Формирование городской инвестиционной политики

АНАЛИЗ ПОЛУЧЕННЫХ ДАННЫХ.

Дальнейший анализ предполагает характеристику различных территорий с точки зрения комбинации значений названных параметров:

1.                Сравнение пространственного распределения стоимости земли и недвижимости

с картой транспортной и  пешеходной доступности, близости к  городским узлам

высокого ранга и метроузлам, что позволит выявить удачно расположенные (в

транспортном отношении) территории с относительно низким уровнем  цен на

недвижимость.

2.                По этим территориям анализируется физическое состояние зданий, износ

инженерных сетей, плотность  застройки и использования территорий, что

позволяет определить кварталы с низкой интенсивностью использования  и

большим процентом свободных  участков или расселенных зданий. Состояние

инфраструктуры в этих зонах определяет  возможности и условия их вовлечения

в процессы развития.

3.                Далее по этим зонам рассматриваются тип застройки, состояние окружающей

среды и преобладающий  вид землепользования.

Полученные данные соотносятся  с картой размещения инвестиционных проектов

(реализуемых и планируемых), а также с данными о пространственном

распределении сделок с недвижимостью на первичном и вторичном рынках. В

результате анализа отбираются зоны, имеющие наиболее высокий потенциал

развития для того или  иного типа застройки, а также (внутри этих зон)

территории с относительно низкой стоимостью недвижимости, которые  в

настоящее время используются недостаточно интенсивно.

АНАЛИЗ ВОЗМОЖНОСТЕЙ И  ОГРАНИЧЕНИЙ РАЗВИТИЯ.

Следующий шаг состоит  в определении возможностей и  ограничений развития каждой из выбранных  зон:

1.                Анализ прав собственности;

2.                Морфологический и градостроительный анализ;

3.                Анализ возможностей более прибыльного использования объектов

недвижимости, для которых  может быть предложено новое использование; желательные схемы пешеходных потоков;

4.      Определение ограничений, таких как плохое санитарное состояние,

недостаточное водо- и энергоснабжение, слабая транспортная и пешеходная

доступность, низкий уровень  услуг, избыточный уровень шума, загрязненность,

недостаточная связь с  общественным транспортом, конфликт транспортного и

пешеходного потоков, мешающие друг другу типы землепользования.

Результаты проведенного анализа позволяют выявить реальный потенциал развития рассматриваемых  территорий и участки, представляющие потенциальный интерес. Однако, для извлечения максимальных коммерческих выгод от развития недвижимости и увеличения объема инвестиций участки не должны рассматриваться изолировано. Требуется сгруппировать их, разработать концепцию каждой из инвестиционных зон развития с учетом кластерного сочетания инфраструктурных и быстроокупаемых доходных объектов, сформированных внутри отобранных приоритетных территорий.

Масштабы преобразований в этих зонах могут быть грубо  оценены в терминах реконструируемых площадей и необходимых объемов  инвестиций.

Эти оценки должны подтвердить  соответствие предлагаемых преобразований прогнозируемому спросу и финансовым ограничениям. План может включать также

меры, относящиеся к более  обширной территории для поддержки  развития

выбранных зон: изменение  маршрутов общественного транспорта, развитие системы управления движением, организации торговли в помещениях, выходящих на основную улицу и  пр.

МОДЕЛИРОВАНИЕ ПРОЕКТА.

Следующей задачей является определение той совокупности развиваемых  объектов на данной территории (инвестиционной зоне), в рамках которой есть возможность  окупить затраты города на инфраструктуру, благоустройство и т.п. То есть, требуется  смоделировать проект при различных  параметрах, к которым относятся:

Данные о масштабах  проекта (числе расселяемых жителей, объемах недвижимости, требующей  изменение права собственности);

Оценка затрат на осуществление  проекта, в том числе затрат на инфраструктуру и благоустройство, развитие городского хозяйства в  пределах существующих потребностей;

Оценка уровня арендной платы  и нормы капитализации при  благоприятных, но реалистичных предположениях (грамотный менеджмент и маркетинг, умеренная конкуренция и пр.);

Оценка прибыльности или  убыточности (конечная стоимость минус  затраты) каждого проекта и их совокупности в зоне.

Поскольку реализация проектов развития предполагает тесное взаимодействие с частными инвесторами, то представляется крайне важным еще на ранних стадиях  разработки проектов производить анализ возможностей привлечения частного капитала.

Результаты такого анализа  носят исключительно приблизительный  оценочный характер и позволяют  лишь дать ответ на вопрос, - в какой  степени данный проект привлекателен  для частных инвесторов. В случае если ответ положителен, то получает смысл дальнейшая разработка проекта  и участие в нем города.

После того, как список инвестиционных зон активного развития сформирован  и согласован, осуществляется разработка программы их комплексного развития, включающая "наполнение" конкретными  проектами в области инфраструктуры и т.п., осуществляемыми за счет бюджетных  средств, оценку их реализуемости, подготовку инженерно- планировочной документации, технико-экономическое обоснование инвестиционных вложений города.

ЭТАПЫ РЕАЛИЗАЦИИ ПРОЕКТОВ РАЗВИТИЯ ГОРОДСКИХ ТЕРРИТОРИЙ

(ТЕХНИКА ПОСЛЕДОВАТЕЛЬНОГО  СНИЖЕНИЯ РИСКА)

Представляется возможным  выделить следующие этапы реализации данного подхода:

Первый этап - инициирование  развития территории, разработка концепции  развития и осуществление маркетинговых  мероприятий, преследующих цель сделать  территорию привлекательной для  частных инвесторов;

Второй этап - решение  проблем, связанных с внутриквартальными инженерными сетями, транспортной инфраструктурой, восстановление архитектурных памятников и т.д. (реализуется одновременно с инвестиционными проектами  частных инвесторов);

Третий этап - решение  проблем, которые территориально выходят  за рамки

локальных проектов и реализуются  после того, как привлечены частные

инвесторы. Данный этап предусматривает  работы по реконструкции и

строительству магистральных  инженерных сетей, крупных инфраструктурных

объектов, улучшение работы общественного транспорта и т.д.

ПРЕДОСТАВЛЕНИЕ ПОРУЧИТЕЛЬСТВ.

Предоставление поручительств  Администрации Санкт- Петербурга нацелено на то, чтобы оказать содействие частным инвесторам в реализации приоритетных привлекательных для города проектов.

Экономическая сущность предоставления поручительств заключается в  том, что

город за определенную плату  принимает на себя часть рисков по

инвестиционному проекту, открывая тем самым доступ инвестору к  источникам

финансирования (коммерческим кредитам банков) по привлекательной  ставке

процента. При этом подразумевается, что инвестиционный проект в финансовом отношении способен покрыть затраты  связанные с привлечением заемных  ресурсов, погасить обязательства перед  кредиторами и оплатить предоставление поручительства.

При принятии решения о  предоставлении городских гарантий и поручительств производится проверка проекта на экономическую эффективность  и конкурсный отбор таких проектов в случае, если число проектов- соискателей косвенной формы участия превышает объемы предусмотренных на это лимитов.

Часть требований, предъявляемых  к проектам- претендентам на предоставление поручительств сформулирована в  инвестиционном законодательстве Санкт-

Петербурге (в том числе  закон Санкт- Петербурга "О государственной поддержке инвестиционной деятельности на территории Санкт- Петербурга"). В наиболее общей форме можно сформулировать следующие обязательные условия предоставлении поручительств:

I.                 Окупаемость и финансовая устойчивость проекта;