Лекции по "Управление недвижимости"

    Это, впрочем, не означает, что сигнализация остается полностью изолированной, так как правила запрещают  только передачу по ее шлей фам сигналов от каких-либо других устройств, кроме предписанных, по получать эти сигналы от системы (с главного пульта) они не запрещают. Заметим также, что нормативные акты явно не запрещают ннтеллектуали- I зацию других подсистем противопожарной безопасности (пожаротуше- I ния, дымоудалення и пр.), так как их функции являются по отношению к сигнализации дополнительными с точки зрения обязательности реализации.

    Системам  с доступом по карточке свойственно  еще одно, ужетехни-ческое ограничение. Система авторизации (сверка карточки с базой данных) должна быть как можно ближе (не физически, а с точки зрения архитектуры) к пропускному механизму, иначе (опять-таки, как в при- j мере с одним центральным компьютером) сотрудникам придется 1 слишком долго ждать перед закрытыми турникетами и дверями из-за того, что транзакция будет проходить слишком большой путь, да еще и стоять в очереди на обработку.

    18.5. ИНВЕСТИЦИОННАЯ ПРИВЛЕКАТЕЛЬНОСТЬ  ПРОЕКТОВ СТРОИТЕЛЬСТВА ИНТЕЛЛЕКТУАЛЬНЫХ  ЗДАНИЙ

    Одной из проблем развития отечественного рынка решений для  I ИЗ специалисты называют медленную, по мнению заказчиков, отдачу ] от проектов. Дело даже не в планируемых (в пределах 3 лет) сроках окупаемости инвестиций — любой здравомыслящий человек понимает, ( что по сравнению со сроками службы здания это очень немного, а в том, что окупаться инвестиции начинают не сразу. Объясняется это довольно просто — на адаптацию здания к «поселенцам» и наоборот требуется ' некоторое время. Каждый, кто имел опыт переезда как с квартиры на квартиру, так и из офиса в офис, представляет себе, что на то, чтобы полностью обжиться на новом месте, требуется несколько месяцев. Готовый проект ИЗ потребует приблизительно столько же времени на то, чтобы все «устоялось», срок же внесения значительных корректив в его конфигурацию составит целый год.

    Год — срок не приблизительный, а вполне конкретный, так как это время полного цикла смены времен года и сезонных колебаний бизнеса; он охватывает все праздники, отпуска, все периоды профилактики и ремонта в коммунальных службах. За год владелец накапливает всю необходимую для анализа функционирования здания статистику, на основе которой он может сделать последние обобщающие выводы и утвердить базовую (в смысле настроек системы) конфигурацию ИЗ. Конечно, окупаться (в смысле реального снижения расходов) ИЗ начнет раньше, чем истечет первый год, поскольку многие меры приносят результаты еще до окончательной оптимизации всех процессов. Впрочем, заказчики могут быть готовы и подождать возврата инвестиций, но в этом случае они все равно захотят получить зримые результаты в виде реакции ИЗ на определенные события или явного повышения комфортабельности. Приблизить сроки приведения системы к окончательному варианту можно за счет грамотного планирования конфигурации ИЗ заранее, еще до того, как оно будет окончательно построено. Во многом эта задача ложится на плечи заказчика, так как именно ему придется обживать ИЗ.

    В нашем определении интеллектуального  здания мы упомянули его способность  реагировать на события и их комбинации. Эта способность будет тем выше, чем более полное дерево ситуаций мы сможем описать и смоделировать, а затем отразить в программах соответствующих подсистем. Возьмем такой излюбленный менеджерами по маркетингу пример, как пожар. Мы оставим в стороне очевидные для любой, не обязательно интеллектуальной в нашем понимании, системы действия, как разблокирование дополнительных проходов и выходов, спуск лифтов на первый этаж, оповещение сотрудников и т.п., и перейдем сразу к более сложному анализу.

    Пожар возникает либо по причине самовозгорания из-за каких-либо технических неисправностей, либо в результате неумышленных или умышленных действий людей. В крупной организации возможность поджога никогда нельзя исключить. Помимо прочего, в случае поджога всех покидающих здание людей требуется каким-то образом локализовать, чтобы не дать злоумышленнику ускользнуть. Поскольку такие мероприятия накладываются на главное — сохранение жизни людей — и заметно его усложняют, поджог желательно было бы определить с возможно большей степенью достоверности. Для этого системе требуется описать его признаки. Самый очевидный из них — в момент возгорания кто-то находился в помещении. Близкий к этому случай — в момент возгорания дверь в загоревшееся помещение была открыта (при надлежащем режиме безопасности двери в помещения по умолчанию закрыты). Дальнейший анализ приведет еще и к такому неоднозначному, но вполне вероятному признаку поджога, как наличие кого-то в помещении за некоторое время до возгорания. Поразмыслив, вы можете определить еще несколько ветвей ситуационного дерева и задать на их основе правила анализа событий в окрестностях очага возгорания за некоторый предшествующий период.

