Формування ринку сільськогосподарської землі: теоретичні засади та етапи

На сучасному етапі створення інституціональної основи ринку земель сільськогосподарського призначення є одним із найбільш актуальних питань аграрного сектору України. Суспільство визнало неминучість переходу до формування ринку земель сільськогосподарського призначення. Першим практичним кроком його утвердження є формування ринку оренди землі. Саме цей ринок є одним із найбільш розвинених в Україні, який виступає головним елементом ринку сільськогосподарських земель. Незважаючи на його недосконалість і нечітке забезпечення, він є найпоширенішим способом використання земель у сільському господарстві.

В економічній літературі існує ряд поглядів з приводу економічної природи оренди, зосереджених переважно на її сутності виходячи з відносин власності на засоби виробництва. Деякі вчені стверджують що відносини власності є відносинами між людьми з приводу речей [17, с.63].

Існують і такі позиції: більшість авторів схильна вбачати оренду як договір, за яким одна із сторін надає іншій землю у тимчасове користування за відповідну плату, яку називають орендною [18, с. 263]. Однак дане формулювання неповністю відображає її сутність, зміст і звужує це поняття. У Законі України «Про оренду землі» вона має визначення: «оренда – засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідне орендареві для здійснення підприємницької ті інших видів діяльності» [19, с.10].

Оренда визначає виробничу діяльність новостворених на основі колишніх колгоспів підприємств, впливає на формування добробуту мільйонів селян. Відсутність чіткої правової основи, принципу сильної держави, недосконалість цих відносин спричиняють часті конфлікти між власниками землі й орендарями. В Україні на сьогодні об’єктом орендних відносин є близько 90% сільськогосподарських угідь. Більшість селян реалізує своє право на сільськогосподарську землю за допомогою орендних відносин з аграрними господарствами, фермерськими господарствами та іншими суб'єктами господарювання, з якими вони станом на 1 січня 2010 р. уклали 4,6136 млн договорів оренди земельної частки (паю). Переважну більшість договорів укладено з власниками господарства, із земель яких виділено земельну частку (пай), або їх правонаступниками (42,2 %). Орендодавцями здебільшого виступають селяни-пенсіонери, які уклали 2 млн 441,7 тис. договорів (52,9 %) .

За останні роки в Україні відбулися зміни в обсягах оренди сільськогосподарських земель та структурі укладених договорів оренди. По-перше, за 2002-2009 рр. скоротилася площа земель, що орендується, з 22 до 17,5 млн га. Відповідно, за цей період зменшилася кількість орендних договорів з 5,5 до 4,6136 млн. Така динаміка свідчить про зростання значення фермерських господарств, особистого селянського господарства та інших господарюючих суб'єктів в аграрному секторі національної економіки.

Рис. 3.2.1  Структура укладених селянами договорів оренди земельних ділянок та земельних часток (паїв) за 2009 рік

Оренда, як форма ринкових операцій із землею, повинна сприяти руху землі до ефективного господаря. Саме це відповідає сучасним вимогам формування оптимальних за обсягом господарських структур у сільському господарстві. В Україні така закономірність повною мірою не спостерігається. Терміни дії укладених договорів оренди по Україні різні, проте переважаючою є короткотермінова оренда терміном до 5 років, що є надзвичайно негативним явищем [20, c.247]. Так, у 2009 р. частка орендних договорів терміном до 5 років становила 59,0 % від загальної кількості договорів, а частка договорів понад 10 років - тільки 10,4 % [21]. Це явище є надзвичайно негативним, адже саме довгострокова оренда дає можливість здійснювати належне планування господарської діяльності, проводити землевпорядні роботи, запроваджувати науково обґрунтовані сівозміни, сприяє поліпшенню родючості грунтів, с творенню інтегрованих формувань. Тому невипадково, що законодавством розвинутих країн здійснюється державна політика, спрямована на подовження терміну оренди землі. У таблиці 3.2.1 показані схожі та відмінні риси укладання договорів, у яких відображенні основні умови, такі як термін дії та виплата орендної плати [22, c.152] .

Таблиця 3.2.1            Основні показники договорів оренди

Ураховуючи викладене, в Україні доцільно законодавчо визначити мінімальний строк оренди земель, який  би забезпечував їх раціональне використання та охорону. Потребують перегляду окремі положення орендного законодавства, які гальмують ефективний розвиток оренди земель. Зокрема, поки що залишаються нерозв’язаними питання щодо законодавчого урегулювання розвитку земельних відносин у напрямках: відтворення родючості грунтів, вилучення з активного обороту малопродуктивних і деградованих угідь, розвитку іпотечного кредитування, налагодження дійового державного контролю за ефективним використанням земель.

