1) основное;

    2) условно разрешенное;

    3) вспомогательное (дополнительное  по отношению к основному и  условно разрешенному и осуществляемое  совместно с ним).

    Основные  и вспомогательные виды разрешенного использования выбираются правообладателями  земельных участков и объектов самостоятельно, без дополнительных разрешений и  согласований (п. 4 ст. 37 Градостроительного кодекса). Условно разрешенный вид  использования требует получения разрешения местной администрации в соответствии с публичной процедурой, установленной ст. 39 Градостроительного кодекса.

    Отметим, что независимо от зонирования и  разрешенного использования участков в землях одной категории не может  быть земель другой категории. Например, в черте городских и сельских поселений не может быть земель сельскохозяйственного назначения, земель обороны и промышленности, земель лесного фонда, эти земли находятся за чертой земель поселений (п. 1 ст. 87 ЗК).

    При определении категории земель необходимо учитывать разницу между чертой поселения и границей муниципального образования - городского или сельского поселения (ст. 11 Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" - далее Закон о местном самоуправлении). В соответствии со ст. 2 данного Закона сельское поселение представляет собой один или несколько объединенных общей территорией сельских населенных пунктов, городское поселение - город или поселок. При установлении границ муниципальных образований должны соблюдаться, в частности, следующие требования. Территорию поселения составляют исторически сложившиеся земли населенных пунктов, прилегающие к ним земли общего пользования, территории традиционного природопользования населения соответствующего поселения, рекреационные земли, земли для развития поселения (пп. 3 п. 1 ст. 11 Закона о местном самоуправлении). В состав территории поселения входят земли независимо от форм собственности и целевого назначения (пп. 4 п. 1 ст. 11 Закона о местном самоуправлении). Таким образом, в границах городского или сельского поселения могут находиться не только земли категории земель поселений, но и земли других категорий (промышленности, сельскохозяйственного назначения и пр.)

    8.1.3. Часть земельного участка как объект имущественных прав

    В процессе государственного кадастрового учета целого земельного участка  формируются части участка, имеющие  ограничения (обременения) или занятые  иными объектами недвижимого  имущества. Части земельного участка присваивается учетный кадастровый номер. Сведения о частях земельного участка должны быть отражены в кадастровом плане в графической и текстовой форме (ст. 14 Закона о земельном кадастре).

    Может ли учтенная таким образом часть земельного участка быть самостоятельным объектом недвижимости? Очевидно, что часть земельного участка может быть объектом обязательственных, но не вещных прав. Обратим внимание на п. 2 ст. 6 ЗК, в котором говорится о разделе на части, каждая из которых образует самостоятельный земельный участок. Действительно, часть земельного участка не может находиться в собственности иного лица, чем собственник всего участка. Пространственные границы одного права собственности не должны включать границ другого права.

    Однако  часть земельного участка может  быть предметом договоров аренды, ипотеки, ссуды (безвозмездного срочного пользования) без выделения ее в  самостоятельный объект недвижимости. Собственник участка вправе передать в пользование или заложить не весь участок, а только его часть. Надлежащим образом сформированная и отраженная на кадастровом плане всего земельного участка часть с указанием площади, места расположения и учетного кадастрового номера соответствует критерию индивидуально определенной вещи, которая может быть объектом аренды или срочного пользования (ст. 607 ГК).

    Как установлено п. 2 ст. 26 Закона о регистрации  прав, если в аренду сдается земельный  участок, к договору аренды, представляемому  на регистрацию, прилагается план (чертеж границ) земельного участка с указанием его части, сдаваемой в аренду. В этом случае в раздел ЕГРП, сформированный для всего земельного участка, вносится запись об аренде указанной части. Таким образом, права арендодателя - собственника всего участка - обременяются арендой части участка.

    Однако  в случае отчуждения части земельного участка, например при выкупе арендованного  имущества, обращении взыскания  на предмет залога или при отчуждении недвижимости (что рассматривалось  выше), она должна быть сформирована как самостоятельный участок путем выделения (разделения).

    Часть земельного участка может находиться в пользовании участника общей  собственности в соответствии со ст. 247 ГК. В этом случае при осуществлении  государственного кадастрового учета  в отношении такой части указывается: "Находится в пользовании участника общей собственности" (п. 6.5 Порядка ведения государственного реестра земель кадастрового района, утвержденного Приказом Росземкадастра от 15.06.2001 N П/119 (в ред. от 29.07.2002)). Особенности определения порядка владения и пользования находящимся в долевой собственности участком установлены ст. 14 Закона об обороте земель.

    Часть земельного участка может быть сферой действия сервитута. При установлении сервитута, например для обеспечения  прохода и проезда через соседний участок, прокладки и эксплуатации линий электропередач, связи и трубопроводов (ст. 274 ГК), зона прохождения таких линейных сооружений по земельному участку указывается на его кадастровом плане как часть участка с обременением. Согласно п. 2 ст. 27 Закона о регистрации прав, если сервитут относится к части участка, к документам, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута, прилагается кадастровый план, на котором отмечена сфера действия сервитута. Однако такая часть не является объектом сервитута как вещного права. Объект сервитута - весь земельный участок, а описанная в кадастровом плане часть участка только указывает границы пользования сервитуарием чужим участком.

    8.2. Приобретение прав на земельные участки

    Главами III и IV ЗК предусмотрены следующие виды прав на землю:

    - собственность;

    - постоянное (бессрочное) пользование;

    - пожизненное наследуемое владение;

    - ограниченное пользование чужими  земельными участками (сервитут);

    - аренда земельных участков;

    - безвозмездное срочное пользование.

