Заключение договоров купли-продажи участков регулируется § 7 "Продажа недвижимости" гл. 30 "Купля-продажа" ГК. Согласно общей для всех видов недвижимости норме ст. 551 ГК обязательной регистрации подлежит переход права к покупателю. Только для двух видов недвижимости - жилых помещений и предприятий как имущественных комплексов - дополнительно регистрации подлежат договоры купли-продажи (ст.ст. 558, 560 ГК). Договоры купли-продажи земельных участков не подлежат государственной регистрации так же, как и договоры купли-продажи иной недвижимости нежилого назначения - зданий, садовых и дачных домов, гаражей, иных строений, сооружений, нежилых помещений. Данные сделки считаются заключенными с момента подписания.

    Статьей 37 ЗК установлены следующие особенности  купли-продажи и мены земельных участков.

    1. Объектом купли-продажи могут  быть только земельные участки,  прошедшие государственный кадастровый  учет. В соответствии с требованиями  ст. 554 ГК, п. 2 ст. 8 ЗК и п. 1 ст. 18 Закона  о регистрации прав в договоре  должны быть указаны:

    - местоположение участка;

    - площадь;

    - кадастровый номер;

    - категория земли (целевое назначение);

    - разрешенное использование участка.

    2. Продавец при заключении договора  купли-продажи обязан предоставить  покупателю имеющуюся у него  информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием.

    С учетом п. 3 ст. 37 ЗК в договор также  могут быть включены сведения:

    - о разрешении на застройку  данного земельного участка;

    - об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка;

    - о качественных свойствах земли,  которые могут повлиять на  планируемое покупателем использование  и стоимость продаваемого земельного участка;

    - иная информация, которая может  оказать влияние на решение  покупателя о покупке данного  земельного участка.

    В случае предоставления заведомо ложной информации покупатель вправе требовать  уменьшения покупной цены или расторжения  договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

    3. Признаются недействительными условия  договора:

    - устанавливающие право продавца  выкупить земельный участок обратно  по собственному желанию;

    - ограничивающие дальнейшее распоряжение  земельным участком, в том числе ограничивающие ипотеку, передачу земельного участка в аренду, совершение иных сделок с землей;

    - ограничивающие ответственность  продавца в случае предъявления  прав на земельные участки  третьими лицами.

    При сделках с земельными участками, находящимися в частной собственности физических и юридических лиц, цена отчуждаемого земельного участка определяется по соглашению сторон. При согласовании цены участка можно воспользоваться данными о рыночной стоимости или государственной кадастровой оценки земель (ст. 66 ЗК). Рыночная стоимость участка устанавливается в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (в ред. от 27.02.2003) по договору между заказчиком и оценщиком. Государственная кадастровая оценка земли производится в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 08.04.2000 N 316 "Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель".

    Законом не установлено, что кадастровая  стоимость земельного участка - обязательное условие сделки.

    8.2.4. Особенности аренды земельного участка

 

    Необходимо  учитывать следующие особенности  аренды земельных участков.

    Размер  арендной платы определяется договором  аренды (ст. 22 ЗК) и является существенным условием договора аренды земельного участка (п. 3 ст. 65 ЗК). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в частной собственности, устанавливаются договорами аренды земельных участков (п. 4 ст. 65 ЗК, п. 1 ст. 614 ГК).

    Аренда земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, имеет следующие существенные особенности.

    1. Общие начала определения арендной  платы при аренде земельных  участков, находящихся в государственной  или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством РФ. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, ее субъектов или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством РФ, органами государственной власти субъектов РФ, органами местного самоуправления (п. 3 ст. 65 ЗК).

    2. Произвольная передача участка  в аренду не допускается, необходимы  предусмотренные законом основания  - наличие у арендатора объектов недвижимости, приобретение права на заключение договора на торгах и пр.

    3. Передача в аренду участков  из состава неразграниченных  государственных земель (на которые  не возникло и не зарегистрировано  право собственности РФ, субъекта  РФ, конкретного муниципального образования) согласно п. 10 ст. 3 Закона о введении в действие ЗК должна осуществляться государственными и муниципальными органами в соответствии с правилами, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 07.08.2002 N 576. Органы местного самоуправления обязаны согласовать с органами по управлению соответствующим федеральным или государственным имуществом договоры аренды участков:

    - предоставляемых федеральным и  муниципальным организациям;

    - занятых объектами недвижимости, находящихся в собственности РФ или субъекта РФ или находившихся в их собственности до приватизации;

    - арендная плата за которые  поступает в бюджет РФ или  субъекта РФ.

    Примерная форма договора аренды земельного участка, находящегося в государственной  собственности до разграничения, утверждена распоряжением Росимущества от 06.07.2004 N 104-р.

    Обязательным  приложением к договору аренды является кадастровый план участка.

