Федеральным законом от 16.04.2001 N 45-ФЗ "О внесении изменений в Гражданский кодекс Российской Федерации и Федеральный  закон "О введении в действие части  первой Гражданского кодекса Российской Федерации" была введена в действие гл. 17 ГК "Право собственности и другие вещные права на землю". В соответствии со ст. 270 ГК лицо, которому участок предоставлен в постоянное пользование, вправе было передавать участок в аренду или в безвозмездное срочное пользование с согласия собственника участка. ЗК исключил эту возможность. В настоящее время граждане или юридические лица, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, не вправе распоряжаться этими земельными участками.

    После 30 октября 2001 г. земельные участки  гражданам на праве пожизненного наследуемого владения предоставляться  не могут. Согласно ст. 21 ЗК права, приобретенные гражданами до введения в действие ЗК, сохраняются. По ст. 267 ГК допускалась передача участка в аренду или безвозмездное срочное пользование без согласия собственника. После введения в действие ЗК распоряжение земельным участком, находящимся в пожизненном наследуемом владении, не допускается, за исключением перехода прав по наследству.

    Таким образом, в настоящее время может  быть зарегистрировано право пожизненного наследуемого владения земельным участком, возникшее:

    - у граждан в соответствии с  действовавшим до 30 октября 2001 г.  земельным и гражданским законодательством;

    - при наследовании после 30 октября  2001 г.

    Бесплатное  предоставление земельных участков в собственность гражданам. В  соответствии с п. 2 ст. 28 ЗК в настоящее  время земельные участки могут  предоставляться гражданам бесплатно  в случаях, предусмотренных: ЗК, иными федеральными законами; законами субъектов РФ (региональным законодательством).

    В соответствии с ЗК бесплатно получить земельные участки могут следующие  лица:

    - граждане РФ, имеющие право постоянного  (бессрочного) пользования или  право пожизненного наследуемого владения - однократно (п. 5 ст. 20, п. 3 ст. 21 ЗК);

    - имеющие в фактическом пользовании,  но не оформленные участки  с расположенными на них жилыми  домами, приобретенными ими в  результате сделок до вступления  в силу Закона СССР "О собственности в СССР" (п. 4 ст. 3 Закона о введении в действие ЗК; ст. 20 ЗК);

    - получающие равноценные земельные  участки взамен изъятых для  государственных или муниципальных  нужд (п. 1 ст. 63 ЗК);

    - собственником жилых помещений  в многоквартирных домах в  существующей застройке (п. 2 ст. 36 ЗК, ст. 16 Закона о введении в действие ЖК);

    - религиозным организациям, имеющим  в собственности недвижимость  религиозного и благотворительного  назначения (п. 1 ст. 36 ЗК).

    Предоставление  в собственность граждан земельных участков, ранее предоставленных им в постоянное (бессрочное) пользование, пожизненное владение в указанных случаях сроком не ограничивается (п. 3 ст. 3 Вводного закона).

    Возможность бесплатного получения земельных  участков предоставлена гражданам  РФ, в частности, следующими Федеральными законами:

    - "О предоставлении социальных  гарантий Героям Социалистического  Труда и полным кавалерам Ордена  Трудовой Славы" от 09.01.1997 N 5-ФЗ - под строительство индивидуальных  жилых домов, дач и под садово-огородные  хозяйства площадью 0,08 га в городах и поселках городского типа и 0,25 га в сельской местности (ст. 3);

    - "О статусе Героев Советского  Союза, Героев Российской Федерации  и полных кавалеров Ордена  Славы" от 15.01.1993 N 4301-1 - под строительство  индивидуальных жилых домов, дач, под садово-огородные и личные подсобные хозяйства в размерах, устанавливаемых в соответствии с законодательством субъектов РФ, но не менее чем 0,20 га в городах и поселках городского типа и 0,40 га в сельской местности (ст. 5).

    В соответствии с Федеральным законом от 22.08.2004 N 122-ФЗ право бесплатного приобретения земельного участка ветераны, военнослужащие, дети-сироты, сотрудники органов внутренних дел.

    Категории граждан, имеющих право на бесплатное получение земельных участков, могут быть определены законами республик, краев, областей, т.е. субъектов РФ. Например, Законом Ивановской области от 31.12.2002 N 111-ОЗ "О бесплатном предоставлении земельных участков в собственность гражданам" бесплатно получить участок могут: вынужденные переселенцы - граждане РФ; граждане, нуждающиеся в улучшении жилищных условий; граждане, имеющие неоформленные и незарегистрированные участки с жилыми, дачными и садовыми домами (или без таковых), а также наследники таких домов.

    Бесплатное  предоставление земельных участков осуществляется, как правило, органом местного самоуправления в пределах его полномочий, если федеральным или региональным законодательством не предусмотрено иное (п. 10 ст. 3 Закона о введении в действие). Правоустанавливающий документ на земельный участок - акт уполномоченного органа (решение, постановление, распоряжение), на основании которого должна быть произведена государственная регистрация права собственности гражданина.

    Возмездное  приобретение физическими и юридическими лицами участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Бесплатное получение в собственность участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, - установленное законом исключение. Правило существующего земельного законодательства - возмездное приобретение участков, которое осуществляется двумя способами:

    1) продажа на торгах (конкурсах  или аукционах) участков или  права на заключение договора  аренды;

    2) продажа участка или заключение  договора аренды без торгов.

    Исключительно на торгах осуществляется предоставление:

    - государственных или муниципальных  земельных участков для строительства  с предварительным и без предварительного  согласования мест размещения  объектов, в том числе при предоставлении  участка гражданину для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства (ст. 30, 30.1, 30.2 ЗК);

    - земельных участков сельскохозяйственного  назначения (ст. 10 Закона об обороте  земель).

