  на эту недвижимую вещь.

Во-вторых, недвижимость по общему правилу является материальным объектом, вещью. В этом смысле к недвижимости не могут быть отнесены имущественные права, например, права требования. В литературе встречается  трактовка отдельных положений  закона о доле в праве на недвижимое имущество как объектов недвижимости, однако, как представляется, ни упомянутая норма, ни современный подход российского законодателя к пониманию недвижимости не дают оснований для причисления подобного рода объектов к недвижимым вещам.

В-третьих, для объектов недвижимости характерна неразрывная связь с землей. Причем эту связь необходимо рассматривать  как такую прикрепленность объекта недвижимости к земле, утрата которой влечет и утрату функциональности самого объекта. Как следствие, недвижимость стационарна, неперемещаема, прикреплена к одному месту. Указанный признак расценивается исследователями в качестве общего системного признака недвижимой вещи.

Согласно  ст. 130 ГК РФ «К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты». Кроме того, в соответствии с законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Таким образом, с точки зрения современного российского законодательства, состав недвижимого имущества не является однородным. В зависимости от естественных свойств и предназначения законодатель разделил недвижимое имущество на три  группы, в отношении которых установлен режим недвижимого имущества.

Следует отметить, что недвижимость обладает некоторыми сущностными признаками (Таблица. 1).                                                                                                                         

   Сущностные  признаки недвижимости

     Таблица 1

  

К экономическим  характеристикам недвижимости можно  отнести ее редкость (нет абсолютно  одинаковых объектов недвижимости): возможность положительного либо отрицательного влияния нового строительства на стоимость прилегающих земель, зданий (например, строительство вредного производства), территориальные особенности (изменение территориальных предпочтении может повысить стоимость недвижимости без физических изменении), целевое назначение (как правило, без существенных затрат не может быть изменено).

Для того чтобы определить, является ли имущество движимым, необходимо выяснить, насколько прочно это имущество связано с объектом недвижимости и представляется ли возможным отделить их друг от друга без нанесения ущерба потребительским свойствам

Недвижимость  распадается на три основных типа земля, жилье и нежилые помещения Общая классификация объектов недвижимости представлена в (Табл. 2) 

Общая классификация объектов недвижимости.

 Таблица 2 

 

В зависимости  от характера использования, недвижимость распределяется на используемую для жилья (дома, коттеджи, квартиры), для коммерческой деятельности (отели, офисные здания, магазины, рестораны) для производственных целей (склады, фабрики, заводы), для сельскохозяйственных (фермы, сады) и специальных целей (школы, церкви, больницы, ясли-сады, дома престарелых и др.)

Следует отметить, что в теории и практике оценки недвижимого имущества различаются  понятия недвижимости как физического  объекта и правовых отношений, связанных с недвижимостью. Поэтому под понятиями "недвижимость" и "недвижимое имущество", следует понимать в зависимости от контекста либо недвижимость как физический объект, либо как комплекс связанных с недвижимостью прав.

Недвижимое  имущество может быть делимым и неделимым.

Делимым является имущество, которое может  быть без нарушения его сущности разделено на доли и каждая его  доля после раздела представляет целую недвижимую вещь. При этом в установленных законом случаях  делимая недвижимость может быть признана неделимой (фермерские хозяйства  в ряде стран).