Маркетинговые исследования рынка недвижимости

 

2.1. Исследование предпочтений покупателей 

   Рассмотрим  на примере оба  подхода. Отличительные  особенности второго подхода приведены во вставке 2.1 (см. ниже). При оценке спроса сначала рассчитывается потенциальный спрос (табл. 2.1 – 2.6), затем реальный спрос (табл.  2.7 – 2.8) по всем типам жилья. На основе исходных данных табл. 3И, 4И рассчитываются показатели степени соответствия жилья различного типа запросам потребителей (табл. 2.1).

Таблица 2.1

Показатели степени  соответствия жилья запросам потребителей 

Показатель степени  соответствия каждого типа жилья  запросам группы потребителей определяется как средневзвешенная оценка показателей качества жилья этого типа (столбец табл. 3И), с весом в виде показателей важности качеств жилья для группы потребителей (строка табл. 4И). Например, степень соответствие жилья типа А запросам первой группы  потребителей вычисляется (1-й столбец табл. 3И и 1-я строка табл. 4И): 0,745=0,3*0,1+0,3*0,1+0,5*0,1+0,6*0,05+0.7*0,15+1*0,5 

На основе расчетной табл. 2.1 и регрессионной  зависимости определяется структура  предпочтений потребителей – относительные доли потребителей (табл. 2.2), предпочитающих тот или иной тип жилья. Относительная доля потребителей прямо пропорциональна степени соответствия. На основе обработки статистических данных о продажах получена регрессионная зависимость для расчета относительной доли, следующего вида: 

                            Д = 2,35 * S  - С,                                       (2.1) 

где:   S – показатель степени соответствия  из табл. 2.1, а С – свободный член  регрессии (задается в диапазоне 1,32 – 1,40). 
 

    Подставляем значения каждой ячейки табл. 2.1 в формулу 2.1, результаты расчета заносим в такую же ячейку табл. 2.2. При этом отрицательные значения заменяем нолями.

    Таблица  2.2

            Относительная структура предпочтений потребителей 

 

Например, относительная  доля потребителей группы 1, предпочитающих жильё А, рассчитывается:  0,430 = 2,35 * 0,745 - 1,32, а для группы №5 вместо 2,35*0,474 -1,32 = -0,206 ставим  0. 

Вставка 2.1. При использовании аппарата теории нечетких множеств определение относительной структуры предпочтений потребителей осуществляется с помощью более сложного процесса. Но результаты получаются возможно более точные. Сначала табл. 2.1 преобразуется в табл. 2.1.1. Для этого каждый элемент  столбца табл. 2.1 делится на соответствующую сумму элементов

Таблица 2.1.1

Преобразованная таблица 2.1 

столбца табл. 3И  и заносится в ту же ячейку табл. 2.1.1. Например, для ячейки 1А:  0,219 = 0,745 / 3,4 для ячейки 2А: 

0,210 = 0,715 / 3,4 и т.д.  

Затем на основе табл. 2.1.1 строится матрица  попарных минимумов (табл. 2.1.2). Первая строка табл. 2.1.2 содержит минимальные значения показателей по А, Б, В, Г сравниваемых групп №1 и №2. Вторая строка – то же для сравниваемых групп №1 и №3 и т.д. В каждой строке табл. 2.1.2 отмечается  показатель, имеющий максимальное значение (выделены жирным шрифтом). Среди них выбирается наименьший - 0,163. И, наконец, в матрице находим наибольший показатель, но меньше 0,163. Это показатель равный 0,160 (помечены звездочкой). В итоге мы выполнили так называемую «min max min» -процедуру теории нечетких множеств и определили пороговую величину значимости показателей табл. 2.1.1. Все показатели равные и большие пороговой величины (0,160) являются значимыми (в табл. 2.1.1 выделены жирным шрифтом) и мы их переносим в табл. 2.2.1. Показатели, значение которых меньше пороговой величины, не являются значимыми, и в табл. 2.2.1 вместо них проставляем нули. 
 

Таблица 2.1.2 

Матрица попарных минимумов 
 

 
 
 
 
 
 

Таблица  2.2.1

Относительная структура предпочтений  (вариант 2)

В итоге получили относительную структуру предпочтений отличающуюся от приведенной в табл. 2.2. Конец вставки 2.1.

Примечание.   В  расчете показателей  табл. 2.3  используются (по заданию преподавателя) данные табл. 2.2  или 2.2.1. 

Далее выполняем  процедуру нормирования – делим  значение каждой ячейки табл. 2.2 на сумму по строке. Результат заносим в такую же ячейку табл. 2.3.

Таблица 2.3

Абсолютная  структура предпочтений потребителей

(абсолютные  доли потребителей)

Например, для ячейки Б1:  0,318 = 0,395 /  1,244. Теперь табл. 2.3  отражает распределение предпочтений каждой из групп потребителей по типам жилья (в частности жилье типа Б предпочитает 34,6 % потребителей группы 1). 
 

2.2. Определение потенциального спроса

Расчет  потенциального спроса (прогноз) осуществляется на основе  заданной общей численности  семей  в районе города  и долей (Д0 и Д1) из табл. 2И рассчитывается численность групп потребителей и заносится в табл. 2.4. Например, численность потребителей группы 1 составит:  1400= 70000 * 0,1*0,2. 

Таблица 2.4

Численность групп потребителей 

Далее необходимо определить число платежеспособных потребителей для каждой группы и  каждого типа жилья, с учетом покупательских предпочтений.  Расчет выполняется  перемножением данных табл. 2.4, 2.3 и долей платежеспособных потребителей (Д3) из табл. 2И. Результаты заносятся в табл. 2.5.

Таблица 2.5

Структура потенциального спроса, семей