Ипотекалық несиенің экономикалық мәні мен қажеттілігі

Қазақстан Ипотекалық Компаниясы (ҚИК) өз өнімдері бойынша ипотекалық несие берудің сыйақы мөлшерлемесін төмендетті. Ағымдағы жылдың желтоқсан айынан бастап, тұрғын үй сатып алуға және көп қабатты үйлердің құрылысына үлестік қатысуға несие берудің тіркелген мөлшерлемесін жылдық 12,5%, жекеменшік тұрғын үйді салуға несие беруді – 13,5 %, ал коммерциялық жылжымайтын мүлікті сатып алуға несие беруді – 13,5 %, жөндеуге несие беруді – 14% қысқартты.

 Клиенттерге қарыз алудың едәуір қолайлы жағдайлары қосымша ұсынылады. Өтінімді қарастырғаны үшін төленетін комиссия 3 АЕК (4 536 теңге) құрайды, өтінім 5 (бес) жұмыс күні ішінде қарастырылады, мүлікті сақтандыруды компания өз есебінен жүргізеді. Өздерінің табыстарын растай алмайтын, өзін-өзі жұмыспен қамтамасыз ететін азаматтарға ҚИК, қарызды, жанама табысын растау арқылы, қосалқы қарыз алушыларды таңдау кезінде шектеулер қоймай ресімдеуді ұсынады. ҚИК-пен ұсынылатын жаңа ұсыныстар – Қазақстан тәуелсіздігінің жиырма жылдығы қарсаңындағы халыққа жасалынған сыйлық және нарықтағы күшейген бәсекелестікке дер кезінде жауап беру болып отыр.

 «ҚИК бір жағынан, қарыз алушыларға өте қатаң талаптар қойып, тәуекелдерді бағалау кезінде бұрыннан қалыптасқан жағдайларды жақтаушы ретінде ерекшеленсе, екінші жағынан, түпкілікті тұтынушылар үшін несие беру құнын төмендетуге тырысып келеді. Біз, бәсекелестеріміздің мөлшерлемелерді төмендеткенімізге ипотекалық нарықты жандандыратындай дәрежеде жауап береді деп ойлаймыз және ол несиеге деген сұранысты жоғарлатады деп үміттенеміз». Қазіргі таңда, ипотека, несие берудің онша серпінді саласы болып отырған жоқ. Дағдарысқа дейінгі кезеңмен салыстырғанда, берілген қарыздар көлемі бір есеге дейін қысқарды. Бұл айтылғандарға қарамастан, банктер аталған өнімдерге деген сұраныстардың тұрақтылығын, олардың ел экономикасы мен азаматтардың әл-ауқат деңгейіндегі стратегиялық мәнін түсіне отырып, өздерінің ұсыныстарын өсіруді жалғастырып келеді. Қазақстан ипотекалық компаниясы ипотекалық нарықтағы болып жатқан өзгерістерді жақсы түсінеді және нарық шебін құруға икемді келеді. Компания негізі екінші деңгейлі банктерден ипотекалық несие пулдарын сатып алу үшін құрылған болатын. Бұл жағдайлар банктерге қаражаттарын тез қайтарып, қарыздарды беруге қайта бағыттауға мүмкіндік берді.

 Коммерциялық банктер  несие беру көлемдерінің төмендеуіне  байланысты өздерінің ҚИК қоржындарын  сатуды азайтқан кезінде, Компания  нарықтағы сұраныстарды қолдай  отырып, өз бағдарламаларымен тікелей  несие беру нарығына шықты  да, өзінің нарықтағы орнын тапты.  ҚИК-тің осы нарықтағы жетекші ойыншылардың бірі болу үшін мүмкіндіктері өте көп. Қазақстандағы ипотека дамуы Компаниядан бастау алғандықтан, ол ипотека өнімдерін жасау кезінде қазіргі заманға лайықты және тиімді технологияларды қолданады, құрамында біліктілігі жоғары менеджерлер мен мамандар командасы жұмыс істейді, сондай-ақ ипотека нарығының даму ерекшеліктерін жақсы түсінеді. Тұңғыш жоба компанияның ойынан шықты, нарық өзінің оң көзқарасын көрсетті, енді, Компания, банктерден талап құқықтарын сатып алудан бас тартып, өз қызметін тікелей несие беру саласына шоғырландыруға дайын. ҚИК сонымен қатар, несие өнімдерінің желілерін кеңейтуді жоспарлап отыр. Қазіргі таңда, 15,5 % пайызбен берілетін, жай тұтынушылық несиемен қатар автокөлікті несиеге берумен айналысу мүмкіндіктері қарастырылып жатыр. Дегенмен бұл ұсыныстар тек қана қосымша ұсыныстар болып қала бермек, себебі ҚИК– ипотекаға несие беруді бәрінен де жақсы орындайды, сондықтан ол әрқашан басым түсіп жатады.

 Компанияның осы күнгі  несие қоржыны 60 млрд. теңгені  құрайды. Ол сапасы жағынан  нарықтағы ең үздіктерінің қатарында,  өйткені несие тек аяқталған  тұрғын үйлерге ғана беріледі. Нәтижесінде сомалар провизиясы  қоржын көлемінің 5 % аспайды. Компания  әлемдегі қаржылық нарықтағы  соңғы өзгерістерге байланысты, қазір, Қазақстанға да келіп  жеткен, болуы мүмкін тәуекелдерді  анықтау үшін провизия дәрежесін  осы деңгейде ұстап тұруға  тырысады. Әр түрлі санаттағы  инвесторлар үшін, ҚИК листингтік  компания болып табылады, ссудалық  қоржын сапасы – қорландыру  құнына тікелей әсер ететін, сенімділік  пен несиеге қабілеттіліктің  маңызды көрсеткіші.

 ҚИК бюджеттен көптен  бері қаржыландырылмай (акцияның 90% Қаржы министрлігіне тиесілі)  коммерциялық жағдайларға байланысты  несиеленіп жатқандықтан, провизияның  төмен деңгейі – пайдалы талаптармен  ақша алуға және икемді тарифтік  саясатты жасауға жақсы себептер  туындатып отыр. Бұрын ҚИК қорландыру  мөлшерлемесі жоғары болатын,  өйткені ол инфляция мөлшерлемесімен  тығыз байланысты еді. Ал, қазір,  тіркелген мөлшерлемелер бекітілген, ол қорландыру үшін бара-бар  соманы төлеуге мүмкіндік береді.

 Коммерциялық банктер алыс-беріс мөлшерлемелерінің 4% дейінгі маржаны иемденеді. Егер қандай да бір компания банк-серіктестермен жұмыс істеп, оның өнімдерін сататын болса, онда ол өзінің жылдық 9 -9,5% мөлшерлемесіне банктің мөлшерлемесін қосады. Сондықтан пайыздық мөлшерлемелерін төмендетіп, бәсекелестікке деген тартымдылықты жоғарлату үшін өз бағдарламаларымен жұмыс жасаған пайдалы.

 ҚИК-тің нарықтағы  шебінің күшеюі, сөзсіз, ипотекалық  несие берудің ландшафтын өзгертеді.  Дегенмен несие берудің көлемдері  бойынша болжамдар шамалы ғана болып отыр. Әзірше ипотекалық несие беру нарығындағы озық жетістіктердің алғышарттарын көріп отырған жоқпыз. Ең жоғарғы өсу жылына – 2-2,5%. 2011 жылы біз 4 млрд. теңгені игердік, ол 2007 жылғы, нарықтың шарықтау шегіндегі, біздің бір айдағы көлеміміздің шамамен жартысы ғана. Қазір нарық қатты отырған, Біз оны бұрынғы дәрежесінде қалады деп үміттенеміз. Осы айтылғандарға қарамастан, ҚИК-тегі несие беруінің жаңа талаптары нарыққа оң әсер етіп, тұтынушыларға тамаша таңдау мүмкіндіктерін береді.

КИК бизнесі–бұл Қазақстанның ішкі нарығына байланған дара-бизнес және бізде барлық операциялар ұлттық валютада өтеді. Сондықтан құнсыздану нәтижесінде алғашқы кезде жыл  бойынша 6 млрд. теңге сома шамасындағы  залалд күтілген, бірақ шығындардың  барлық баптары бойынша қатаң  қысқартулар жүргізе отырып, жыл  бойынша залал сомасын нақты 3,7 млрд. теңгеге дейін ғана қысқартылды. Былайша айтқанда, ҚИК-тің сыртқы қарыз алу тәжірибесі біртұтас болып  қалады. КИК мақсаты жақын арада  сыртқы нарықта тұрақтануды жоспарлау.. Бірақ сыртқы қарызды тартқан  кезде нарықтағы жағдай өте маңызды  болуда. Инвесторлар 2007 жылғы тамыздан бастап күту көзқарасын ұстанды және ешқандай инвестиция жүргізген жоқ. 2008 жылдың ортасында борыштық қаржыландыруды тарту ҚИК үшін өте пайдасыз болды, себебі құнсыздану деңгейінің мәні жоғары болатын, ал ҚИК облигацияларының кірісі құнсыздануға байлаулы болатын. Сондықтан  тартылған валюталық қарыз толығымен  едәуір қымбатқа шыққан облигацияларды мерзімінен бұрын өтеуге бағытталды. Көбі отандық зейнетақы қоры болып  табылатын өз инвесторлары алдында  міндеттемелер толық өтелді. ҚИК  өз тарихында, тіпті ең қиын уақытта  да өз қағаздары бойынша бірде  бір рет дефолт жіберген жоқ.

