Формування ринку сільськогосподарської землі: теоретичні засади та етапи

У результаті  демонополізації земель відбулися докорінні зміни форм власності на землю, вирішено проблему забезпечення громадян земельними ділянками, введено плату за землекористування , створено передумови формування ринку землі.

У подальшому, для визначення державної політики управління  земельними ресурсами був розроблений та прийнятий 25.10.2001 р. новий Земельний кодекс України. На реалізацію Земельного кодексу України вже прийнято понад 20 законів, що регулюють земельні відносини та використання земель і є базовими для формування ринку земель. Проте визначений у Земельному кодексі як один із ключових для переходу до цивілізованого ринку землі Закон України «Про ринок земель» досі перебуває на стадії законопроекту, так само, як і Закон « Про державний земельний кадастр», який розроблено ще в 1999 р. і з того часу 80% цього проекту не змінювалися, але уряд його так і не ухвалив. До сьогодні продовжується його блокування, а через відсутність системи гарантування прав власності на землю країна недоодержує сотні мільярдів гривень інвестицій [5, с.165].

Починаючи з 2001 р. , реформування земельних відносин проводилось відповідно до Указу Президента України « Про основні напрямки земельної реформи в Україні на 2001-2005рр.» та розпорядження КМУ « Заходів щодо реалізації Основних напрямів земельної реформи в Україні на 2001-2005рр.». Реалізація цих заходів мала забезпечити прискорення завершення в країні земельної реформи [6]. Нових програм з розвитку земельних відносин досі не прийнято. Таким чином, станом на І півріччя 2010 р. цей Указ залишається єдиним програмним документом земельної реформи. Згідно з цим Указом, мета земельної реформи – забезпечення ефективного використання та підвищення цінності земельних ресурсів, створення оптимальних умов для суттєвого збільшення соціального, інвестиційного і виробничого потенціалів землі, перетворення її у самостійний фактор економічного зростання. При цьому одним із перших принципів реформування земельних відносин названо «включення землі у ринковий обіг», а серед основних напрямів державної земельної політики значиться «розвиток ринку земель». Таким чином, ще в 2001 р. державною земельною політикою передбачалось створення в Україні ринку землі. Але проголосивши курс на перехід до ринкової економіки, українські політики все ще не дійшли єдиної думки стосовно того, чи бути земельному ринку. Відсутність єдиного погляду на це питання є ще однією з перепон завершення земельної реформи.

Аналіз виконання Основних напрямів та Заходів засвідчує, що на сьогодні з них виконана лише частина.

Через постійне зменшення недержавних та державних сільськогосподарських підприємств, зменшення ефективності землекористування відбувається зменшення з року в рік посівних площ сільськогосподарських культур, погіршується якісний стан землі. Не забезпечується належний контроль за процесами деградації земель в умовах споживацького використання земельних ресурсів, шкода від якого різко зростає. Ці процеси унеможливлюють на сьогодні проведення необхідних робіт із землеустрою, картографічних та грунтових  обстежень, впровадження заходів з раціонального використання й охорони земель.

Не менш актуальним на цей час залишається питання оренди землі. На сьогодні передача в оренду земельних ділянок державної власності та продаж їх практично заблоковані. Унеможливлюється надання земель державної власності для фермерських господарств. Внаслідок цього держава втрачає сотні мільйонів гривень, а юридичні та фізичні особи не можуть отримати земельні ділянки.

Головною причиною усіх цих проблем є те, що в Україні не доведена до логічного завершення земельна реформа. Держава поступово втрачає стратегічне управління земельними ресурсами. Небезпечність тенденції особливо проявляється в аграрному секторі економіки. Неефективне використання землі приводить до того, що вона, як нерухомість, не є акумулятором капіталу. Адже величезна кількість земельних ділянок та інших об’єктів не входять до єдиної державної інформаційної системи обліку (кадастру), тобто не обліковуються. Це є підґрунтям  тіньових схем використання ресурсів [7, с.61].

Для успішного завершення земельної реформи необхідно створити повноцінний ринок землі. Для цього необхідним є вирішення ряду питань стосовно земель, зокрема розблокування земельної аукціонної  діяльності, створення автоматизованої системи державного земельного кадастру як інформаційної основи системи гарантування прав власності на землю та зняття мораторію на продаж земельних ділянок сільськогосподарського призначення, встановленого Земельним кодексом тощо.

Тільки при виконанні всіх зазначених умов можливе завершення земельної реформи, запровадження повноцінного ринку землі та подолання економічної та екологічної кризи в державі.

