Формирование городской инвестиционной политики

Основные показатели эффективности, включающие в себя чистый дисконтированный доход проекта, внутреннюю норму  доходности проекта, срок окупаемости  проекта, индекс прибыльности инвестиций, рассчитываются на основе денежных потоков.

В зависимости от особенностей конкретного проекта возможен расчет дополнительных показателей.

Анализ рисков, анализ чувствительности к рискам представляет собой анализ устойчивости проекта по отношению  к изменению использовавшихся при  расчетах тех исходных данных, которые  не являются гарантированными или прогнозируемыми  с высокой степенью точности. По результатам анализа

чувствительности стоится  зависимость основных показателей  эффективности проекта от изменения  исходных данных.

Проверка соответствия расчетных  показателей проекта диапазонам допустимых значений на стадии анализа  эффективности проекта в целом  проводится для выявления явно неперспективных  проектов (отрицательный чистый дисконтированный доход проекта, большой срок окупаемости  и т.п.).

АНАЛИЗ БЮДЖЕТНОЙ ЧАСТИ  ПРОЕКТА.

Задачами этого этапа  анализа являются:

Получение данных о себестоимости  конечного продукта кредитного проекта  для города.

Получение данных о цене, по которой конечный продукт кредитного рынка может быть реализован частным  инвесторам.

Анализ чувствительности кредитного проекта к изменению  условий реализации проекта.

Предварительное сравнение  цены и себестоимости.

Основным источником информации являются результаты предыдущего раздела.

Кроме того, проводится дополнительное исследование объемов спроса и

предложения на конечный продукт  кредитного проекта или производимые им

услуги.

На основании полученных исходных  данных стоится таблица денежных потоков

кредитного проекта, платежи  за пользование кредитом и потоки от продажи

(сдачи в аренду) конечного  продукта. На данной стадии косвенная эффективность, т.е. увеличение доходов или уменьшение расходов бюджета, связанные с хозяйственной деятельностью конечного продукта, во внимание не принимается.

АНАЛИЗ КОММЕРЧЕСКОЙ ЧАСТИ  ПРОЕКТА ("ОСНОВНОГО" ПРОЕКТА).

Анализ коммерческой части  проекта проводится аналогично анализу  эффективности проекта в целом. Основным источником информации являются результаты двух предыдущих разделов.

Задачей этого этапа анализа  является оценка степени привлекательности  основного проекта для частных  инвестиций в зависимости от стоимости  конечного продукта кредитного проекта.

В заключение анализа коммерческой части проекта проводится проверка соответствия расчетных показателей эффективности коммерческой части проекта диапазонам допустимых значений, а также делается вывод о вероятности продажи конечного продукта частным инвесторам по цене, обеспечивающей возвратность кредитных ресурсов.

ПРЕДЛОЖЕНИЯ ПО ОПТИМИЗАЦИИ  ПРОЕКТА.

Этот этап содержит описание мероприятий, таких как льготы для  частного инвестора, изменение структуры  и вида конечного продукта кредитного проекта, изменение соотношения  частных и бюджетных инвестиций и т.п., повышающих ликвидность и  привлекательность конечного продукта кредитного проекта для частных  инвесторов.

Для каждого предложенного  мероприятия проводится анализ проекта, аналогичный вышеприведенному, имеющий целью установить степень влияния данного мероприятия на цену реализации конечного продукта.

ОПРЕДЕЛЕНИЕ ИНТЕРВАЛОВ ДОПУСТИМЫХ ЗНАЧЕНИЙ ДЛЯ ОСНОВНЫХ ПОКАЗАТЕЛЕЙ  ЭФФЕКТИВНОСТИ ПРОЕКТА.

Для отбора проектов определяются интервалы допустимых значений основных показателей анализа, которые в  дальнейшем являются критериями отбора проекта и используются в процедуре "отсеивания проектов".