    В продолжение темы обеспечения безопасности жизни людей отметим, что пожар — не единственное чрезвычайное событие. В офисном здании ситуации, приводящие ко всеобщей панике, маловероятны, но по скольку концепция ИЗ применима и к промышленным объектам (где существен техногенный фактор), и к крупным торговым центрам (для которых характерно большое скопление людей), то вопрос этот сбрасывать со счетов нельзя.

    Моделирование ситуаций касается не только экстремальных  ситуаций, но и других вопросов, в частности энергосбережения, когда режим эксплуатации отдельных помещений может динамически (и притом внепланово) меняться в течение дня или недели. Например, система контроля доступа зафиксировала, что все сотрудники покинули помещение в здании. Помещение автоматически переходит в энергосберегающий режим, перестает вентилироваться и отапливается на половину мощности. Вдруг через некоторое время кто-то возвращается в помещение и остается там на длительный срок. Вариантов может быть много — уборщица моет пол, техник меняет лампы, начальник зашел поработать с какими-то хранящимися в кабинете документами, зачем-то вернулся один из сотрудников. Этот человек может остаться поработать еще на час—два, а может скоро покинуть помещение.

    Технически  такая ситуация обрабатывается просто — системе задается период длительности события, например 10—15 минут, и если оно завершается раньше, чем он истечет, то система на него никак не реагирует, т.е. событие считается как бы и не произошедшим. Соответственно, как-то надо оценить время, в течение которого систему не стоит выводить из режима энергосбережения, а также каким-то образом знать, что человек засидится. С другой стороны, у помещения есть тепловая инерция, поэтому переход на энергосберегающий режим можно начать j и до того, как человек уйдет.

    Для того чтобы знать, на какой срок предполагает задержаться сотрудник, ненадолго вернувшийся на работу, систему нужно специально проинформировать. Сотрудник должен сообщить об этом охраннику, а тот, пропуская его в здание, внести соответствующую отметку в систему. Если, кстати, он засидится дольше, то его попросят либо связаться с охранником и сообщить, сколько он еще намерен пробыть, или применят какие-либо режимные меры. 11е все подобные ситуации, очевидно] удастся предугадать, и восполнять пробелы придется именно в первый год эксплуатации системы.

    Анализ  накопленной за первичный период эксплуатации ИЗ информации позволяет сделать далеко идущие выводы. Например, статистика системы контроля доступа в помещения позволяет определить динамику перемещений сотрудников по зданию. Проанализировав полученную динамику, владелец здания может сделать ряд полезных выводов, например, какие группы сотрудников постоянно задерживаются на работе допоздна. Этих сотрудников желательно будет разместить достаточно компактно, чтобы они не потребляли поодиночке ресурсы (электричество, климат-контроль, тепло), рассчитанные на целую комнату или целый этаж. Оптимизация размещения сотрудников, конечно, процесс многокритериальный, здесь придется учитывать также их принадлежность к подразделениям и взаимодействие с другими сотрудниками.

    Исходя  из той же динамики перемещений, можно  определить, как много времени сотрудники тратят на вынужденные переходы из одного отдела в другой. В случае, когда перемещения занимают слишком много времени, это может послужить поводом для того, чтобы задуматься о более оптимальном размещении отделов. Поскольку ИЗ проектируется и с целью упрощения процесса перемещения рабочих мест, никаких заметных проблем такая реорганизация вызвать не должна. Кстати, это позволяет сформулировать еще одно свойство ИЗ — накладные расходы на внесение изменений в его конфигурацию в подавляющем большинстве случаев не обесценивают достигаемый в результате этих изменений эффект.

    18.6. ПРОБЛЕМЫ, С КОТОРЫМИ СТАЛКИВАЕТСЯ  КОНЦЕПЦИЯ ИНТЕЛЛЕКТУАЛЬНОГО ЗДАНИЯ  В РОССИИ

    Как и все перспективные новшества, концепция ИЗ сталкивается при внедрении  в нашей стране с особенностями национального менталитета. Специалисты признают, что при реализации проектов интеллектуального здания им пока удается достичь «уровня интеллектуализации» приблизительно в 40—60% от реально возможного. Одна из причин такого положения дел, конечно, в нехватке средств у заказчика (или нежелании их тратить), но и без этого неготовность заказчиков к адекватному восприятию идеи оказывает резко негативное влияние на процесс внедрения концепции ИЗ в России.

