Формування ринку сільськогосподарської землі: теоретичні засади та етапи

fy">Розділ ІІІ:  Проблемні аспекти формування ринку сільськогосподарської землі та шляхи їх вирішення

 

3.1 Юридичні засади формування ринку сільськогосподарської землі

Держава, проголосивши існування у правовій системі приватної власності на землю, має довести переваги такої економічної різноманітності перед державною монополією на землю. Ринок сільськогосподарської землі, який працює в рамках правового поля, може набути ознак важливого правового інституту цивілізованої правової держави й атрибуту розвинутого громадянського суспільства.

Приватна власність на землю стимулює її економічне зростання шляхом ефективного використання наявних земельних ресурсів. Переваги приватної власності стають очевидними, коли існує ефективно функціонуючий ринок землі.

Об'єктом таких правовідносин є земельні ділянки, які не заборонені законом для вільного відчуження від однієї особи до іншої. Суб'єктом виступають фізичні і юридичні особи, органи державної влади та місцевого самоврядування, які можуть бути учасниками цивільно-правових відносин. Зміст цих правовідносин становлять права та обов'язки всіх учасників ринкових земельних відносин [12, с. 77-79]

Основні засади ринку земель закладено Земельним кодексом України, що набув чинності 1 січня 2002 р., та прийнятими в розвиток Кодексу законами: “Про землеустрій” від 22 травня 2003 р., “Про охорону земель” від 19 червня 2003 р., “Про державний контроль за використанням та охороною земель” від 19 червня 2003 р. , “Про оцінку земель” від 11 грудня 2003 р. , “Про державну експертизу землевпорядної документації” від 17 червня 2004 р., “Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень” від 1 липня 2004 р.  та деякими іншими законодавчими актами [13].

Поняття ринку земель є не лише економічною категорією, а й юридичною. Ринок земель як юридична категорія – це організаційно-правовий механізм, що створює передумови для набуття за плату земельних ділянок у власність чи користування та передачі прав на них, опосередковує перехід земельних ділянок та прав на них від однієї особи до іншої, а також гарантує непорушність набутих прав на землю та можливість їх реалізації власниками і користувачами земельних ділянок. Збалансована структура організаційно-правового механізму ринку земель має, на наш погляд, включати: а) інститут права власності на землю у його плюралістичній формі; б) ефективну систему державної реєстрації прав на землю та іншу нерухомість; в) правове забезпечення справедливої (ринкової) оцінки земельних ділянок; г) сприятливе “правове поле” для ринкового обігу земельних ділянок.

Наведені складові організаційно-правового механізму земельного ринку закріплено в чинних законодавчих актах України, насамперед у Конституції,  Земельному кодексі України тощо .

Законодавство країн з ринковою економікою розрізняє поняття “цивільний або цивільно-правовий обіг земельних ділянок” та поняття “ринковий обіг земельних ділянок”. Цивільно-правовий обіг земельних ділянок здійснюється на підставі різних видів цивільно-правових угод: купівлі-продажу, міни, дарування, оренди, передачі землі у спадщину тощо. Однак не всі такі угоди є ринковими. Ринковими вважаються цивільно-правові угоди, що передбачають перехід прав на землю від однієї особи до іншої за плату на основі співвідношення попиту та пропозиції земельних ділянок [14, с. 15].

Ринкова ціна на них формується саме на основі договорів купівлі-продажу земельних ділянок. Держава з ринковою економікою зацікавлена у формуванні реальних цін на землю, а тому стимулює саме ринковий обіг земельних ділянок.

Ринковий обіг земельних ділянок здійснюється на основі двох видів цивільно-правових угод: договору купівлі-продажу земельних ділянок та договору оренди земельних ділянок. На основі договору купівлі-продажу земель відбувається перехід права власності на земельні ділянки, а на основі договорів оренди землі – перехід права користування на земельні ділянки. 

Ці два види цивільно-правових договорів є два відносно самостійних сегмента земельного ринку: ринку земельних ділянок (для набуття їх у власність) та ринку оренди земель (для набуття їх у тимчасове платне користування). Відповідно, ринок земельних ділянок визначає рівень цін на них, а ринок оренди земель – рівень орендної плати за земельні ділянки.