    Ограниченные  вещные права на землю - постоянное пользование и пожизненное наследуемое  владение, возможны только в отношении  участков из состава государственных  или муниципальных земель.

    В соответствии с ЗК и иным земельным  законодательством способ и порядок приобретения прав на государственные или муниципальные земельные участки определяется различными факторами, в частности:

    - категорией (целевым назначением)  и разрешенным использованием  земельного участка;

    - статусом землепользователя - гражданством физического лица, наличием у него определенных льгот или организационно-правовой формой юридического лица;

    - существованием права на землю  до введения в действие ЗК.

    Статья 33 ЗК определяет порядок установления предельных (максимальных и минимальных) размеров предоставляемых участков. Предельные размеры участков для дачного строительства, ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, садоводства, огородничества, вообще участков из земель сельскохозяйственного назначения устанавливаются законами субъектов РФ (п. 1 ст. 33 ЗК, п. 1 ст. 4 Закона об обороте земель). Предельные размеры участков для подсобного хозяйства и индивидуального жилищного строительства устанавливаются нормативными правовыми актами органов местного самоуправления. Для иных целей предельные размеры участков устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией (п. 3 ст. 33 ЗК).

    Например, Законом Московской области от 17.06.2003 N 63/2003-03 "О предельных размерах земельных  участков, предоставляемых гражданам  на территории Московской области" установлены следующие минимальные  размеры земельных участков: для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства - 2 га; садоводства и дачного строительства - 0,06 га; огородничества - 0,04 га. Максимальные размеры участков для крестьянского (фермерского) хозяйства - 40 га; садоводства - 0,15 га, огородничества - 0,10 га; дачного строительства - 0,25 га. Одновременно в указанных пределах конкретные размеры участков определяются органами местного самоуправления.

    8.2.1. Приобретение прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности

    До  разграничения государственной  собственности на землю распоряжение государственными землями осуществляется органами местного самоуправления в  пределах их полномочий, если законодательством  не предусмотрено иное. Поскольку  земельное законодательство находится в совместном ведении Российской Федерации и ее субъектов (ст. 72 Конституции России), полномочия местного самоуправления по распоряжению государственными землями могут быть ограничены как федеральным, так и региональным законодательством.

    Правила предоставления гражданам и юридическим  лицам участков утверждены постановлением Правительства РФ от 07.08.2002 N 576 "О  порядке распоряжения земельными участками, находящимися в государственной  собственности, до разграничения государственной  собственности на землю" (в ред. от 21.11.2003. В соответствии с этим постановлением распоряжением Минимущества России от 02.09.2002 N 3070-р и распоряжением Росимущества от 06.07.2004 N 104-р утверждены Примерные формы решений о предоставлении земельных участков в собственность, постоянное (бессрочное) пользование, безвозмездное срочное пользование, аренду и договоров купли-продажи, безвозмездного срочного пользования и аренды земельных участков.

    Распоряжение  земельными участками, находящимися в федеральной, государственной и муниципальной собственности, в том числе после разграничения земель, осуществляют соответственно Российская Федерация, субъекты РФ и органы местного самоуправления (ст.ст. 9-11, 16-19 ЗК).

    Приобретение  ограниченных вещных прав на землю. Принцип платности использования земли - принцип земельного законодательства (подп. 7 п. 1 ст. 1 ЗК). ЗК направлен на устранение из оборота ограниченных вещных прав на землю, переоформление их на право собственности или аренду - основные виды землепользования.

    С 30 октября 2001 г. (со дня введения в  действие ЗК) земельные участки могут  предоставляться в постоянное (бессрочное) пользование только государственным  и муниципальным учреждениям, федеральным  казенным предприятиям, а также органам государственной власти и местного самоуправления (ст. 20 ЗК). Ранее возникшее право постоянного пользования сохраняется, но подлежит переоформлению на право аренды или на право собственности до 1 января 2006 г., а также при купле-продаже недвижимости, расположенной на таком участке (ст. 20 ЗК).

    В случае реорганизации юридического лица принадлежащее ему право  постоянного пользования переходит  в порядке правопреемства (п. 3 ст. 268 ГК). Иногда необоснованно полагают, что земельным законодательством  запрещен переход права постоянного (бессрочного) пользования к правопреемникам реорганизованных юридических лиц, так как п. 6 ст. 3 Закона "О введении в действие ЗК" не допускается внесение права постоянного (бессрочного) пользования в уставные (складочные) капиталы коммерческих организаций. Однако нельзя путать два различных способа создания юридических лиц - реорганизацию существующего и учреждение нового юридического лица. Реорганизованное юридическое лицо не является учредителем вновь созданной организации-правопреемника. У созданного путем реорганизации юридического лица есть не учредители, а участники, акционеры, члены (в зависимости от его организационно-правовой формы). Правопреемство - это институт гражданского, а не земельного права. Право постоянного (бессрочного) пользования участком у вновь созданных путем реорганизации юридических лиц возникает с момента их регистрации в государственном реестре юридических лиц.

    Гражданам земельные участки в постоянное (бессрочное) пользование не предоставляются, но право, возникшее у них до введения в действие ЗК, сохраняется.

    В настоящее время может быть зарегистрировано право постоянного (бессрочного) пользования  земельным участком:

    - возникшее у физических и юридических  лиц в соответствии с действовавшим  до 30 октября 2001 г. земельным и гражданским законодательством;

    - приобретенное реорганизованными  юридическими лицами - правопреемниками  организаций, обладавших этим  правом до 30 октября 2001 г.;

    - предоставленное государственным  и муниципальным учреждениям,  в том числе органам государственной власти и местного самоуправления, федеральным казенным предприятиям.