    В соответствии с Законом о введении в действие Градостроительного кодекса Земельный кодекс дополнен ст. 30.1 "Особенности предоставления земельных участков для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности" (вступает в силу с 01.10.2005) и ст. 30.2 "Особенности предоставления земельных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности". Общий смысл данных норм заключается в том, что участки предоставляются без согласования мест размещения объектов и в открытом порядке - путем публикации предложения и продажи участка или права его аренды на аукционах.

    Приобретение  участка или права на заключение договора аренды на торгах определяется ст. 38 ЗК. Порядок торгов установлен Постановлением Правительства РФ от 11.11.2002 N 808 "Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или прав на заключение договора аренды таких земельных участков". Порядок организации и проведения аукционов по продаже государственных или муниципальных земельных участков (права аренды) для жилищного строительства или для комплексного освоения в целях жилищного строительства установлен статьями 38.1 и 38.2 ЗК (в ред. Закона о введении в действие Градостроительного кодекса). На торги выставляется сформированный участок, прошедший государственный кадастровый учет.

    Государственная регистрация права собственности  покупателя участка осуществляется на основании протокола о результатах торгов и заключенного в соответствии с ним договора купли-продажи участка (ст. 551 ГК, ст. 30 ЗК). В случае приобретения права аренды протокол о результатах торгов - основание для заключения договора аренды, который подлежит государственной регистрации.

    Если  на участие в торгах подана только одна заявка, то при условии заблаговременной публикации о проведении торгов договор  подписывается с этим участником без проведения торгов (подп. 3, 4 п. 4 ст. 30, 30.1, 30.2 ЗК, п. 2 ст. 10 Закона об обороте  земель).

    Без проведения торгов осуществляется:

    - продажа или передача в аренду  земельных участков собственникам  расположенных на них объектов  недвижимости (ст. 36 ЗК, ст. 2 Вводного  закона);

    - продажа или передача в аренду  земельных участков при переоформлении  юридическими лицами права постоянного (бессрочного) пользования (п. 2 ст. 3 Вводного закона);

    - продажа или передача в аренду  гражданам для целей, не связанных  со строительством (ст. 34 ЗК);

    - продажа участков арендаторам,  в том числе участков сельскохозяйственного назначения по истечении 3 лет с момента заключения договора, - по рыночной стоимости (п. 8 ст. 22 ЗК, п. 4 ст. 10 Закона об обороте земель);

    - продажа садовых, огородных и  дачных земельных участков в  собственность граждан - членов  соответствующих некоммерческих объединений в порядке, установленном законодательством субъекта РФ, но не выше нормативной цены земли (п. 6 ст. 14 Закона о дачных объединениях);

    - продажа и передача в аренду  земельных участков в границах  участка, арендованного для комплексного освоения в целях жилищного строительства (п. 5 ст. 30.2 ЗК в ред. Закона о введении в действие Градостроительного кодекса).

    Основанием  для предоставления земельного участка  в аренду следует признать также  наличие лицензии на недропользование (ст. 15 Закона о недрах).

    При возмездном приобретении участка - выкупе или аренде - права возникают не на основании акта уполномоченного  органа о предоставлении земли, а  на основании заключенной в соответствии с ним сделки. Поэтому государственная  регистрация права собственности покупателя осуществляется на основании решения о предоставлении участка и договора купли-продажи, а в случае предоставления участка в аренду регистрации подлежит договор аренды (ст. 30 ЗК).

8.2.2. Ограничения прав на землю иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц

 

Российское законодательство определяет правовой статус иностранцев  и лиц без гражданства принципом  национального режима. Этот принцип  установлен Конституцией России (п. 3 ст. 62), ГК (п. 1 ст. 2), Федеральным законом от 25.07.2002 N 115-ФЗ "О правовом положении иностранных граждан в Российской Федерации" (в ред. от 11.11.2003) (ст.ст. 3, 4). Иностранные граждане и лица без гражданства пользуются в Российской Федерации правами и несут обязанности наравне с гражданами РФ, кроме случаев, установленных федеральным законом. Правовое положение иностранных граждан в России определяется также международными договорами РФ.

В настоящее  время российским законодательством  установлены следующие ограничения  в отношении земельных участков. Иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут:

- иметь в собственности  земельные участки, предоставляемые  членам садоводческих, огороднических  и дачных товариществ; иностранные  граждане могут быть членами таких товариществ, если земельные участки предоставлены им в аренду или срочное пользование (ст. 18 Закона о дачных объединениях);

- иметь в собственности  земельные участки в приграничных  территориях, перечень которых  устанавливается Президентом РФ  в соответствии с федеральным законодательством о Государственной границе, и на иных установленных особо территориях РФ в соответствии с федеральными законами (п. 3 ст. 15 ЗК);

- бесплатно получить  в собственность земельные участки,  находящиеся у них в постоянном (бессрочном) пользовании или пожизненном наследуемом владении, в иных предусмотренных законом для граждан Российской Федерации случаях безвозмездного приобретения участков (п. 5 ст. 28 ЗК);

- воспользоваться  преимущественным правом покупки  земельного участка при приобретении в собственность зданий, строений, сооружений из перечня, который может быть утвержден Президентом РФ (п. 5 ст. 35 ЗК);

- иметь в собственности  земельные участки из земель  сельскохозяйственного назначения (за исключением участков для индивидуального жилищного, гаражного строительства, ведения личного подсобного хозяйства, а также участков, занятых зданиями, строениями, сооружениями) (ст.ст. 1, 3 Закона об обороте земель). 

    8.2.3. Особенности купли-продажи земельных участков