На сьогоднішній день є лише зареєстрований законопроект «Про ринок земель», спрямований на регулювання відносин щодо переходу права власності на земельні ділянки, головним чином, на основі договору купівлі-продажу. Але цей законопроект впливатиме і на зміст інших договорів, на основі яких відбуватиметься перехід права власності на земельні ділянки, – договорів міни, дарування, а також угод щодо довічного утримання, передачі земельних ділянок у заставу та при успадкуванні [15, с. 56-57].

Таким чином, ринковий обіг земельних ділянок відбувається на основі одного виду цивільно-правових угод – договору купівлі-продажу. Усі інші цивільно-правові правочини, на основі яких відбувається перехід права власності на землю від однієї особи до іншої, є угодами, на підставі яких здійснюється цивільно-правовий обіг земельних ділянок.

Із введенням у дію 1 січня 2002 р. нового Земельного кодексу України ринок земель сільськогосподарського призначення є обмеженим. Повноцінно функціонує лише ринок сільськогосподарських земель, отриманих громадянами у власність для підсобних, “непідприємницьких” потреб. Фактично на цьому ринку вільно можуть відчужуватися на підставі договорів купівлі-продажу та інших земельних правочинів приватизовані громадянами сільськогосподарські земельні ділянки.

Система обігу земельних ділянок, закріплена Земельним кодексом України, передбачає два види переходу прав на земельні ділянки: а) на основі рішення органу державної влади чи органу місцевого самоврядування (адміністративний обіг) та б) на основі цивільно-правового договору (ринковий обіг).

Адміністративний обіг земельних ділянок був домінуючим в умовах, коли пере­важну більшість приватизованих громадянами земельних діля­нок протягом 1991–2001 рр. було передано їм у приватну власність безплатно. Можливість безплатної приватизації земельних ділянок передбачена і новим Земельним кодексом України.

Приватизація земельних ділянок несільськогосподарського призначення сприяє розширенню сфери ринкового обігу земельних ділянок. Однак на розвиток ринкового обігу негативно впливає мораторій на відчуження земельних ділянок сільськогосподарсь­кого призначення шляхом укладення цивільно-правового договору. Встановлення обмежень на відчуження земель на підставі цивільних правочинів вплинуло й на структуру ринкового обігу земель. Так, станом на 1 січня 2002 р. 72,6 % усіх відчужених земельних ділянок змінили власника шляхом успадкування і лише 7,6 % ділянок було відчужено на підставі договору купівлі-продажу.

Існує погляд, що при формуванні організаційно-правового механізму ринкового обігу земельних ділянок законодавець повинен враховувати і рівень доступу різних соціальних верств українського суспільства до землі. З точки зору можливості доступу до землі в сучасних умовах, сільське насе­лення нашої країни слід поділити на дві підгрупи: а) колишні члени колективних та інших сільськогосподарських підприємств та б) інші сільські жителі. Найкращі можливості доступу до землі отримали 6,7 млн колишніх членів колективних та інших сільськогосподарських підпри­ємств, яким надано земельні частки (паї), середній розмір яких по країні дорівнює 4,1 га і варіюється від 1,5 га на заході країни до 10–15 га в південних та південно-східних областях. Громадяни, які отримали земельні частки (паї), мали право виділити їх у натурі у вигляді земельних ділянок, які належатимуть їм на праві приватної власності. При цьому зазначені громадяни мали право вибору одного з трьох можливих варіантів використання землі:

1) використовувати земельну ділянку для ведення фермерського господарства;

2) використовувати земельну ділянку для ведення особистого селянського господарства (особливо якщо вона є невеликою за розміром);

3) поділити ділянку на дві, одну з яких (більшу) передати в оренду, а на іншій вести особисте селянське господарство.

Отже, 6,7 млн селян можна вважати цілком забезпеченими землею, щоб або розпочати самостійне господарювання, або передати землю в оренду. Але слід зазначити, що паювання земель колишніх колективних сільськогосподарських підприємств має разовий характер. У майбутньому такого джерела для отримання землі селянами не існуватиме. Основним дже­релом земельних ділянок для них стане ринок.

Перед іншою частиною сільського населення  (працівники соціальної сфери села) постала проблема доступу до землі. При проведенні реформу­вання земельних відносин на селі ця категорія не отримала землю для ведення особистого підсобного (особистого селян­ського) господарства.

