Ипотекалық несиенің экономикалық мәні мен қажеттілігі

2.   тұрғын үй несиелерін беру және оларға қызмет көрсету. Инвестордың қызметін атқару.

3. тұрғын үйді ипотекалық несиелеу жүйесінің өзге экономикалық механизмдер сияқты, өзіне тән ішкі құрылымдық элементтері болады.

Тұрғын үйді ипотекалық несиелеу нарығының  құрылымдық элементтеріне мыналарды  жатқызуға болады: тұрғын үйді ипотекалық несиелеу түрлері; тұрғын үйді ипотекалық несиелеу субъектілері;  тұрғын үйді ипотекалық несиелеу объектілері; тұрғын үйді ипотекалық несиелеу принциптері; тұрғын үйді ипотекалық несиелеу шарттары; тұрғын үйді ипотекалық несиелеудің  ұйымдастырушылық-экономикалық негізі немесе несиелеу технологиясы.

Тұрғын үй ипотекалық несиелеу жүйесінің  негізгі элементіне оның субьектілері жатады. Субъектілеріне мыналарды жатқызуға  болады:

• қарыз алушылар;
• несие берушілер;
• риелторлық және сақтандыру компаниялары;
• инвесторлар; үкімет.

 Бұл аталған субъектілер  тұрғын үйді ипотекалық несиелеу  нарығының қатысушылары болып  табылады.

Тұрғын үйді ипотекалық несиелеу нарығы келесі бір элементіне оның объектілері  жатады. Тұрғын үйді ипотекалық несиелеу объектісіне мыналар жатады:

• тұрғын үй құрылысына арналған жер телімшесі;
• тұрғын үй құрылысы және қайта құру;
• тұрғын үйді сатып алу.

Тұрғын үйді ипотекалық несиелеу объектісіне  тұрғын үй несиесін 3 түрге бөлуге болады [6,31-44]:

1. тұрғын үй құрылысына арналған жерді сатып алуға берілетін несиелер;
2. тұрғын үй құрылысына және қайта құруға берілетін несиелер;
3. тұрғын үйді сатып алуға берілетін несиелер.

Отандық банктік тәжірибедегі ипотекалық несиелеу ерекшеліктерін сәйкес аталған  соңғы екі несие түрінің өзара  айырмащылығын былай беруге болады: тұрғын үй құрылысына берілген несиеде  кепілге басқа өтімді мүліктің болуын талап етеді және ол қысқа мерзімдік  сипатта болуы мүмкін, ал халықтың тұрғын үй сатып алуға берілетін  несие бойынша кепіл заты ретінде  сол сатып алынған үйдің өзі  алынады және мұндай несиенің берілу мерзімі ұзақ мерзімді құрайды, мысалы 10-15 жыл және одан жоғары.

Сонымен қатар, айта кететін бір  жәйт, егер де салынып жатқан тұрғын үй, соның ішінде жеке үйлер несиені  қамтамасыз ету заты болмаған жағдайларда  оларды тұрғын үйді ипотекалық несиелеу объектісіне жатқызуға болмайды.

Тұрғын үйді ипотекалық несиелеу нарығының  келесі элементіне ипотекалық несиенің мәнін және қызметтерін, сондай-ақ несиелік қатынастарды ұйымдастыру облысындағы  объективті экономикалық заңдардың  талаптарын бейнелейтін тұрғын үй ипотекалық несиелу принциптері жатады. Олар:

• несиенің мақсаттылығы;
• несиенің дифференциалдығы;
• несиенің мерзімділігі;
• несиенің қайтарымдылығы; несиенің ақылылығы;
• несиенің қамтамасыз етілуі.

Мұндағы ең маңыздысы несиенің қамтамасыз етілуі өз кезегінде несиенің қайтарылуына кепілдік болып табылады. Мұндай несиенің қамтамасыз ету көзіне мыналар жатады:

• алғашқы көзі:
• қарыз алушының тұрақты табысы;
• қаншалықты қарыз алушының табыс алу, не алмауына байланысты тәуекелді болатындықтан;
• банктер екінші көздің болуын қалайды;

Екінші реттегі көзі: сатып алынатын тұрғын үй.

Тұрғын үйді ипотекалық несиелеудегі қамтамасыз ету заты – жылжымайтын  мүлік кепіл заты болғанымен, ол несие берушінің қолына берілмейді, керісінше қарыз алушының иелігінде  қалады. Бұл оның басты ерекшелігіне жатады.

 Мұндағы, тұрғын үй несиесі  – ипотекалық несиенің бір  түрі. Ипотекалық несие әрқашан  жылжымайтын мүлік кепілдігі-ипотекамен, ал тұрғын үй ипотекалық несиесі  тек қана тұрғын үй жылжымайтын  мүлігімен қамтамасыз етіледі.  Аталған несиелеу нысанында бір  ғана қамтамасыз ету кепілдігіне  несие қаражаттарына алған тұрғын  үй жатады. Мұндай жағдайда банк  пен қарыз алушының арасында  келісім-шарт жасалады және соның  негізінде қарыз алушы – кепілдік  беруші, ал қарыз беруші қарыз  алушының несиені және пайызды  қайтаруға байланысты міндеттемесін  толық орындағанға дейін кепілдікті  ұстаушы болып саналады. Кепілдік  беруші (қарыз алушы) өз міндеттемесін  орындамаған жағдайда, кепілдікті ұстаушы (қарыз беруші) кепілге қойыған мүліктің құны есебінен өзінің талабын қанағаттандыруға құқы бар.

«Жылжымайтын мүлік ипотекасы  туралы» ҚР Президентінің заң  күші бар жарлығына сәйкес жылжымайтын  мүлік ипотекасы (ипотека) – кепілдік берушінің немесе үшінші бір тұлғаның иелігінде, не пайалануында болатын  жылжымайтын мүлік түрі.

Мұндай қамтамасыз ету түрінің  өзіндік кемшіліктері бар. Атап айтсақ қарыз алушы үшін: кепіл заты ретінде  оны рәсімдеу қымбаттылығы; несиені  қайтармаған жағдайда тұрғын үйді босату қажеттігі (бұл жерде қарыз алушының үйді сатып алғаннан соң жасаған  қосымша шығындары есепке алынбай  қалуы); ал банк үшін: несиені беруден  бұрын кепілге алатын объектіге  толық тексеру және бағалау жұмыстарын жүргізу қажеттігі; жылжымайтын  мүліктің өтімділігінің төмен болуы; ұзақ мерзімді несиелеу барысынды кепілге  алған мүліктің құнының төмендеу қаупінің болуы. ( 3- сурет)

 

Бағалайтын фирмалар

         13           1          2

        11                                     12

                                                                                   3

 

                                                                                     4

                                                                                                                                        

 

5   6      9

 

 

 

 

 

 

 

 

 

7

                                                                   

          8

Сурет 3 - Қазақстандағы ипотекалық несиелеу жүйесі

Ескерту

 

1. тұрғын үйдің ақша қаражатын аудару;
2. тұрғын үйдің меншік құқығын беру;
3. ипотекалық несиені беру;
4. мүлікке кепіл (ипотека);
5. ипотекалық несие бойынша талаптарды беру құқығы;
6. ипотекалық несиелер бойынша ақша-қаражаттары;
7. ипотекалық облигацияларды орналастыру;
8. ипотекалық облигациялар үшін ақша қаражаттары.

9-мүлікті сақтандыру және қарыз алушының өмірін сақтандыру

10. -сақтандыру жағдайы туындау жағдайында сақтандыру төлемін жүргізу;
11. – кепілдегі мүлікке тәуелсіз бағалау жүргізу
12. – мүліктің құқықтық статусын тексеру және ипотеканы тіркеу
13. – қарыз алушының өз мсіндеттемелерін орындамаған жағдайда сот органдары арқылы қарызды қайтару;

Жалпы тұрғын үй ипотекалық несиесін қамтамасыз етуде, қажет уақытында  қамтамасыз етудің өзге де нысандары  кепіл-хат, кепілдеме және сақтандыру міндеттемелері де пайдаланылуы мүмкін.

Қазақстанда ипотекалық несиелеудің екі деңгейлі ипотекалық жүйесінде малайзиялық модель қабылданған. Оның негізінде екі деңгейлі құрылым жатыр: батыстық ноу-хау. Банктер бағалы қағаздар нарығында ипотекаға арналған  «ұзақ мерзімді» бағалы қағаздарды «ұзақ» және «қысқа» мерзімді тұрғындық несиелерге береді. ҚР ҰБ шешімімен Қазақстанда 2000 жылы «Қазақстан Ипотекалық Компаниясы» АҚ құрылды. Ол малайзиялық аналог «Кагамас Берхард» сияқты қызмет атқаратын болды. Ол арнайы Қазақстанда бағалы қағаздар нарығын құру үшін құрылған. Негізігі идеясы- бұл компания банк-делдалдар арқылы халықты тұрғын үймен қамтамасыз етеді, екінші деңгейлі нарықта ипотекалық облигацияларды өткізу арқылы. Осы ақшаға банктерден несиені сатып алып, оны содан халыққа ұсыну. Осындай мақсатпен ипоткалық компания бірінші ретті нарықта болып, екінші ретті нарықта банктер-оператор ретінде жүреді.

Бұл механизмді толықтай жоғарыдағы суреттен көруге болады.

Нарық жағдайында мемлекеттің басқаруы тиімді емес екенін жиі естіп жүрміз, бірақ кейде постуларттарды қайта  қарастыруға тура келеді. Жаһандық қаржылық дағдарыстар әр түрлі ауыртпалық деңгейінде барлық нарыққа қатысты  болды, өкінішке орай, ол әсіресе ипотекалық несие берудегі проблемалармен басталды.

