Ипотекалық несиенің экономикалық мәні мен қажеттілігі

Тұрғын үй мен пәтерлердің  ипотекасының объектісі болып табылуы  үшін меншік иесі мен оның отбасы басқа  жерде тұрып, сол ғимаратта бекітілген нормалар бойынша тиісті тұрғын аудандары  болуы шарт. Ипотека барлық ақша міндеттемелерін қамтамасыз ету үшін соның ішінде несиелік келісімдер бойынша міндеттемелерді қоса алғанда.

Бұрыннан келе жатқан міндеттемелерді  орындауды қамтамасыз етудің кепілдік сияқты әдістері қазіргі кезде тәжірибелік  мағынасын жоғалтқан, өйткені төлем  кризисі жағдайында жақсы кепіл  берушіні табу өте қиын және несие  беруші кепіл берушінің төлем  қабілеттілігін тексеру мүмкіндігінен  айырылады.

Міндеттемелерді қамтамасыз ету әдісі ретінде ипотеканың сенімділігі бірқатар артықшылықтарымен  түсіндіріледі: Ипотеканың заттық-құқықтық сипаты бар, банктік кепілді, бір  адамның жауапкершілігін өз мойнына  алғанда (кепілгерлік, кепілгер) несие  беруші қарыз алушы тұлғаға сенеді. Ал кепілдік міндеттемеде қарыздарды өтеуді қарыз адам емес зат атқарады. Бұл айырмашылық кепілдің өзінің мағынасынан туындайды. Кепілмен қамтамасыз етілген міндеттеме басқа да несие берушілер алдында салынған мүлік құнынан қанағат алады. Қарыз алушы үшін міндеттемені орындау мүліктен айырылу немесе мүлік құқығынан айырылу қорқынышы арқылы ынталанады.

Жылжымайтын мүлік несиені  қамтамасыз ету үшін пайдаланылады, сонымен бірге бір уақытта  қаржыландыру объектісі болып табылады. Кепілге   жылжымайтын мүлікті  несиелеу процесі басқаша ипотекалық жүйе деп те аталады. Ипотекалық  жүйе өзіне ипотека бойынша шарт жасауды, жылжымайтын мүлікті иемденгендегі  жағдайын анықтаудағы тәртіпті және ол бойынша әрбір кезеңге қарыздарды біріктіретін экономикалық және заңдылық жүйесі.

Ипотекалық несиелеу жүйесі екі бағыттан тұрады: шаруашылық субъектілері мен халыққа ипотекалық несиелерді беру [9, 135 б]. 

Екінші деңгейлі нарықтарда ипотекалық несиелерді сату, ол несиелеуге керекті қосымша ресурстарды  тартуды қамтамасыз етеді.

Бірінші бағытпен көбінесе ипотекалық  банктер жұмыс істейді. Екінші бағытпен мүлік кепілімен  қамтамасыз етілген ипотекалық банктердің активтерін сатып алатын және ипотекалық банктің базасының негізінде  өз атына бағалы қағаздар (облигация) шығаратын қаржы компаниялары мен қорлары жұмыс істейді. Бағалы қағаздардың өтімділігі жоғары болады, себебі  деп те аталады. Ипотекалық  жүйе өзіне ипотека бойынша шарт жасауды, жылжымайтын мүлікпен қамтамасыз етілген және инвестицияға ұзақ мерзімді және тұрақты табыс алуға мүмкнідік береді. Кейбір қаржы компанияларының міндеттемелеріне шет елде мемлекет кепіл болады, ол оның сенімділігін арттырады.

Ипотекалық нарық –  банк және басқа да мекемелермен тұрғын үй құрылысы мақсатында берілетін және оған ресурстарды тарту үшін қаржылық активтерді нарықта орналастыру  арқылы ипотекалық несие нарығы пайда  болды. Ипотекалық нарық – қор  нарығының ипотекалық сегментімен  банктік қызмет көрсету нарығының  сегменті негізінде қалыптасады. Ипотекалық несиелеу нарығы бірінші және екінші деңгейлі деп бөлінеді [10, 42 б]. Бірінші деңгейлі нарықта несие беруші мен қарыз алушы бір-бірімен сөзсіз келісім-шарт қатынастары негізінде ипотекалық несие беріледі және сатылуы мүмкін. Мысалы, коммерциялық немесе ипотекалық банк азаматтарға несие береді.