    4. Передача арендаторам и права  аренды по договору, заключенному  на срок более 5 лет может  быть осуществлена без согласия арендодателя при условии его уведомления (п. 9 ст. 22 ЗК). Арендатор участка, предоставленного для комплексного освоения в целях жилищного строительства, может передать право аренды на этих условиях независимо от срока аренды (п. 4 ст. 30.2 ЗК в ред. Закона о введении в действие Градостроительного кодекса).

    8.3. Государственная регистрация правоотношений по поводу земельных участков

    8.3.1. Права и сделки с земельными участками, подлежащие государственной регистрации

 

    Пунктом 1 ст. 25 ЗК определено, что права на земельные участки, предусмотренные гл. III и IV ЗК, возникают по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Законом о регистрации прав. Какие же правоотношения по поводу земельных участков подлежат государственной регистрации?

    Напомним, что государственная регистрация - это институт гражданского законодательства: нормы о государственной регистрации  прав на недвижимое имущество, ограничений (обременений) и сделок введены ГК. Государственной регистрации подлежат имущественные правоотношения по поводу земельных участков как объектов недвижимости, регулируемые ГК, а не любые отношения по землепользованию, "права на землю".

    Пунктом 1 ст. 2 Закона о регистрации прав установлено, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК. Что подлежит регистрации - право, сделка или ограничение (обременение), устанавливается ГК.

    В соответствии с п. 1 ст. 131, ст. 216 ГК, ст. 25 ЗК государственной регистрации  подлежат следующие вещные права  на земельные участки:

    - право собственности;

    - право пожизненного наследуемого  владения земельным участком;

    - право постоянного (бессрочного)  пользования земельным участком;

    - частный сервитут.

    Согласно  п. 1 ст. 164 ГК сделки с землей подлежат государственной регистрации в  случаях, установленных ГК. Поэтому  подлежат государственной регистрации  и считаются заключенными с момента  регистрации следующие сделки с  земельными участками:

    - договоры дарения (в том числе  пожертвования) земельных участков (п. 3 ст. 574 ГК) и земельных долей  как долей в праве общей  собственности на участки (ст. 251 ГК, ст. 15 Закона об обороте земель);

    - отказ одаряемого принять в  дар участок или земельную долю (ст. 573 ГК);

    - договоры ренты, пожизненного  содержания с иждивением с  передачей участка или земельной  доли под выплату ренты (ст. 584, п. 2 ст. 601 ГК);

    - договоры аренды земельных участков  и участков лесного фонда, заключенные  на срок не менее 1 года (п. 2 ст. 651 ГК, п. 2 ст. 26 ЗК, ст. 36 ЛК);

    - договоры субаренды земельных  участков на срок не менее  1 года (п. 2 ст. 615 ГК);

    - договоры безвозмездного пользования  участком лесного фонда (ст. 36 ЛК, п. 6 Положения о предоставлении  участков лесного фонда в безвозмездное пользование, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 18.02.1998 N 224);

    - договоры о залоге (ипотеке) земельного  участка или земельной доли (п. 3 ст. 339 ГК, п. 2 ст. 10 Закона об ипотеке);

    - договоры о залоге права аренды  участка (п. 5 ст. 5 Закона об ипотеке);

    - уступка требования и перевод  долга по подлежащему государственной  регистрации договору аренды (ст.ст. 389, 391 ГК), в том числе передача  прав и обязанностей по договору  аренды участка - договор перенайма  (ст. 615 ГК);

    - соглашение об изменении зарегистрированного  договора аренды (п. 1 ст. 452 ГК).

    Обязательственное право аренды не может возникать  отдельно от договора. На основании  договора аренды, заключенного надлежащим образом, в соответствии с гражданским  законодательством у арендатора возникает право аренды - право пользоваться и владеть земельным участком на определенных договором условиях. Если договор не подлежит государственной регистрации, то право аренды недвижимости возникает с момента подписания сторонами договора например, договора аренды на срок менее одного года, а если договор подлежит регистрации, то с момента государственной регистрации договора аренды. Если договор аренды не подлежит регистрации в соответствии с ГК, отдельная "регистрация права аренды" также не осуществляется.

    Приказом  Минюста России от 23.01.2002 N 18 утверждена Инструкция о порядке государственной  регистрации договоров аренды, безвозмездного пользования, концессии участков лесного  фонда (леса) и прав на участки лесного  фонда (леса). Но, как уже отмечалось, договор концессии не подлежит государственной регистрации в ЕГРП, поскольку не является сделкой с недвижимым имуществом. Согласно ст. 39 ЛК и ст. 1028 ГК предмет концессии - передача не имущества, а исключительных прав, в том числе пользования лесными ресурсами. Поэтому договоры концессии участков лесного фонда подлежат регистрации органами по регистрации юридических лиц.

    8.3.2. Регистрация ограничений и обременений прав на земельные участки

 

    Ограничения (обременения) прав на недвижимость подлежат регистрации в случаях предусмотренных законом (п. 1 ст. 4 Закона о регистрации прав в ред. от 29.12.2004 N 196-ФЗ).

    В соответствии с гражданским и  земельным законодательством государственной  регистрации подлежат следующие  ограничения (обременения) прав на земельные участки: