Оценка кредитоспособности заемщика и обеспечение кредита

Сбор  информации, натуральное обследование объекта, подсчет объема элементов, выбор строительного аналога;

Определение стоимости объекта оценки, исходя из стоимости единичного показателя строительного аналога;

Определение рыночного коэффициента изменения  сметной стоимости на дату оценки с учетом нормативной и рыночной составляющей, т. е. индекса удорожания; Определение восстановительной стоимости или стоимости замещения; Определение накопленного износа; 
 
    Определение остаточной стоимости; 
    Конструктивные элементы зданий:

- фундамент  (ленточный, свайный, монолитная  плита, стаканного типа); - стены  (монолит, кирпич, железобетон и  др. ); 
 
    - перекрытия (балочные, безбалочные); 
    - кровля (совмещенная, скатной формы);

- инженерные  сети (водопровод, канализация, электроосвещение, телефонные линии, радио– и телесети); 
 
    - отделка (простая, повышенная); 
    - проемы (двери, окна). 
    На уменьшение стоимости объекта влияет:

Накопленный износ –уменьшение стоимости  улучшений, которое может происходить  в результате физического разрушения, морального, внешнего устаревания или всего вместе. Физический износ –разрушение строительных материалов и конструкций под действием различных факторов (физическое и химическое выветривание, перегрузки, неправильная эксплуатация и т. д. ) Физический износ рассматривается как широкое понятие, объединяющее как естественный износ материалов под воздействием природно–климатических факторов (процессы, развивающиеся во времени), так и износ в виде различных дефектов и деформаций, появление которых есть следствие жизнедеятельности человека.

Моральный износ –старение зданий или его  элементов по отношению к существующим на момент оценки объемно– планировочным, санитарно – гигиеническим, конструктивным и др. нормам. Внешний износ (экономическое  устаревание) –это обесценение оборудования, вызванное внешними факторами. Среди них политические экономические, технологические и другие изменения происходящие как в стране, так и во всем мире.

Оценка  физического износа выполняется  в соответствии с правилами определения физического износа зданий, утвержденные Госкомитетом Украины по жилищно–коммунальному хозяйству. Удельный вес каждого конструктивного элемента определяется с аналога и по данным визуального осмотра. В прочие включаются: устройство отмостки, подъезды, навесы, карнизы и т. д. 
 
    Средневзвешенный физический износ определяется так: 
    Ф = ф * С, 
    где Ф – величина физического износа; 
    ф – величина физического износа отдельной конструкции , 
    С – часть стоимости этой конструкции в составе здания.

Значение  Ф округляется до целого. Коэффициент  физического износа определяется на основании формулы: 
 
    К= 1- Ф /100

При оценке оборудования наиболее уместным является следование принципу “разумной осторожности”, который заключается в том, что  при наличии неопределенности следует отдавать преимущество более пессимистической оценке. В процессе оценки целесообразно осуществить условное разделение оборудования на группы по функциональному признаку: 
 
    а) рабочие машины и оборудование, 
    б) силовые машины и оборудование, 
    в) измерительные приборы; 
    г) вычислительная техника; 
    д) транспортные средства; 
    е) прочие машины и оборудование; 
    по стоимостному признаку: 
    а) дорогостоящее, сложное, уникальное оборудование; 
    б) серийное оборудование;

в) недорогое  оборудование преимущественно вспомогательного назначения Оборудование подвержено более  быстрому износу, чем здания и сооружения. Оценка оборудования требует более  глубокого изучения следующих сведений: назначение оборудования, режим и условия эксплуатации, нормативный срок эксплуатации, порядок и сроки обслуживания. Все эти данные должны позволить правильно оценить физическое состояние оборудования, его функциональную пригодность, определиться с выбором объектов– аналогов для сравнения.

Источниками информации являются стандарты, схемы  технологических процессов, специальная  и учебная литература, техническое  описание оборудования, консультации специалистов, прейскуранты, старые каталоги, счета, бухгалтерская документация.

