Оценка кредитоспособности заемщика и обеспечение кредита

Обоснование причин отказа от использования любого из трех общепризнанных методов оценки 
 
    Расчеты и выводы 
    Копии документов, которые использовались при оценке

При этом в зависимости от целей и задач оценки выполняемой работниками банка, некоторые разделы могут уточняться и дополняться

Примерная форма Сертификата, подтверждающего  корректность и независимость оценки следующая:

“Я, основываясь  на своих знаниях и уверенности, подтверждаю, что: Фактические данные, приведенные в Отчете, являются достоверными; Приведенный анализ и выводы ограничиваются только приведенными в Отчете выводами и ограничивающими условиями

У меня нет личных текущих и ожидаемых  интересов в оцениваемом объекте, личной заинтересованности в результатах оценки и любого предубеждения в отношении любой заинтересованной стороны

Размер  моего гонорара не связан ни в какой  мере с определением заранее обусловленной  стоимости или обусловленным  порядком ее определения, с моим суждением  о стоимости вообще, с любым  другим событием

Мой Отчет  подготовлен в соответствие с  “Нормами профессиональной деятельности оценщика” (или другими Нормами или Стандартами)

Я лично  провел (или не проводил) инспекцию  объекта, который был предметом  этого Отчета (должно быть указано  кто лично проводил инспекцию  объекта); никто не оказывал мне профессиональную помощь (если такое лицо или лица были– указать их имена и профессиональную подготовку) Личная подпись оценщика”

Приложение  к Отчету копий документов, подтверждающих профессиональную подготовку оценщика и лиц, которые оказывали ему  профессиональную помощь не обязательно.

В случае предоставления залогодателем в  банк Отчета независимой экспертной фирмы об оценке имущества, передаваемого  в залог, работнику банка при  рассмотрении Отчета необходимо обратить внимание на цель оценки (обязательно  должно быть - для передачи в залог) и вид стоимости.

Особенности оценки имущества с целью залога.

В кредитных  взаимоотношениях стороны связаны  обязательствами, обусловленными кредитным  соглашением, поэтому они не являются независимыми (в случае невыполнения своих обязательств заемщиком отчуждение предмета залога является обязательным). Кроме того, срок реализации заложенного имущества ограничен. Это связано с тем, что банк естественно стремится удовлетворить свои требования за счет стоимости имущества в наиболее сжатые сроки, чтобы минимизировать возможные затраты в случае отвлечения кредитных ресурсов из оборота. В соответствие с “Нормами профессиональной деятельности оценщика” УТО, ликвидационная стоимость–это стоимость, по которой объект оценки мог бы быть продан на открытом конкурентном рынке, если бы срок его реализации был бы короче “разумно длительного” для данного вида объектов на данном рынке. Именно поэтому целесообразно оценивать предмет залога по ликвидационной стоимости (стоимости при условии вынужденной продажи), а не по рыночной стоимости. Ликвидационная стоимость всегда ниже рыночной, что обусловлено, прежде всего, различием сроков реализации имущества. Следовательно, при заключении договора залога необходимо ориентироваться на ликвидационную стоимость имущества. При расчете суммы выдаваемого кредита необходимо учесть, что для банка реализация залогового имущества всегда связана с определенными затратами, которые банк (кроме удовлетворения своих требований по кредиту) должен будет компенсировать из суммы вырученной от реализации. Состав и размер таких затрат в каждом конкретном случае зависит от способа реализации предмета залога: добровольное отчуждение (в случае предоставления залогодателем банку поручения на отчуждение имущества) с привлечением третьих лиц–посредников или самостоятельно, с передачей банку имущества на баланс для дальнейшей реализации или без передачи;

принудительное  отчуждение (в случае возникновения  спорных вопросов) – реализация имущества судебным исполнителем с  публичных торгов (аукциона) Конкретный способ реализации залогового имущества, в свою очередь, определяется исходя из его достаточности для удовлетворения всех требований банка по кредиту и наличия согласия залогодателя на добровольное отчуждение имущества. К возможным затратам, состав которых в каждом конкретном случае зависит от способа реализации предмета залога, можно отнести следующие: налог на добавленную стоимость

оплата  госпошлины за совершение исполнительной надписи нотариуса на договоре залога - в размере 2 % от суммы подлежащей взысканию (в соответствие с пунктом 3 статьи 3 Декрета КМУ “О государственной пошлине”)

оплата  за размещение информации о реализации в средствах массовой информации о продаже (по тарифам СМИ) 
 
    оплата услуг посредника, в случае реализации через:

а) брокерскую контору или биржу – в среднем 5 % от суммы реализации; б) аукцион – оплата эксперту – от 500 грн. (цена договорная), оплата организатору аукциона – от 2 % (цена договорная), оплата судебному исполнителю –до 10 необлагаемых налогом минимумов доходов граждан (в соответствие со статьей 47 Закона Украины “Об исполнительном производстве”).