Для определения величин  интервалов допустимых значений применяются  следующие методы:

Экспертный: консультации с потенциальными инвесторами и другими участниками рынка. Величина таких показателей в большей степени зависит от текущей конъюнктуры и типа проектов, поэтому их целесообразно определять непосредственно на момент оценки проекта;

Статистический: анализ рыночных данных и расчетных показателей, сопоставимых инвестиционно - строительных проектов;

Расчетный: исходя из ставки кредита, графика возврата кредита - для

показателей бюджетной части  проекта.

СРАВНЕНИЕ ПРОЕКТОВ, СПИСОК РЕКОМЕНДУЕМЫХ ПРОЕКТОВ.

С целью проведения анализа  всех проектов разрабатывается унифицированная  компьютерная модель для выполнения расчетной части, а также подробный  методический материал по аналитическому разделу и порядку представления  результатов.

Критерием окончательного отбора инвестиционных проектов для осуществления  с использованием средств кредита банка является соответствие расчетных показателей проектов диапазонам допустимых значений этих показателей.

В результате проведенного анализа проектов определяются значения расчетных показателей и представляются в табличной форме. На основании  принципов отбора, изложенных выше, дается заключение для каждого из рассматриваемых проектов о возможности  его осуществления.

Второй частью представления  результатов проведенного анализа  является отчет о проведенных  исследованиях, представляемый городу. В нем даются расчеты бюджетной  эффективности, результаты мероприятий  по оптимизации проектов, обоснование  стартовой цены проекта и рекомендации по проведению торгов. СОСТАВ СПИСКА РЕКОМЕНДУЕМЫХ  ПРОЕКТОВ.

Список отобранных рекомендуемых  проектов и комплект документации по ним является конечным результатом  работ по подготовке к осуществлению  Проекта и получению основной инвестиционной части кредита банка. Рекомендованные к осуществлению  проекты ранжируются по очередности: проекты первой очереди и проекты  второй очереди.

Кредитные проекты, рекомендованные  к осуществлению в качестве первоочередных, снабжаются всей необходимой документацией  для начала рабочего проектирования и осуществления проекта: графиками  осуществления проекта, расчетами  потребности в финансировании, подробными сведениями о существующих ограничениях технического и градостроительного характера, проектами юридической  документации в соответствии с принятой схемой передачи объекта.

3.3.             Территориальное размещение и концентрация инвестиционных ресурсов

Оценка и отбор инвестиционных проектов, ориентированных на развитие городских территорий и городского хозяйства, соотносятся с первоочередными  планами Администрации по капитальному ремонту и строительству объектов городской инфраструктуры, приоритетами в развитии отдельных территорий, системой целей социально- экономического развития Санкт- Петербурга, процессом финансового и бюджетного планирования. Преследуется цель увязать насущные потребности капиталовложений в городское хозяйство с возможностями окупить эти затраты, упорядочить их в рамках проектов развития, увеличить отдачу в контексте социальных и экономических эффектов, сопровождающих проект, на единицу вложений бюджетных средств.

Отсюда, основным этапом в  реализации такого подхода является определение тех территорий города, бюджетные инвестиции, в развитие которых наиболее перспективны - зоны инвестиционного развития, с учетом следующих факторов:

1.                Соответствие планов по капитальному ремонту и строительству объектов

инженерно- транспортной инфраструктуры, благоустройства и развития объектов городского хозяйства;

2.                Соответствие целям социально- экономического развития города и его

отдельных территорий;

3.                Наличие у этих территорий нереализованного или реализованного не

полностью инвестиционного  потенциала, т.е. способности привлечь частные инвестиции в расположенные  там объекты недвижимости.

РАСПРЕДЕЛЕНИЕ КЛЮЧЕВЫХ ПАРАМЕТРОВ ПО ТЕРРИТОРИИ ГОРОДА.

Для определение приоритетных инвестиционных зон и территорий активного развития необходимо проанализировать распределение по площади города следующих параметров:

1)                Интенсивность и доходность землепользования;

2)                Физическое состояние объектов недвижимости и инфраструктуры (при

отсутствии необходимых данных могут использоваться экспертные оценки);

3)                Возможности и потенциал дальнейшего развития территории;

4)                Градостроительный регламент застройки и экологическое качество

территории;

5)                Транспортная и пешеходная доступность;

6)                Цена земли и ставки аренды.