  Енді ҚИК толығымен ішкі нарықты тұрақтандыруға көшеді. Ағымдағы жылдың шілде-тамыз айларында жылдық 10-11% мөлшерлемемен 12 млрд. теңге облигациялары орналастырылды. Яғни бұл ішкі нарық біз үшін ашық дегенді білдіреді.

Қазақстан - ипотекалық қарыз алушыларды қолдау бағдарламаларын іске асырған  ТМД-дағы, тіптен әлемдегі жалғыз мемлекет деп айтуға болады. Бұл жағынан  алғанда бәрінен бұрын мемлекет басшысының еңбегі зор. Ешқандай мемлекет өзі тәуекел еткен, ал кейде өз күшіне сенбестен ипотекалық несие  алған және соның салдарынан төлем  қабілетінің жоқтығынан оны қамтамасыз ете алмаған қарыз алушыларды, немесе құрылыс ұйымдары тарапынан  алдауға ұшыраған үлескерлерді қолдаған жоқ. Көп үлескерлердің проблемалары мемлекеттік қаржыландыру есебінен шешіледі және әрі қарай шешілуде. Ал ипотекалық несиелерді неғұрлым аз пайыздық мөлшерлемемен қайта қаржыландыру бағдарламасы еш жерде қолданылмаған. Біздің елімізде мемлекеттің қатысуымен тұрғындарды тұрғын үймен қамтамасыз ету және тұрғын үй жағдайларын жақсарту бойынша әлемдік үлгілер тиімді түрде іске асырылуда. Ипотекалық несие  беру, тұрғын үй жинақтау жүйесі, ең соңында  тұрғын үйді жалға алу – барлық елде коммерциялық жобалар. Бізде қазіргі  кезде мемлекеттен басқа Қазақстанда  қаржы институттарының бірде  бірінің мұндай мәселелерді өз еркімен  шешуге күші келмейді. Яғни, мемлекеттік  қолдау аясында іске асатындардың барлығы  әлеуметтік қызмет атқарады, және бұл  шаралардың маңыздылығы олар кімге  бағытталғаны үшін қайта бағалау  қиын.

Қазақстан үшін тиімді несиелеудің  түрлі  үлгісін таңдауға жағдайлар  мен факторлардың біртұтас кешені әсер етті. Олардың негізгілері болып  мыналар табылады: ипотекалық несиелеудің дамуына елеулі ықпал етуші құқықтық факторлар, тарихи жағдайлар, қоғамдық жүйенің тұрақтылығы, басқа мемлекеттердің әскери немесе экономикалық сыртқы қауіп-қатерінің болуы немесе жоқтығы. Ипотеканың табысты дамуын мемлекеттік саясатқа мақсатты несиелік ресурстар беру, екінші ретті нарық үшін бағалы қағаздар эмиссиясы шеңберінде жүзеге асырылатын ипотекалық несиені қамтамасыз етуге мемлекеттік кепілдіктің берілуі сияқты мүмкін болатын протекционистік шаралар жүйесін енгізу мүмкіндік береді [35, 8 б].      

Құқықтық факторлар қоғамның құқықтық ортасының жалпы жағдайымен анықталады.  Бұл кезде ипотеканың дамуына  құқықтық ортаның меншік қатынасын, ең алдымен жылжымайтын  объектілерге меншік қатынасын  қорғау қабілеттілігі елеулі ықпал етеді.  Басты рольді кепіл объектісі  болып табылатын мүлікті қайтару  немесе аластату тәсілдерінің заңдық қамтамасыз етілуі алады.  Бұған  сонымен қатар жылжымайтын мүлікті, сондай-ақ кепілді  тіркеудің нақты  жүйесінің  бар-жоғы да жатады.  Ипотеканың табысты дамуы ипотекалық операциялардың қатысушылармен  жүзеге асырылу  мазмұны мен тәртібін  реттейтін  заңдар мен қаулылардың арнайы блогын бөліп көрсетуден мүмкін болады.