2.2 Теоретичні засади формування ринку сільськогосподарської землі

Приклад розвинутих країн засвідчує, що повноцінний ринок сільськогосподарської землі є необхідною умовою розвитку аграрного сектора, підвищення його продуктивності та ефективності. Сільськогосподарська земля є невід’ємною  складовою ринкового механізму, а її вартість формується під дією комплексу економічних чинників – рівня інфляції, банківських процентів за кредити, рівня цін на сільськогосподарську продукцію та ресурси промислового походження для аграрного виробництва, прибутку, що отримують сільськогосподарські виробники на гектар, умов функціонування ринку землі та можливостей безперешкодно проводити операції з землею (купівля-продаж та оренда). З іншого боку існує зворотній зв’язок між вартістю землі та переліченими чинниками економічної системи. Вартість землі, що функціонує як економічний ресурс, безпосередньо впливає на можливості кредитування сільськогосподарських підприємств та розміщення інших основних виробничих ресурсів – капіталу і праці, а також капіталізацію у сільському господарстві. Тому для розбудови продуктивного і конкурентного сільського господарства потрібен ринок землі [8, с.53].

Ринок земель сільськогосподарського призначення в економічному плані передбачає формування певних інститутів і механізмів регулювання земельних відносин при обороті земель. Функціонування ринку земель сільськогосподарського призначення має ряд переваг для держави та місцевих громад. Місцеві органи влади зможуть додатково одержувати кошти від реєстрації прав власності, користування тощо сільськогосподарських земель, які можна буде направляти на розвиток соціальної сфери села. Вигоду від запровадження ринку землі матимуть і приватні землевласники в особі фізичних і юридичних осіб. Так, фізичні особи зможуть поліпшити своє фінансове становище, сільськогосподарські підприємства – збільшити свій статутний фонд.

Існують різні трактування щодо визначення ринку землі. Так, П.Т. Саблук визначає цей ринок як угоди з купівлі-продажу, оренди та іпотеки земельних ділянок. М.М. Федоров під ринком землі розуміє процес визначення її вартості та визнання землі капіталом. Водночас Л.Я. Новаковський у поняття ринок включає економічні відносини, які виникають в процесі обороту землі. Д.С. Добряк у вузькому розумінні під ринком землі вважає торговельні операції із землею. Втім, в основі функціонування ринку земель і, особливо сільськогосподарського призначення має бути не тільки повне право власності , але й максимальна свобода діяльності всіх його суб’єктів.

Запровадження мораторію на ринок сільськогосподарських земель в Україні  зумовлено як неврегульованістю багатьох питань земельних відносин, так і несформованістю ринкової інфраструктури.

Ринок земель крім формування відповідної інфраструктури, потребує прозорості відповідних операцій та мінімізації ризиків для його суб’єктів. Також необхідно розробити і впровадити прозорий ринковий механізм ціноутворення й механізм реалізації прав на землю суб’єктами земельних відносин (громадянин, юридична особа, держава, громада).

За результатами дослідження мною окреслено проблеми формування повноцінного ринку сільськогосподарських земель в Україні.

По-перше, приватизація сільськогосподарських земель ще не завершена, оскільки ще незавершеною є персоніфікація земельних ділянок.

По-друге, незначна величина орендної плати та короткостроковість термінів оренди негативно впливають на орендні відносини.

По-третє, досі не визначеною залишається роль держави як суб’єкта земельних відносин. Держава покликана захищати, насамперед, інтереси суспільства через постійний, а головне – ефективний контроль за механізмом купівлі продажу землі.

Тому зняття мораторію на відчуження земель сільськогосподарського призначення одночасно із запровадженням ринкової інфраструктури ще не означатиме появу повноцінного ринку цих земель. Про повноцінний ринок земель певною мірою можна буде говорити, коли встановиться об’єктивна  ринкова ціна на землі сільськогосподарського призначення та урівноважаться попит і пропозиція на цей товар. До того ж ринок повинен пройти певний етап збалансування всіх операцій із земельними ділянками й коригування відповідних нормативно-правових актів. Тим самим ринок сільськогосподарських земель дає змогу здійснити не лише глибокі, але й корінні трансформаційні зміни з земельних і певною мірою й суспільних відносинах в Україні [9, с. 118-119].

На мою думку, ринок сільськогосподарських земель має базуватися на таких засадах:

      раціональне (екологобезпечне і економічно ефективне) використання земель;

      економічний оборот земель через відповідні механізми (купівлю-продаж, оренду, міну тощо);

      оптимізацію структури земельного фонду України й рівня розораності;

      відбір ефективних форм землекористування та господарювання;

      підвищення родючості земель і відновлення їхніх природних властивостей;

      вироблення заходів економічного стимулювання й стягнення відповідно ефективних і неефективних землевласників та землекористувачів.