оплата  госпошлины за нотариальное удостоверение  договора отчуждения имущества юридических  лиц–5 % от суммы договора (в соответствие с пунктом 3 статьи 3 Декрета КМУ  “О государственной пошлине”)

оплата  госпошлины за нотариальное удостоверение  договора отчуждения недвижимого имущества  физических лиц– до 1 % от суммы договора

оплата  госпошлины за продажу имущества  через товарную биржу или с  публичных торгов (аукциона)– до 1% от стоимости имущества

оплата  госпошлины за подачу банком искового заявления имущественного характера  – 5 % от цены иска затраты по содержанию залогового имущества (в случае принятия его банком на баланс)– определяются экспертным путем

Таким образом, расчет суммы выдаваемого кредита должен производиться исходя из того, что сумма полученная в результате возможной реализации залогового имущества кроме удовлетворения требований банка по кредиту (возврат основного долга, процентов, штрафных санкций и пени) должна покрыть сумму затрат, связанных с этой реализацией.

Кроме того, учитывая, что срок действия оценки ограничен, при определении размера  и графика погашения кредита, срок которого превышает срок действия оценки, кредитному работнику необходимо учесть динамику рынка, прогнозы состояния предмета залога (с учетом накопленного износа) и изменения долговых обязательств (основного долга по кредиту, процентов по нему, штрафных санкций и пени), с тем, чтобы долговые обязательства заемщика в любой момент времени были обеспечены залоговым покрытием не ниже требуемого уровня, а в дальнейшем после выдачи кредита–отслеживать фактическое значение этого показателя. Это позволит банку, в случае невыполнения обязательств заемщика по кредиту, своевременно начать работу по обращению взыскания на предмет залога и полностью удовлетворить свои требования по кредиту из выручки, полученной от реализации предмета залога. В практике оценки имущества предприятий срок действия оценки, как правило, не превышает трех месяцев, что связано с периодичностью составления бухгалтерской отчетности, которая используется при проведении оценки. 
 
    Анализ обеспечения кредита на примере ООО “Альфа”.

Оцениваемый объект –кожевенный цех, основные фонды, которые принадлежат ООО “Альфа”, расположенного в селе Михайловка Нововоронцовского района и состоят из следующих групп и подгрупп:

– производственные встроенные помещения первичной  переработки шерсти, – оборудование технологического процесса обработки  шерсти: 
 
    а) машина дисковая, 
    б) машина разбивочная ручная, 
    в) машина мездрильная, 
    г) машина гладильная, 
    д) машина разбивочная, 
    е) машина чесальная, 
    ж) машина рубильная, 
    и) машина стригательная 
    к) сушка УСШ – 1, 
    л) водонагреватель ЭПЗ – 600, 
    м) стиральная машина 
    н) электроводонагреватель СНОС – 800, 
    п) мойка 12, 5 
    р) моечная установка ОРГИ – 990 
    – авто транспорт: 
    а) автомобиль КамАЗ 55102 – 2 шт 
    б) автомобиль УЛЗ 31151 
    в) трактор К – 701 “Кировец” 
    г) трактор ТМЗ – 80 – 2 шт 
    д) трактор МТЗ – 82 
    – сельхозтехника, 
    а) приставка ПЗСС – 8 
    6) борона БДТ – 7 
    в) борона БДТ – 3 
    г) плуг ПЛН – 8 – 40 
    Характеристика помещений.

Встроенные  помещения, которые входят в состав оцениваемой группы, находятся в  отдельно стоящем здании, предназначенном по своему функциональному назначению для обработки кожи и шерсти мелкого и крупного скота.

Здание  введено в эксплуатацию в 1984 году. По конструктивной схеме здание одноэтажное  без подвала неполнокаркасное с  продольными несущими кирпичными стенами. Состоит из следующих конструктивных элементов: 
 
    Фундамент ленточный бутобетонный, 
    Стены /колонны/ кирпичные 
    Перегородки кирпичные 
    Перекрытия деревянные 
    Кровля асбестоцементные листы 
    Полы бетонные 
    Проемы деревянные, металлические 
    Отделочные работы штукатурка стен, известковая окраска

Здание  и в частности помещения оценки оснащены канализацией, водопроводом, электроосвещением, оборудованием  вытяжной вентиляции. Горячее водоснабжение  осуществляется электроводонагревателем. В полу цехов предусмотрены подпольные каналы для стока отходов воды при выполнении производственного процесса промывки шерсти.

По  функциональной схеме оцениваемые  помещения находятся в здании, которое по проекту предназначалось  под корнеплодохранилище и находится в непосредственной близости со зданиями аналогичного назначения. В процессе эксплуатации здание было перепрофилировано под кожевенный цех. На момент и дату обследования объект оценки состоит из следующих помещений: 
 
    Коридор – 13. 6 в. м, 
    Туалет – 1. 5 кв. м. 
    Лаборатория – 7. 5 кв. м. 
    Вентиляционная – 11. 0 кв. м. 
    Склад – 41. 74 кв. м. 
    Цех промывки – 65. 44 кв. м. 
    Цех чесально – разбивочный – 83. 53 кв. м. 
    Цех оснастки – 14. 8 кв. м.