У договорі оренди на земельну ділянку слід зазначити, в якому стані знаходиться в момент її передачі в оренду і після її закінчення: бонітет, вміст гумусу, кількість поживних речовин в одному шарі. Крім того, у ньому слід передбачити й відповідальність орендаря за зниження якісних характеристик грунтів, умови його розірвання, зміни в розмірах орендної плати.

         Ключовим моментом побудови ефективних орендних відносин є оптимальний розмір орендної плати. В Україні орендна плата є значно нижчою порівняно з розвиненими країнами. Станом на 1 січня 2010 р. середній обсяг орендної плати в розрахунку на один гектар орендованої землі дорівнював 260,2 грн , а у 2003 р. - лише 111,6 грн . Орендна плата за один гектар ріллі в Японії становить 1685,7 доларів, Нідерландах - 310 дол., Німеччині - 260 дол. [21].

         Останніми роками в Україні найбільш поширеними є два види орендної плати за землю – грошима (у розмірі не менше 3% нормативної грошової оцінки) і продукцією, що становить певний відсоток від загального врожаю. Вищі розміри орендної плати дають змогу забезпечити захист економічних інтересів селян – власників земельних паїв. Занадто низький рівень орендної плати може призвести до масового виходу селян із своїми паями зі складу певного  підприємства та їх переходу до інших орендарів, або самостійного обробітку своїх земель. Такий стан справ може спричинити навіть розпад великих підприємств.

          Для визначення розміру земельного податку, орендної плати, а також втрат сільськогосподарського виробництва здійснюється  нормативна грошова оцінка земель. В Україні розмір орендної плати становить 3% від грошової оцінки. Визначимо, як впливає збільшення відсотка від грошової оцінки на витрати підприємства ТОВ «Ім. Котовського». Для цього визначимо грошову оцінку земель даного підприємства:

ГР = орендна плата / відсоток  = 270000 / 0,03 = 9000000 грн.

Таблиця 3.2.2.

Витрати підприємства ТОВ «Ім. Котовського» на оренду землі

         Отже, з таблиці 3.2.2. бачимо, що відсоток від грошової оцінки прямо пропорційно впливає на розмір орендної плати. Так, орендна плата ТОВ «Ім. Котовського» при 3% від грошової оцінки, яка дорівнює 9000 тис.грн, становить 270 тис. грн. Якщо збільшити відсоток на 0,5%, то бачимо, що розмір орендної плати зросте до 315 тис. грн., тобто на 45 тис.грн. Підвищення орендної плати є позитивним явищем для селян – власників земельних паїв.

Сьогодні  в  суспільстві  точаться  дискусії навколо питання щодо  встановлення оптимального розміру орендної плати. На мою думку,  встановлений  розмір  орендної  плати  на  рівні  3%  від  грошової  оцінки  землі  є дещо  заниженим.  Тому  вважаю  за  доцільне  на  даному  етапі  господарювання підвищити  рівень  орендної  плати  в  середньому  до  3,5%  грошової  оцінки сільськогосподарських угідь, а в економічно стійкіших підприємствах до 4% [23, с. 204-205] .

З метою забезпечення захисту прав орендодавців насамперед необхідно підвищувати інформованість щодо їхніх справ, активізувати діяльність консалтингових служб, налагодити громадський контроль за використанням власності. У випадку, коли на ту чи іншу земельну ділянку є не один, а кілька бажаючих її орендувати, доцільно проводити конкурс між ними. Такий підхід сприятиме розвитку конкуренції, а на цій основі – підвищенню розмірів орендної плати [24, c. 53-54].

На жаль, в Україні поки що не створено обґрунтовану систему державного земельного кадастру, яка б забезпечувала землекористувачів достовірною інформацією про земельні ділянки та права на них.

Головними завданнями розвитку орендних відносин в Україні є:

-                                 формування відповідного конкурентного середовища;

-                                 дотримання сторонами умов договірних зобов’язань;

-                                 удосконалення відносин між власниками й орендарями у питаннях розмірів,

-                                 удосконалення форм і повноти виплати орендної плати;

-                                 підтримання родючості та забезпечення раціонального використання орендованих земель тощо.

           При цьому держава повинна посилити контроль за цільовим використанням орендованих земель, запровадити належне стимулювання власників і користувачів за поліпшення якісних характеристик грунтів, провести паспортизацію й інвентаризацію земель, за результатами якої необхідно вивести з обороту або транспортувати в інші угіддя деградовані та малопродуктивні землі; створити банк даних щодо руху прав власності на землю. Характеристика якісного стану кожної земельної ділянки повинна стати обов’язковою складовою договору оренди.

Капіталовкладення у поліпшення земель повинні поділятися між орендодавцями й орендарями на договірній основі. Загальна сума вкладень  має бути узгодженою і включатися в орендну плату, з якої необхідно вираховувати ту частку капіталовкладень у поліпшення землі, яка належить орендарю [25, с.12-13].