Ринок земель суттєво впливає як на розподіл земель за формами власності, так і на розподіл земель за формами господарювання, а отже й на кількість землевласників і землекористувачів. Очевидно, що повноцінний ринок сприятиме оптимізації сільськогосподарського землекористування.

Існує й інша тенденція у сучасному землекористуванні, а саме – збільшення частки приватних землевласників, яка, на мій погляд, лише до певної міри може поліпшувати ефективність землекористування. У кращому випадку ця тенденція сприятиме відбору найбільш ефективних землекористувачів, а не землевласників, як це має бути. При масовому поширенні оренди земель це матиме певний економічний ефект, але при збільшені площ сільськогосподарських земель у власності та користуванні одночасно одних і тих самих (землевласників) цей ефект буде мінімальним.

Отже, складовими ринку землі в ринковій економіці є приватна власність на землю, можливість переходу права власності на землю від одного суб’єкта ринку до іншого, безпечність оренди землі та індивідуальна форма організації ведення аграрного виробництва.

Головна функція ринку землі у ринковій економіці полягає у сприянні переходу землі від неефективних виробників до ефективних. Завданням ринку сільськогосподарської землі є перетворення землі на капітал, який може використовуватися для створення додаткового капіталу землевласників. Лише за умови реалізації права власності на землю як капіталу, земля стає функціонуючим економічним ресурсом. Інституційна структура ринку землі визначає ступінь, згідно з яким земля може функціонувати як капітал, що передбачає ефективність і прозорість та гарантію обміну права власності на землю. Інструментом, що забезпечує функціонування землі як капіталу виступає земельна іпотека. Тому важливим елементом ринку сільськогосподарської землі є система земельного іпотечного кредитування, яке здійснюється через спеціалізовані та універсальні банки через емісію іпотечних цінних паперів [8, с.56].

На сьогодні науковці активно обговорюють питання про створення іпотечного банку. Економічні експерти пропонують створити Держаний земельний (іпотечний) банк, який буде не просто іпотечною установою, а насамперед, організатором ринку землі й банком, який збиратиме податки на землю і збори за придбання земельної власності. Справа у тому, що сільськогосподарські підприємства та фермерські господарства не зможуть придбати земельну власність, яка коштує дорого. Тому треба мати в розпорядженні великі кошти для довгострокового кредитування підприємств і господарств на придбання земельної власності з розстрочкою сплати до десяти років. Об’єктивна необхідність створення такого банку зумовлена його статусом – обслуговувати нові земельні відносини,  сприяти відновленню сільського господарства на основі кредитів під заставу земельної власності [10, с. 50].

Також , як було вже вище сказано, необхідними передумовами для запровадження та функціонування цивілізаційного земельного ринку є наявність відповідних інструментів для реєстрації земель та ведення земельного кадастру. Сучасний державний земельний кадастр України характеризується значною кількістю проблем, що пов’язані із невизначеністю правового статусу земельно-кадастрових відомостей та порядку ведення кадастру, недостатньою достовірністю та повнотою існуючої земельно-кадастрової інформації, майже повною відсутністю реєстраційних даних щодо обмежень у використанні земель, недостатньою автоматизацією та інформатизацією кадастрово-облікових процедур, відсутністю документального статусу у електронних кадастрових даних тощо.

Відсутність ефективно діючої земельно-кадастрової системи істотно підвищує конфліктний потенціал земельних відносин, адже недостовірність зафіксованих у кадастрі просторових характеристик земельних ділянок унеможливлює точну ідентифікацію прав на землю та справедливе вирішення земельних спорів. Істотно ускладнюється державний контроль за використанням та охороною земель, відсутні передумови для регулярного проведення моніторингу земель та ґрунтів. Земельний кадастр вже практично не відіграє ролі головного джерела інформації для проведення землеустрою та оцінки земель.

На думку багатьох експертів, сформована в Україні система ведення земельного кадастру містить у собі значні корупційні ризики, які переважно пов’язуються із делегуванням функцій ведення державного реєстру земель господарюючому суб’єкту, непрозорістю адміністративних процедур виготовлення та державної реєстрації правовстановлюючих документів на земельні ділянки тощо. Таким чином, за 19 років незалежності Україна так і не змогла створити ефективну земельно-кадастрову систему, яка належить до числа найважливіших передумов сталого розвитку ринкових земельних відносин. Крім того, досі так і залишається не прийнятим закон «Про ринок землі», та все ще діє лукавий мораторій на продаж земель сільськогосподарського призначення і за рішенням Верховної ради діятиме ще до 1 січня 2012 року [11].