Дослідивши цю науково-практичну проблему, ми дійшли висновку, що основою правової моделі формування ринку землі мають бути такі орієнтири: а) забезпечення доступу широких верств населення, насамперед селян, до землі з метою задоволення їх потреб у земельних ділянках для індивідуального житлового будівництва та ведення підсобного господарства; б) недопущення надмірної концентрації земель у власності громадян та юридичних осіб; в) недопущення надмірної, необґрунтованої парцеляції земельного фонду країни; г) формування сприятливого інвестиційного “клімату” як для вітчизняних, так і для зарубіжних суб’єктів підприємницької діяльності; д) сприяння в набутті сільськогосподарських земель у власність особами, які ведуть ефективне сільськогосподарське виробництво; е) недопустимість приватизації земель сільськогосподарського призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва іноземними фізичними та юридичними особами. Вважаємо, що зазначені орієнтири доцільно закріпити у проекті Закону України “Про ринок землі”. Залежно від змісту останнього, доцільно ставити питання про прийняття спеціалізованого законодавчого акта – закону про ринок земель сільськогосподарського призначення.

Із прийняттям Закону України “Про ринок земель” завершиться окреслене Земельним кодексом України формування загального правового поля ринку земель. Закон України “Про ринок земель” має усунути прогалини у правовому регулюванні відносин земельного ринку. Законопроектом встановлено, що громадяни та юридичні особи, які є власниками земельних ділянок, мають право здійснити відчуження земельних ділянок на основі договору купівлі-продажу будь-яким способом: або через земельний аукціон, або безпосередньо певній особі.

Земельні ділянки державної або комунальної власності, вільні від забудови, повинні відчужуватися виключно на конкурентних засадах, тобто на земельних тор­гах. Саме продаж земельних ділянок на конкурентних засадах дає можливість виявити покупця, який запропонує продавцеві найкращі умови продажу. У зв’язку з цим велика кількість статей законопроекту “Про ринок земель” присвячена питанням проведення земельних торгів. Передбачається, що земельні торги можуть проводитись у формі земельного аукціону або земельного конкурсу.

Значну увагу в законопроекті необхідно приділити питанням детінізації земельного ринку та запобіганню надмірної концентрації земельної власності в однієї приватної особи [16].

Визначимо головні напрямки  державної політики щодо формування ринку сільськогосподарських земель:

•  пріоритетними завданнями вважати завершення оформлення державних актів на право власності на землю з одночасним стимулюванням укрупнення господарств і колективних форм господарювання;

•  після законодавчого врегулювання питань запровадження ринку земель, створення та функціонування Державного іпотечного банку запровадити систему та механізми іпотеки земель, у т.ч. сільськогосподарського призначення;

• ініціювати реформу політики оподаткування у сфері власності на землю шляхом диференціації податків залежно від призначення, обсягів, якісних  показників  землі,  з  урахуванням потреб у стимулюванні природоохоронної діяльності та дотримання норм землекористування;

•  створити стимули для запровадження розгалуженої інфраструктури ринку земель (бірж, аукціонів, іпотечних банків тощо);

•  запровадити політику, спрямовану на забезпечення цінового міжгалузевого паритету, економічного стимулювання сільськогосподарських виробників, посилення антимонопольного контролю над цінами на сільськогосподарську продукцію, матеріально-технічні ресурси та послуги товаровиробникам;

•  скасувати мораторій на продаж земель сільськогосподарського призначення;

•  спростити процеси оформлення прав власності на землю, земельних трансакцій, підвищити їх прозорість і зручність для фізичних і юридичних осіб, зробити їх прийнятними для інвесторів, у т.ч. іноземних;

•  систематизувати процедури оцінки земель (у т.ч.вартісної) з урахуванням динаміки розвитку ринкових відносин;

•  запровадити первинний продаж земельних ділянок, у т.ч. сільськогосподарського призначення винятково через земельні торги та аукціони;

•  запровадити ефективну систему моніторингу ринку земель (це завдання з відповідним бюджетним  забезпеченням  доцільно  покласти  на Національну сільськогосподарську палату). Головними кінцевими цілями пропонованих заходів є ефективна реалізація конституційних прав громадян України в частині власності на землю, перетворення землі та земельних відносин на вагомий чинник економічного зростання, підвищення інвестиційної привабливості сільськогосподарського сектору і впровадження інноваційної моделі його розвитку [14, с.17].

Виконання цих заходів сприятиме покращенню державної земельної політики, прискоренню земельної реформи, цивілізованому розв’язанню проблем у земельній сфері.

 

3.2 Оренда сільськогосподарської землі як важливий чинник створення її ринку