Ипотекалық несиелеудің  дамуына ықпал етуші экономикалық факторлар: қаржы-несие нарығының  және бағалы қағаздар нарығының дамуы, инфляция деңгейі, жылжымайтын мүлік нарығының жалпы ауқымы мен қарқынын анықтайтын тұрғындардың төлем қабілеттілігі. Факторлардың бұл тобындағы ерекше мәнді ипотекамен байланысты барлық мүмкін болатын экономикалық тәуекелдерді сақтандыру жүйесінің дамуы алады.  Бұл кезде ипотеканың қалыпты дамуы үшін мүлік объектілерінің өзін сақтандыру, қарыз алушылар және оларға берілетін несиелер, сондай-ақ өтімділік пен бағалы қағаздар табыстылығын сақтандыру қажетті болып табылады [36, 10 б].

Тарихи шарттар мен  факторлар да ипотекалық несиелеу формаларының дамуына белгілі бір ықпал  етеді.  Бұл кезде ерекше рольді қаржыны қорландыру дәстүрі немесе олардың жоқтығы, сондай-ақ тұрғындардың несиеге қарым-қатынасы алады. Ипотеканың дамуының нақты формаларына жер  құрылысының қалыптасу тарихының  ерекшеліктері елеулі ықпал етеді.  Жоғарыда қарастырылған барлық факторлардың алуaн түрлілігі  ипотекалық несиелеуді ұйымдастырудың ондаған түрлері  мен варианттарын құру үшін негіз  болды. Бұл кезде бірнеше варианттар бір мезгілде жүзеге асырылатын және бірін-бірі жоққа шығармайтын  көптеген елдер де бар. Қазақстан осындай  елдердің қатарына жатады. [37, 289 б]

Банктік қызметтердің бұл  түрінің қазақстандық нарыққа енуі тек ипотекалық несиелеу аясында  қатынастарды реттейтін нормативті-құқықтық актілердің пакеті құрылған кезде 2000 жылы басталды. Олардың ішінде: 1994 жыл  27 желтоқсанда қабылданған ҚР Азаматтық  кодексі, 1998 жылғы 30 маусымдағы «Жылжымайтын мүлік кепілін тіркеу жөніндегі» ҚР Заңы, 1995 жылғы 31 тамыздағы « Қазақстан  Республикасының банктер және банк қызметі туралы»  ҚР Президентінің  заң күші бар жарлығы, 1995 жылғы  23 желтоқсандағы  кепілдікке берілген жылжымайтын мүлік немесе оның үлесі кепіл берушінің немесе үшінші адамның иелігінде және пайдалануында болатын ипотеканы кепіл түрі ретінде анықтайтын   «Жылжымайтын мүлік ипотекасы жөніндегі» ҚР Президентінің Заң күші бар жарлығы.

Аталған кезеңдегі ең маңыздысы 2000 жылы 21 тамызда «ипотекалық несиелеу жүйесінің дамуы мен ұзақ мерзімдік  тұрғын үй құрылысын қаржыландыру концепциясының»  қабылдануы болып табылады.  Бұл  құжатта тұрғын үй құрылысы сферасындағы  жағдайға  толық  талдау жүргізілген, ипотекалық несиелеу жүйесінің дамуына  кедергі келтіретін негізгі проблемалар  айқындалған, сондай-ақ бұл жүйе ҚР-да даму үшін қажетті негізгі шаралар  қарастырылған. Аталған концепцияда  халықаралық тәжірибеде қолданылатын ипотекалық несиелеудің модельдері және оның Қазақстанда қолданылу  жағдайы талданған. Осылайша қалыптасқан  экономикалық жағдайда, елде үлкен  көлемде ипотекалық несиелеуді жүзеге асыруға қабілетті  жоғары капиталдандырылған мемлекеттік емес ұйымдар жоқ  жағдайда, ал қайта қаржыландыру механизмін қамтамасыз ететін мемлекеттің ұйымдарды  құру күрделі болған кезде Қазақстан  үшін қолайлысы  ипотекалық несиелеу жүйесінің дамуының малайзиялық  модель болып табылады. Бұл модель Ұлттық банктің, ірі коммерциялық банктер  мен басқа қаржы ұйымдарының  қатысуымен АҚ формасында арнайы ипотекалық компания құру жолымен қазмет етеді.  Бұл компания кредиторлардан (банктерден) ипотекалық несиелерді сатып алып одан кейін бағалы қағаздар - ипотекалық облигациялар шығарады. Ипотекалық облигацияларды сата отырып, корпорация ипотекалық несиелерді сатып алудан түсетін шығындарын өтейді, ал банктер өз кезегінде алынған қаржыларды жаңа ипотекалық несиелер беру үшін пайдалануға мүмкіндіктер алады, бұл соңғы қорытындысында тұрғын үй құрылысы нарығының дамуын ынталандырады.  Аталған модель американдық модельге біршама ұқсас. Бірақ агенттік бағалы қағаздар түрінде нарықта одан әрі сату үшін ипотека пулдарын сатып алатын  американдық модельден айырмашылығы малайзиялық модельге сәйкес  агенттік пулдарды сатып алып, оларды өз портфельдерінде сақтай отырып, меншікті қарыз міндеттемелерін шығарады.  Бұл модельдің басты артықшылығы ипотекалық компанияның капиталына қатысу арқылы мемлекет қамтамасыз ететін  оның қарапайымдылығы мен сенімділігі болып табылады.  Белгілі бір критерийлер бойынша жауап беретін ипотекалық несиелерді сатып алу ипотекалық нарық субъектілерінде орталықтандырылған түрде жүзеге асырылады. Кері сатып алу міндеттемесімен келісмі-шарт жасағанда банк Кагамастың талаптарына жауап бермейтін несиелерді жедел сатып алуды жүзеге асыруға міндетті. Мұндай міндеттемесіз келісм-шарт жасалғнада  барлық тәуекел агенттікпен қабылданады, банк комиссиондық төлемдерді шегеріп қарыз алушының төлемдерінен тұратын Кагамас төлемдерін енгізу жолымен жүргізілетін несиені қамтамасыз етуді жүзеге асырады [38, 74-76 б.б].

Қазақстандық  Ипотекалық компанияның қатысуымен ипотекалық несиелеудің келесідей жүзеге асыруға  болады:

1. алашақ банк қарыз алушыға талап ету құқығының кепілі болатын баспананың сатып алынуына ипотекалық несие береді.
2. Қазақстандық  Ипотекалық компания ипотекалық несие бойынша алашақ банктерден талап ету құқықтарын сатып алады да, бағалы қағаздар шығарады. Банктер несие бойынша талап ету құқықтарын сатып, несиелеу саласын кеңейтуге мүмкіндік алады. Несиеге банктік қызмет көрсетуді компаниямен жасалған сенімді басқару келісім-шартының негізінде алашақ банктер жүргізеді.
3. институционалдық инвесторлар (зейнетақы қорлары, сақтандыру компаниялары және т.б.) екінші қайтара ипотекалық нарықта талап ету құқықтарымен қамтамасыз етілген ипотекалық бағалы қағаздарды сатып алады да, ипотекалық нарықтың кері қаржыландыруын жүргізіп, тұрғын үй несиелеуге ақша түсімін қамтамасыздандырады.

Қазақстандық ипотекалық компанияның негізгі функциялары  мыналар:

• ұзақ мерзімді ипотекалық тұрғын үй несиелері бойынша талаптар құқығын сатып алу жолымен белгіленген талаптар мен стандарттар негізінде кредиторларды қайта қаржыландыру;
• ипотекалық бағалы қағаздар шығару;
• тұрғын үйді несиелеу сферасына инвесторлардың қаржыларын тарту;
• кредитор-банктердің қаржылық жағдайы жөнінде ақпаратты беру жөнінде Ұлттық банкпен келісім жасау;
• банктер үшін ипотекалық несиелеу бойынша әдістемелік  ұсыныстар  жасау;
• ипотекалық тұрғын үй мәселелері бойынша консалтингтік қызметтер көрсету және ипотекалық несиелеу операцияларын жүргізудің аз тәуекелді және рационалды тәжірибесін енгізуде кредиторларға ықпал ету.

Компания келесі құқықтарға ие:

• ипотекалық тұрғын үй несиесі бойынша кредитор-банктермен берілген мәліметтерге талдау жасау;
• ипотекалық тұрғын үй несиелерінің сапасын тексеруді жүргізу;
• қарыз алушы туралы ақпаратты беру жөнінде мемлекеттік және басқа да органдармен келісім жасау;
• ипотекалық несиелеу саласында мамандардың квалификациясын жоғарылату мақсатында үйрету.