    Одной из самых трудноразрешимых проблем является сепаратизм отдельных служб, особенно в регионах. Сепаратизм вызывается как персональными, так и профессиональными интересами, а также противоречиями в требованиях различных нормативных актов. Основное проявление сепаратизма — нежелание иметь что-либо общее с другими службами. Обычная аргументация в этом случае — каждый должен быть полным хозяином в своей подсистеме, делать там что угодно без оглядки на других и сам за все отвечать. Любое вторжение на территорию, которую начальник подразделения считает своей, воспринимается не иначе, как личное оскорбление. В свою очередь, ряд нормативных до кументов предписывает то, как должны организовываться пожарные и охранные системы. Составлялись они давно, без учета развития технологий, но руководители соответствующих отделов часто предпочитают придерживаться именно их, даже если «по правилам» все работает на порядок хуже. В государственных учреждениях переубедить таких почитателей буквы официального документа практически невозможно. Впрочем, ИЗ не укладывается ни в какие ГОСТы, поскольку в них взаимодействие подсистем на таком уровне не описывается вообще.

    Аргументы об экономии средств за счет оптимального использования людских ресурсов при эксплуатации здания мало кого убеждают. Человеческий труд в нашей стране до сих пор считается самым дешевым ресурсом после воды и воздуха, а разразившийся кризис эту ситуацию только усугубил. Сокращение расходов на персонал может, кроме того, не порадовать руководителей подразделений, которые мыслят категориями бюджетов отдела и лимитами штатных расписаний. Даже если в результате построения ИЗ подразделению действительно будет удобнее работать и лично у руководителя убавится головной боли, он может все равно принять идею в штыки, поскольку любые подобные сокращения воспринимаются им как штрафная санкция.

    Наконец, проблемы могут возникнуть и при  взаимодействии со строительными организациями. В принципе, проблемы те же, что и  при монтаже СКС. Строители всячески препятствуют тому, чтобы немалая  часть подряда была отдана на сторону. Кроме того, заказчик получает, как правило, немало предложений от других организаций сделать каждую отдельную подсистему быстрее и дешевле. Эти проблемы, в общем, вполне решаемы, но отнимают много времени и нервов у всех участников процесса.

    Еще один источник проблем — плохое понимание заказчиком того, что, собственно, представляет собой интеллектуальное здание,— мы рассматривать отдельно не будем, потому что сам материал ставит одной из своих задач его устранение.

    18.7. ЭФФЕКТИВНОСТЬ СТРОИТЕЛЬСТВА И ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ИНТЕЛЛЕКТУАЛЬНОГО ЗДАНИЯ

    Работа  над любым сложным проектом подразумевает  активное участие в нем всех заинтересованных сторон. Построение ИЗ требует определенных решений и от его будущего хозяина. Прежде всего он должен понять, зачем именно оно нужно. Заметим, кстати, что при одинаковой функциональности затраты на централизованную систему управления зданием будут приблизительно одинаковы для зданий различных масштабов. Таким образом, удельная стоимость «квадратного метра интеллекта» находится в обратной зависимости от размеров проекта, в то время как стоимость управления им ««вручную» — в прямой. Соответственно, строить ИЗ имеет смысл в том случае, когда ожидаемая разница этих совокупных расходов вас устраивает.

    Кроме того, уровень интеллекта здания должен соответствовать ценности содержимого. Если происходящие в здании процессы приносят хороший доход, а время сотрудников и информация являются ценным капиталом, то затраты, например, на развитую систему контроля за перемещениями и доступом в помещения оказываются вполне оправданными. Если же жесткая трудовая дисциплина не имеет особого значения, а большинство данных открыто для всех служащих, то вкладывать большие средства именно в это направление нерационально. Функциональность ИЗ должна окупать затраты на его построение, иначе в ней нет никакого смысла.

    Фасилити  менеджеру ИЗ надо еще на стадии запуска проекта произвести определенную реорганизацию служб здания. ИЗ предполагает наличие выделенной службы эксплуатации, поэтому подготовку сотрудников этой службы надо начинать сразу. В таком случае отдел эксплуатации сможет (опять-таки заранее) познакомиться со всеми службами здания, узнать их запросы и требования и подготовиться к работе с ними.