  Ипотека нарығы қатты зиян шекті. Бірақ бұл жерде, мәселеге жан-жақты қарау қажет. Екінші деңгейдегі банктердің көзқарасы бойынша шығындар көп, себебі несие беру көлемі бірнеше есе төмендеді, кепілдер айтарлықтай құнсызданды және несие қоржынының жағдайы нашарлады, банктер залалдарды есептен шығаруда. Егер бірақ мәселеге нарықтың ағымдағы жағдайымен қарайтын болсақ, онда біршама түзетулер жүріп жатыр, себебі бүгінгі таңда 2006 жылдың соңында және 2007 жылы байқағанымыздай ипотекалық несие беруде алыпсатарлық сұраныс жоқ. Біз 2004-2005 жылдың көлемдеріне қайта келдік. Бұл жақсы, өйткені біз он жылға артқа кетіп қалуымыз мүмкін еді. Қазір қайтадан көлемдердің байыпты өсуі және ипотекалық нарықтың дәйекті дамуы байқалып отыр.

 ҚҚК-нің мәліметтері бойынша банктердің несие қоржынының 23% проблемалық қарыздарды құрайды. Олардың бір бөлігі ипотека бойынша. Қызмет көрсетудің кең ауқымын іске асыратын және әр түрлі бағдарлама бойынша несие беретін екінші деңгейдегі банктерге қарағанда, ҚИК дара-өнімді іске асырады және проблемалық несиелердің деңгейі бар болғаны 4% ғана құрайды, әрине бұл 10% дұрыс көрсеткіш болып табылады. Қазіргі жылдың соңына дейін проблемалық несиелерді қайта құрылымдау бойынша жұмыстар жүргізілуде және осыған сәйкес біздің қоржын 100% жұмыс істейтін болады.

ҚИК келесі жылы ипотекалық қарыз  алушыларға тікелей несие беруді іске асыруды жоспарлауына қарамастан, компания қызметінің басым бөлігі яғни 95 % ипотекалық облигациялар шығарылымына және кері сатып алу кепілдігімен екінші деңгейдегі банктерден талап  құқықтарын сатып алуға бағыттайды.

Әзірге бөлшек сауда бағыты бір  департамент аясында жұмыс істей  бастады. КазИпотеканы қосу арқылы ие болған сол технологиялар және бөлшек сауда ипотекалық несие беру тәжірибесі қабылданды. Егер екінші деңгейдегі банктер  несие беру өнімдерінің кең ауқымында  жұмыс істесе, онда мамандығы-ипотека  болып табылатын КИК бұл сегментте  бәрінен күшті жұмыс істеуші  еді. Мемлекеттік өндіріс мәртебесі  бізге нарықта ешқандай басымдылық бермейді. Алғашында мемлекет жарғылық капиталды толықтыруға 20 млрд теңгені  ҚИК берді, ал 200 млрд теңге көлеміндегі  валюталық балансты мемлекеттің  қолдауынсыз тапты. Сондықтан мемлекет қолдауымен ипотека нарығында жаңа ойнаушының пайда болуы туралы айтқан дұрыс емес.

 ҚИК-тің негізгі қызметі талап  ету құқығын сатып алу. Бөлшек  саудамен айналысатын бөлімше  іс жүзінде екінші деңгейдегі 39 банкпен бәсекелестікке түсе алмайды. Егер былай алып қарасақ, енді әрбір азамат ҚИК-ке келіп, ипотекалық несие алады деуге әлі ерте. ҚИК тартымды талаптар қойғанына қарамастан, Компания әрқашан кері саясат ұстануда және қарыз алушыға өте қатаң шарттар қоюда. Компанияның барлық қызметі кезеңінде 87 мыңнан аспайтын қарыз алушыларға несие берілді, сондықтан қазіргі жағдайда ҚИК-тің бөлшек сауда қоржыны бірден көтерілуі мүмкін емес. Қарыз алушыны бағалау кезінде ҚИК бірінші кезекте кепіл мүлігін қою арқылы несиені қамтамасыз етуіне қарамайды, алдымен қарыз алушының төлем қабілеттілігі мен ұзақ мерзімді келешекте анық кіріс деңгейін қамтамасыз ету мүмкіндігіне назар аударады. «ҚИК қарыз алушы сипаттамасы» - бұл өз мойнына алған міндеттемелеріне жауап бере алатын өзіне сенімді адамдар.

  ҚИК-тің тарихында бірінші рет 2010 бұл жылды залалмен аяқталды. Бірақ залал борыштарды қайта құрылымдау нәтижесінде пайда болған жоқ, ақпандағы теңгенің құнсыздану нәтижесі бойынша активтерді қайта бағалау салдарынан болды. Тура бір жыл ішінде 2008 жылғы ақпандағы құнсыздануға дейін «ҚИК» АҚ акционерлерінің шешімі бойынша «Credit Suisse» ағылшын-швейцариялық конгломератынан қарызға 100 млн. АҚШ доллары тартылған болатын. Оның үстіне бұл қарыз ҚИК-ті халықаралық деңгейге шығару мақсатында тартылды. Бұл ҚИК үшін өте пайдалы шарттармен: кепілсіз, кепілдік берілместен, 7 жыл мерзімге, оның 3 жылы - жеңілдетілген кезең, сол кездегі жылдық 7, 6% мөлшерлемесімен жасалған ірі халықаралық екі жақты мәміле болды. Келіссөздер жүргізу барысында мөлшерлеме жылдық 6,4 % төмендетілді.