Если  при оценке оборудования обнаруживается наличие нескольких видов износа, то следует определить значение накопленного износа и коэффициента пригодности оборудования: 
 
    Кг = (1 – Иф/100) *(1 – Имор/100) * (1 – Ивн/100) 
    где Иф – физический износ в процентах, 
    Имор –моральный износ в процентах, 
    Ивн – внешний износ в процентах. 
    Расчёт стоимости помещений по методу затрат. 
    Стоимость замещения помещений определяется по формуле: 
    Сз = Я*Се*К, где Сз – стоимость замещения помещений; 
    Я – общая площадь помещения, кв. м. ; 
    Се – базовая стоимость 1 кв. м. площади в ценах 1969 
    К – индекс удорожания стоимости строительства 
    Таблица №6. 
    Удорожание стоимости строительства 
    Составная индекса удорожания стоимости строительства 
    Значение коэффициентов 
    Источник информации

Нормативная составная увеличение базисной сметной  стоимости в ценах 1984г. относительно цен 1969г. 
 
    1. 17

Постановление Госстроя СССР №94 от 11. 05. 1983 г. “Об утверждении  индексов изменения сметной стоимости  строительно-монтажных работ для стр– ва”

Нормативная составная увеличение базисной сметной  стоимости в ценах 1997г. относительно цен 1984г. 
 
    1. 111 
    “Индексы по отраслям народного хозяйства”. 
    Рыночная составная вщая

стоимости строительства на дату оценки относительно его базисной сметной стоимости в ценах 1997 года 
 
    2, 2

Индекс  изменения цен строительно –монтажных работ в ценах 1997 г. относительно к 3 кв. 1999 г. Данные облсовета Херсонской области.

Рыночная  составляющая индекса информации с  начала 4 квартала 1999 г до момента оценки 
 
    1, 179* 
    Расчет эксперта 
    Окончательное значение индекса 
    К 
    3, 372

*Согласно  данных управления статистики  коэффициенты инфляции составляют: Октябрь 1999г. 1, 011 
 
    Ноябрь 1999г. 1, 029 
    Декабрь 1999 г. 1, 041 
    Январь 1999 г. 1, 046 
    Февраль 1999 г. 1, 041

Базовую стоимость 1 м. куб. помещений объекта  оценки, с учетом поправочных коэффициентов  табл. , принимаем 8, 2 грн.

Проведём  расчет средневзвешенного износа, оценка которого проведена путем выявления размера износа в результате обследования. Его значения приведены в таблице в зависимости от размеров или характера имеющихся повреждений конструкций, элементов, систем.

Из  таблицы видно, что общее состояние  помещений объекта оценки –удовлетворительное. Средневзвешенный физический износ по результатам расчета принимаем 23%, соответственно коэффициент износа 0, 77 
 
    Таблица №7.

Расчёт  средневзвешенного износа [5 Отчёт  об экспертной оценке основных средств  ООО “Альфа” по состоянию на 11. 03. 2000] 
 
    № 
    Конструктивные элементы 
    Удельный 
    вес, % 
    Износ, % 
    % средневзвешен 
    ного износа 
    1 
    Фундамент 
    16 
    10 
    1, 6 
    2 
    Стены 
    29, 34 
    20 
    5, 848 
    3 
    Перегородки 
    4, 76 
    20 
    0, 952 
    4 
    Покрытие 
    18, 6 
    20 
    3, 72 
    5 
    Кровля 
    12, 4 
    30 
    3, 72 
    6 
    Окна 
    2, 24 
    30 
    0, 672 
    7 
    Двери 
    1, 76 
    30 
    0, 528 
    8 
    Полы 
    1 
    10 
    0, 1 
    9 
    Отделочные работы 
    1 
    20 
    0, 2 
    10 
    Водопровод, электричество, 
    канализация, вентиляция 
    9 
    35 
    3, 15 
    11 
    Прочие 
    4 
    60 
    2, 4 
    Итого 
    100 
    22, 89 
    Таблица №8 
    Расчет стоимости оцениваемого объекта методом затрат 
    № 
    Показатель 
    Обозначение 
    Порядок определения 
    Значение 
    1 
    Строительный объём объекта, куб. м. 
    Ч 
    Расчёт эксперта 
    1209 
    2 
    Базовая стоимость 1 куб. м. , в грн. 
    Се 
    Расчёт эксперта 
    8, 2 
    3 
    Индекс удорожания стоимости строительства 
    К 
    Таблица № 
    3, 372 
    4 
    Стоимость замещения без учёта физического износа, грн 
    Сз 
    Сз = Ч*Се*К 
    33429 
    5 
    Физический износ, % 
    Ф 
    Таблица № 
    23 
    6 
    Коэффициент физического износа 
    Кф 
    Кф = 1- Ф/100 
    0, 77 
    7 
    Действительная стоимость замещения 
    Б 
    Б = Сз*Кф 
    25740