Вход  в оцениваемые помещения осуществляется непосредственно с улицы. В соответствии с проведенным исследованием по состоянию на 11. 03. 2000 согласно выполненным обмерам принимаем к расчету помещения объекта оценки со следующими технико-экономическими показателями: 
 
    Общая площадь – 253. 93 кв. м. 
    Площадь застройки – 287. 9 кв. м. 
    Высота – 4. 2 м 
    Строительный объем – 1209 куб, м,

При оценке объектов недвижимости обычно используются общепринятые методы: - метод затрат; 
 
    - метод аналогов продаж; 
    - оценка по доходу.

Поскольку рынок объектов недвижимости в Нововоронцовском районе не сформировался, а также, учитывая функциональное назначение объекта, его  месторасположение, направленность, и  когда аналоги оцениваемому объекту  отсутствует вовсе, применение методов по доходу и аналогов продаж не находит разумного применения.

При определении  оценочной стоимости объекта  оценки под залог, преимущественно  использован один из общепризнанных в мировой практике– оценка по затратам. При определении восстановительной  стоимости, как сказано выше, существует необходимость принятия концепции, исходя из которой, принимается решение о выборе вышеуказанных методов. Каждый метод учитывает одну концепцию восстановительной стоимости: 
 
    стоимость воссоздания; 
    стоимость замещения.

Стоимость воссоздания –это расчетная величина стоимости строительства в текущих  ценах на дату оценки точной копии  объекта или полного его конструктивного  и функционального подобия, с  учетом применения способов производств  и качественного состава строительных материалов, характерных оцениваемой недвижимости.

Стоимость замещения –это оцениваемая стоимость  строительства в текущих ценах  на дату оценки сооружения с полезностью, равной полезности оцениваемого сооружения, с употреблением современных  материалов, современных стандартов, проекта, планировки и т, д. (стоимость строительства аналога объекта оценки). Практика оценки в Украине сложилась следующая. Оценщики определяют восстановительную стоимость как сумму затрат, необходимых на воссоздание объекта оценки. При определении восстановительной стоимости происходит процесс подбора аналогов по конструктивным и функциональным показателям. Конструктивные –это отвечающие по основным конструктивным признакам объекту оценки (могут немного отличаться по кубатуре и др. ). Функциональные подбираются из принципа схожести функциональной принадлежности зданий, но и с учетом сходства в конструктивном плане.

Единичные показатели сложены в ценах и  нормах, введенных в действие с 1 января 1969 года. Укрупненные единичные  показатели восстановительной стоимости учитывают все прямые затраты, накладные расходы, плановые накопления, а также общеплощадочные расходы по отводу и освоению строительного участка, стоимость проектно–изыскательских работ и многие другие затраты, связанные со строительством. Укрупненные показатели составлены в виде таблиц, которые включают восстановительную стоимость всех общестроительных и специальных строительных работ, в том числе санитарно–технических устройств (центральное отопление, вентиляция, газоснабжение, водопровод, канализация и пр. ), электротехнических и электрослаботочныхустройств, вводов и выпусков.

В состав таблиц восстановительной стоимости  входят следующие показатели: а) группа капитальности здания и сооружения;

б) характеристика конструктивного решения здания и сооружения и степень его благоустройства;

в) стоимость  за 1 кв. м помещения, характеризующего размеры здания и сооружения;

г) необходимые  примечания, надбавки и скидки, связанные  с наличием или отсутствием в  оцениваемом здании того или иного вида благоустройства; д) удельные веса конструктивных элементов и устройств в %.

Дальше  сумма затрат изменялась с учетом увеличения стоимости строительства  относительно сметной стоимости  строительства в ценах 1969 года–  индекса удорожания К. По своей структуре индекс удорожания К делится на две составные нормативную и рыночную. Нормативная составная отображает увеличение базисной сметной стоимости строительно–монтажных работ в ценах 1984 года по отношению к ценам 1969 года, согласно Постановлению Госстроя СССР №94 от 11. 05. 1983г. “Об утверждении индексов изменения сметной стоимости строительно–монтажных работ” и “Порядка определения стоимости строительства, что осуществляется на территории Украины”, утвержденного приказом №183 Госкомградостроя Украины от 18. 10. 1996– увеличение стоимости в ценах 1997 г относительно цен 1984 г. Рыночная составляющая отображает увеличение стоимости строительства относительно его нормативной (сметной) стоимости. Она получена в результате анализа работы предприятий и организаций строительной отрасли в Херсонской области, а так же на основании письма Госкомитета по градостроительству и архитектуре №7/3– 88 от З1 01. 2000г,

Таким образом, восстановительная стоимость  определяется по формуле: 
 
    В = Ч х Се х К, 
    где В – восстановительная стоимость здания; 
    Ч – общий объем помещения, куб. м. ;

Се  – базовая восстановительная  стоимость 1 куб. м. объема в ценах 1969 г. , руб. ; К – индекс удорожания на дату оценки. 
 
    Общий алгоритм оценки затратным методом: