Оценка кредитоспособности заемщика и обеспечение кредита

Разумно длительный период реализации объекта –это период реализации объекта при условии, что он предложен по рыночной стоимости на открытом конкурентном рынке, который является приемлемо длительным с точки зрения типичного продавца активов данного вида.

Основными общепризнанными в мировой практике методами оценки являются: Метод затрат 
 
    Метод аналогов продаж 
    Метод доходности

Метод затрат –используется при определении  стоимости восстановления или замещения  объекта оценки. Стоимость объекта  оценки определяется исходя из полученного значения стоимости объекта за вычетом его износа. Несмотря на то, что при затратном подходе полученная стоимость может значительно отличаться от рыночной стоимости, так как между затратами и полезностью нет прямой связи, тем не менее существует много случаев, когда целесообразным является применение данного метода (например, при начислении налога на имущество, страховании отдельных видов имущества, разделе имущества в судебном порядке между собственниками, при распродаже имущества на открытых торгах, для бухгалтерского учета основных фондов и др. ).

Стоимость замещения –это оценочная стоимость  строительства в текущих ценах  на дату оценки сооружения с полезностью, которая равна полезности оцениваемого сооружения, с использованием современных материалов, современных стандартов, проекта, планирования и т. д.

Восстановительная стоимость - это оценочная стоимость  строительства в текущих ценах  на действительную дату оценки точной копии оцениваемого сооружения из таких  же материалов, с соблюдением таких же строительных стандартов, такого же проекта, таких же планирования и квалификации рабочей силы, которое имеет все недостатки, абсолютное соответствие и износ, как у оцениваемого сооружения. Затратный подход базируется на трех методах:

Метод единичных показателей или сравнительной единицы –основан на сравнении стоимости единицы площади (объема) оцениваемого объекта со стоимостью единицы площади (объема) подобного типового сооружения с последующей корректировкой соответственно условиям рынка и физических отличий; Поэлементный метод (разбивки) –стоимость всего сооружения определяется как сумма стоимостей его строительных компонентов–фундаментов, стен, перегородок, кровли и т. д. , причем стоимость каждого компонента получают исходя из его единичной стоимости, т. е. суммы прямых и непрямых затрат, которые необходимы для формирования единичного объема; Метод количественного анализа (сметный) –самый точный и при этом наиболее трудоемкий. Данный метод основан на абсолютно точном определении всех позиций, которые имеют отношение к строительству сооружения и включает все затраты на строительство нового сооружения, которые предусмотрены проектно-сметной документацией. 
 
    Общий порядок расчетов затратным методом следующий:

Проводится  анализ структуры объекта, и выделяются его составные части, оценка стоимости которых будет проводиться дифференцировано различными методами; Осуществляется выбор соответствующего метода оценки стоимости для каждого компонента объекта, и выполняются необходимые расчеты; 
 
    Определяется реальный износ компонента объекта;

Проводится  расчет остаточных стоимостей компонентов  и определяется суммарная оценка остаточной стоимости всего объекта. Остаточную стоимость на дату оценки определяют путем вычитания от стоимости  величины накопленного износа (физического, морального, экономического).

Метод аналогов продаж – используется при  оценке рыночной стоимости объекта, исходя из данных о недавно реализованных  сделках с аналогичными объектами. Метод базируется на принципе замещения, в соответствие с которым, рациональный покупатель не заплатит за данный объект больше стоимости доступного для покупки аналогичного объекта, который имеет такую же полезность, как и данный объект. Поэтому цены продажи аналогичных объектов служат исходной информацией для расчета стоимости оцениваемого объекта. При прямом сравнении продаж рассматривают сравнимые объекты, которые были проданы на соответствующем рынке, и после этого вносят поправки на возможные различия между оцениваемым объектом и аналогами. К основным элементам сравнения относят: права собственности на объект оценки, условия финансирования сделки, условия продажи, состояние рынка, местонахождение, физические характеристики, экономические характеристики, использование и т. п. 
 
    Этапы оценки с использованием сравнительного подхода:

Изучение  соответствующего рынка и сбор информации о недавних сделках с объектами-аналогами  на данном рынке; определение сопоставимости объекта оценки с объектами-аналогами  по своим функциям и параметрам

Проверка  информации обоснованности цен (установление фактов –не находилась ли любая из сторон сделки в затруднительных обстоятельствах, обладали ли обе стороны типовой для данного рынка информацией и поступали ли рационально, соответствовали ли оплата или финансирование сделки нормальным рыночным условиям)

Детальное сравнение объекта с каждым из аналогов и выявление различий по дате продажи, потребительским характеристикам, местонахождению, наличием дополнительных элементов и т. п. , которые фиксируются  и учитываются Расчет стоимости данного объекта путем корректировки цен на выявленные различия с объектами-аналогами на основе анализа и полученных расчетных величин.

Метод потенциальной доходности - базируется на принципе ожидания будущих выгод. Выгода от владения собственностью включает право получать все доходы во время владения, а также доход от продажи после окончания владения. Данный подход базируется на двух наиболее распространенных методах– методе дисконтированных доходов и методе прямой капитализации. Метод дисконтированных доходов (непрямой капитализации) предусматривает перерасчет будущих доходов, ожидаемых инвестором в текущую стоимость оцениваемого объекта. Будущие доходы включают в себя:

Изменяющийся  во времени денежный поток от эксплуатации или чистый доход от владения собственностью, который получает инвестор в виде дивидендов, арендной платы и т. п. 
 
    Денежные поступления от продажи объекта.

Последовательность  расчета стоимости оцениваемого объекта методом дисконтирования  денежных доходов:

Определение общего срока владения объектом оценки, исходя из намерений инвестора и с учетом срока службы объекта, установления периодичности поступлений будущих доходов (год, квартал или месяц)

Прогнозирование темпов инфляции и соответственно индекс обесценивания денежных потоков на срок владения объектом

Прогнозирование общего объема доходов по периодам поступления Прогнозирование стоимости  объекта в конце срока владения им. При этом учитывается, что стоимость  земли возрастает со временем ее использования, а другое имущество подвержено физическому износу

Определение ставки дисконта для объекта оценки, уровень которой зависит от степени  риска. Ставка дисконта рассматривается  как нижний граничный уровень  доходности вложений, при котором  инвестор допускает возможность  вложения своих средств в покупку данного объекта. Если инвестор вкладывает свои средства, то в качестве ставки дисконта берут депозитную ставку, если он планирует использовать заемные средства, то процентную ставку, а при смешанной форме финансирования– средневзвешенное значение между этими ставками.

Метод прямой капитализации –используется  при условии неизменности доходов  во времени. Стоимость объекта оценки рассчитывается по формуле: 
 
    С = Д / К , 
    где: С – стоимость имущества 
    Д – доход от владения имуществом или от его эксплуатации; 
    К – коэффициент (ставка) капитализации.

В зависимости  от характера объекта и условий  оценки коэффициент капитализации  определяется следующими методами:

метод суммирования (кумулятивный метод), согласно которому коэффициент определяется как сумма процентной (без рисковой) ставки и ставок (премий) за риск инвестиций в конкретное предприятие, связанных с ликвидностью объекта оценки, специфическими рисками присущими данному объекту (форма инвестиций, структура капитала–соотношение собственных и заемных средств, товарная и территориальная диверсификация, уровень менеджмента и прочие риски, связанные с характером деятельности предприятия). При этом, сейчас в Украине безрисковую ставку рассчитывают исходя из средней ставки по долгосрочным валютным депозитам для юридических лиц в наиболее стабильных банках, сумма которых соизмерима с возможной стоимостью объекта оценки, “очищенной” от возможной инфляции. Риски определяются оценщиками, как правило, методом экспертных оценок и колеблются в пределах 0 - 5 % каждый. В целом, на рынке недвижимости в Украине, в зависимости от степени привлекательности недвижимости, выделяют следующие группы объектов с соответствующими ставками капитализации: 
 
    Особо привлекательная недвижимость – 20 - 25% 
    Средне привлекательная недвижимость – 25 - 28% 
    Непривлекательные объекты – 28 - 32%.

метод анализа данных рынка, согласно которому коэффициент капитализации определяется, как среднее значение расчетных  величин отношения чистого операционного  дохода полученного от эксплуатации объекта-аналога к его стоимости

метод связанных инвестиций, который используется для составных частей недвижимости (как земли, так и имущества, размещенного на ней). Коэффициент капитализации  определяется как средневзвешенный показатель по формуле: 
 
    К = Уз х Кз + Уи х Ки 
    где: Уз – удельный вес земли в общей стоимости, %; 
    Уи – удельный вес имущества в общей стоимости, %; 
    Кз – ставка капитализации земли; 
    Ки – ставка капитализации имущества.

в случае если прогнозируется непрерывный (бесконечный) и постоянный во времени поток доходов ставка капитализации равна ставке дисконта

Выбор конкретного метода оценки зависит  от вида объекта оценки ее цели. Во многих случаях расчета стоимости имущества  пользуются несколькими методами, поскольку каждый из них имеет свои преимущества и недостатки. При этом при получении различных результатов необходимо их согласовать, т. е. определить стоимость, отдавая предпочтение тому или иному методу. 
 
    Оценка различных видов имущества 
    Ипотека (недвижимое имущество) 
    Целостный имущественный комплекс

В мировой  практике оценки имущества предприятий  используют два основных подхода: оценка средств и оценка бизнеса. Первый подход состоит в простом суммировании стоимости средств, которые используются предприятием в собственной деятельности. Второй подход предусматривает оценку предприятия с точки зрения его доходности (применяется для рентабельных предприятий). 
 
    Здания и сооружения

Для оценки зданий и сооружений используют все  три метода –аналогов продаж, доходности и затрат. При этом в зависимости от конкретной ситуации (специфики объекта оценки, наличия рынка и достоверной информации о рынке и т. п. ) предпочтение отдают тому или иному методу. 
 
    Жилые здания, коттеджи, квартиры и гаражи

Преобладающим методом является метод аналогов продаж, это связано с тем, что  рынок достаточно развит и имеется  достаточная и достоверная информация. При этом можно использовать и  другие методы. 
 
    Земельные участки

Преобладающим методом является метод доходности. При наличии достаточно развитого рынка и достоверной информации можно использовать метод аналогов продаж. 
 
    Объекты незавершенного строительства

Для оценки объектов незавершенного строительства  используют, как правило, затратный  метод. Однако можно использовать и другие методы (аналогов продаж или доходности) для определения стоимости аналогичного объекта, введенного в эксплуатацию, с последующей ее корректировкой на степень готовности объекта. При этом учитывают физический износ объекта оценки и вычитают затраты на консервацию и расконсервацию объекта. 
 
    Движимое имущество 
    Машины и оборудование

Оценка  серийного оборудования осуществляется с использованием метода аналогов продаж.

Для оценки несерийного оборудования используют затратный метод с учетом накопленного износа, а также доходный метод, в случае если возможно выделить часть дохода который приносит объект оценки.

При этом, если оборудование смонтировано, необходимо вычесть затраты на демонтаж, упаковку и транспортировку. 
 
    Транспорт

Для оценки транспорта, как и для оценки оборудования, используют метод аналогов продаж и  затратный метод с учетом накопленного износа. 
 
    Ценные бумаги

При оценке ценных бумаг (акций, облигаций, облигаций  внутреннего государственного займа, сберегательных депозитных сертификатов, векселей) используют доходный метод с учетом возможных рисков и метод аналогов продаж (на основе информации о котировках ценных бумаг на фондовом рынке). Требования к отчету об оценке

В соответствии с “Нормами профессиональной деятельности оценщика”, утвержденными УТО, отчёт об оценке должен содержать следующие разделы: Идентификацию объекта оценки и объёма оцениваемых прав (интересов) Цель оценки 
 
    Ожидаемый характер использования оценки 
    Определение видов стоимостей, которые рассчитывались 
    Дату оценки 
    Условия, которые ограничивают использование отчёта 
    Оценочную стоимость (значение) 
    Обоснование любого отступление от этих норм

Сертификат (письменное подтверждение оценщика корректности и независимости оценки, в соответствие с формой установленной “Нормами…” и приведенной ниже) Информацию об объекте оценки, которая позволит третьим лицам адекватно понимать отчет и сформировать правильное представление об объекте оценки, т. е. : Детальное описание объекта оценки (при необходимости анализ наиболее эффективного использования объекта) 
 
    Анализ и описание рынка 
    Описание процесса сбора и анализа информации при оценке

Информация, которая использовалась при оценке (со ссылкой на первичные документы) 
 
    Анализ и интерпретация информации 
    Описание оценочных процедур