Стоимость оцениваемых встроенных помещений  первичной обработки шерсти, рассчитанная методом затрат составляет 25 740 грн. Рассчитанная стоимость с учетом налога на добавленную стоимость 20% составляет 30 888 грн. 
 
    Расчёт стоимости оборудования

Метод оценки можно выбрать затратный, основанный на исторической стоимости  оцениваемого оборудования. Выбор данного  метода исходит из того, что аналогичного оборудования по тем же технологическим параметрам нет, т. к. он является дефицитным и промышленность Украины на сегодняшний день подобное оборудование не выпускает. Следовательно, выбранный метод замещения будет показывать возможную остаточную стоимость оцениваемого оборудования. Согласно методике оценки оборудования фактором, влияющим на стоимость, является износ оборудования. С момента ввода в эксплуатацию– декабрь 1992 года –оборудование цеха проработало с января 1993 года по март 1993 года включительно.

На  момент и дату обследования осмотр оборудования выявил местную коррозия, охватывающую отдельные участки металлического корпуса агрегатов; комплектация отдельной единицы оборудования не нарушена; данное оборудование соответствует техническим требованиям и параметрам согласно ГОСТ 12, 2, 003–74; составляющие электрооснастки имеют незначительные повреждения - окись контактных участков,

На  основании единых требований к технологическому оборудованию легкой промышленности ГОСТ 12, 2, 014–76 по безопасности производства эксперт приходит к выводу, что оборудование находится в удовлетворительном состоянии и пригодным к эксплуатации. Оцениваемое оборудование находится в стадии консервации. Консервация была выполнена по всем техническим требованиям в связи с реорганизацией колхоза в мае 1993 года.

Принимая  во внимание данные факты и ссылаясь на принцип разумной осторожности физический износ оцениваемого оборудования берем 15%. Соответственно коэффициент физического  износа будет составлять 0, 85.

Следующий показатель, который влияет на снижение стоимости оборудования –это коэффициент экстракции (моральный износ). Коэффициент экстракции применяется к нерабочему оборудованию, которое находится в стадии консервации и показывает процент затрат, которые будут понесены при расконсервации и наладке. Принимая во внимание технологические и производственные параметры оцениваемого оборудования, моральный износ составляет 15%. Следовательно, коэффициент экстракции будет составлять 0, 85 
 
    Таблица №9. 
    Расчет стоимости оцениваемого оборудования 
    № 
    Наименование 
    Балансовая стоимость 
    Остаточная стоимость 
    1 
    машина дисковая 
    425 
    307 
    2 
    машина разбивочная ручная 
    960 
    694 
    3 
    машина мездрильная 
    20905 
    15104 
    4 
    машина гладильная 
    5156 
    3725 
    5 
    машина разбивочная 
    4713 
    3405 
    6 
    машина чесальная 
    6088 
    4399 
    7 
    машина рубильная 
    4515 
    3262 
    8 
    машина стригательная 
    4465 
    3226 
    9 
    сушка 
    21000 
    15173 
    10 
    водонагреватель 
    344 
    249 
    11 
    стиральная машина 
    852 
    616 
    12 
    электроводонагреватель 
    5593 
    4041 
    13 
    мойка 
    1951 
    1410 
    14 
    моечная установка 
    278 
    201 
    Итого 
    77245 
    55812

Стоимость оборудования кожевенного цеха составляет 55812 грн. Итого общая стоимость кожевенного цеха 86700 грн. 
 
    Расчёт стоимости с/х оборудования. 
    В состав оцениваемого оборудования входят: 
    приставка ПЗСС – 8 1999 года выпуска, 
    плуг ПЛН 8 – 40 1999 года выпуска, 
    бороны БДТ – 7 1997 года выпуска в количестве 2 шт, 
    борона БДТ – 3 1997 года выпуска.

Физический  износ приставки ППС – 8 равен 18%. Тогда коэффициент годности равен  Кг = 0, 82. рыночная стоимость 18000 грн.

Отсюда, стоимость Сост = 18000 * 0, 82 = 14760 грн (в т. ч, НДС)

Физический  износ плуга ПЛН 8 – 40 равен 12%. Тогда  коэффициент годности равен Кг = 0, 88, рыночная стоимость 12600 грн. 
 
    Стоимость Сост = 12600 * 0, 88 = 11088 грн (в т. ч. НДС)

Физический  износ бороны БДТ –7 равен 25%. Тогда  коэффициент годности равен Кг = 0, 75, рыночная стоимость 22000 грн.

Отсюда, стоимость Сост = (22000 * 0, 75) * 2 шт = 33000 грн (в т. ч. НДС)

Физический  износ бороны БДТ – 3 равен 25%. Тогда  коэффициент годности равен Кг = 0, 75, рыночная стоимость 13000 грн.

Отсюда, стоимость Сост = 13000 * 0, 75 = 9750 грн (в т. ч. НДС) Общая стоимость с/х оборудования составляет 68598 грн. (в т. ч. НДС) 
 
    Расчёт стоимости транспортных средств.

Автомобиль  КаМАЗ 55102 /самосвал/, гос. номер 89 – 00 ХОО, год выпуска 1986, цвет – серый, 
 
    С= 14685 грн, 
    Ф= 31, 8%, 
    Сдоп = 1350 грн, 
    Со = 14685 * 0, 682 – 1350 = 8665 грн (в т. ч. НДС)

Автомобиль  КаМАЗ 55102 /самосвал/, гос. номер 97 – 52 ХОМ, год выпуска 1987, цвет – желтый 
 
    С = 15444 грн, 
    Ф = 32, 3% 
    Сдоп = 1200 грн, 
    Со = 15444 * 0, 677 – 1200 = 9255, 6 грн (в т. ч. НДС)

Автомобиль  УЛЗ 31151, гос. номер 37 – 27 ХОБ, год выпуска 1998, цвет – желтый. 
 
    С = 24000 грн, 
    К=0, 76 
    Со = 24000 * 0, 76= 18240 грн (в т. ч. НДС)

Трактор К – 701 “Кировец”, год выпуска 1990, трактор №9005846, дизель 270345, номерной знак Т 50 – 43 ДП, тех, талон ДП Ка 2093 
 
    Цн = 210 000 грн 
    Со = 210 000 *0, 274= 57526 грн (в т, ч. НДС)

Трактор “Беларусь 82 – 1 –22, год выпуска 1998, заводской номер трактора 461066, дизель, номерной знак 93– 81 ХГ 
 
    С= 32500 грн, 
    Сдоп = 597 грн, 
    Со = 32500* 0, 658 – 597 = 20788 грн (в т. ч. НДС)

Трактор “Беларусь МТЗ –80, год выпуска 1996, заводской номер трактора 939208, дизель Ка 324523, , номерной знак 95– 26 ХГ 
 
    С = 32000 грн, 
    Сдоп = 578 грн, 
    Со = 32000 *0, 83– 578 = 17522 грн (в т. ч. НД( )

Трактор “Беларусь МТЗ –80, год выпуска 1996, заводской номер трактора 939284, дизель 1~~а 323367, задний мост Иа 170510, номерной знак 93– 30 ХГ 
 
    С = 32000 грн, 
    Сдоп = 613 грн, 
    Со = 32000 *0, 574– 613 = 17755 грн (в т. ч. НДС)