Бірінші деңгейлі нарықтағы  субъектілер арасында қатынастарды құратын негізгі құрал несиелік келісім-шарт болып табылады. Бұны қарыздық міндеттеме деп те атайды. Несиелік келісім-шартқа қарағанда «қарыздық міндеттеме» терминіне пайдалану аяқталған болып есептеледі, себебі берілген жағдайдағы жылжымайтын мүлік кепілі несиелеудің негізгі шартына жатады. Қарыз алушы мен банктің арақатынасына, яғни қарыз алу түріне және қарыздық міндеттеме формасына клиенттердің мүліктік жағдайы мен жалпы әлеуметтік статусы, жылжымайтын мүліктің өзіндік ерекшеліктері, несие көлемі, қарыздық капитал нарығының жалпы жағдайы және тағы басқа көптеген факторлар әсер етеді. Сызба түрінде берілген нарықтық қатынастарды былай көрсетуге болады: (1- сурет)

Cурет 1 – Ипотекалық нарық қатынастары

Ескерту: автор құрастырған.

 

Клиент банктік несиелік келісім-шартқа отырып, несие сомасын  өз мерзімінде қайтару мен пайдаланғаны үшін процент төлеу бойынша өзіне  міндеттеме алған соң, ол ипотекалық жүйемен қарым-қатынас жасау қажеттілігін азайтады. 

Қарыз алушымен салыстырғанда  банк туралы былай айта алмаймыз. Банк өзінің ипотекалық нарықтағы қызметін тиімді ұйымдастырып,  қамтамасыз ету  үшін  біріншіден, клиенттермен екі  жақты қатынастарды тиімді жүзеге асырып,  қарыз міндеттеме портфелін толтыру  болса, екіншіден, клиенттерге ұсына  алатын несие ресурстарын толықтыру.

Бұл мәселені шешу үшін банктің  өзінің портфелінен ипотекалық нарықтың маманданған  басқа қатысушыларына қарыз міндеттемені ұстаудан басқа  амалы жоқ. Басқа инвесторларға  өзін қарыз міндеттемелерін ұсыну– бірінші деңгейлі нарықтан екінші деңгейлі нарыққа өтетін көпір болып келеді, оның қызметі басқа негізде ұйымдастырылады.                                                     

Екінші деңгейлі нарық  – бұл жалпы қаржы- несие нарығының  сегменті.

Екінші деңгейлі нарықта  арнайы бағалы қағаздарды шығару арқылы несие бойынша проценттік табыс алуға құқықтар сатылады. Оны сатып алу арқылы құқыққа ие болады [11, 87 б].

Екінші деңгейлі ипотекалық нарықтың негізгі субъектілеріне жататындар:

• ипотекалық несие берумен айналысатын ипотекалық банктер мен басқа да қаржы-несиелік мекемелер;
• ірі эмиссионды – қаржылық корпорациялар. Олар банктерден бірінші деңгейлі қарыз міндеттемелерді сатып алып, олардың әр түрлі бағалы қағаздарының орнына эмиссияны қолданады;
• нақты ақшаға эмиссионды – қаржылық корпорациялардан бағалы қағаздарды сатып алатын банктер, зейнетақы қорлары, сақтандыру компаниялары, азаматтар кейпіндегі инвесторлар;
• ипотекалық несиені сақтандырумен айналысатын делдалдар.

Екінші деңгейлі ипотекалық нарықта айналатын бағалы қағаздардың несиелік тәуекелінің болуы, ипотекалық пулмен қамтамасыз ету деңгейі сияқты әр түрлі сипаттамалары бар [12, 37 б].

Берілген нарықтық қызмет ету мен ұйымдастырудың негізгі  мақсаты – соңғы тұтынушыға деген  несие ресурстарының арзандауы, бұл берілген нарық шеңберінде шешім  қабылдау үшін приоритетті. Несие ресурстарының арзандауына банктің  ипотекалық несиелеу субъектілеріне қосымша ресурстарды беру есебінен олардан ипотекалық  несиелерді қайта сатып алу жолымен қол жеткізіледі.

Ипотекалық нарық та тауар  болып несие  саналады. Ол тұрғын үй мақсатында пайдаланатын жылжымайтын  мүлікті сатып алуды қаржыландыру үшін беріледі. Қарыз алушының несиені  қайтаруын қарыз адамның болашақ  табысымен қоса кепілақы қамтамасыз етеді. Басқа да несиелер сияқты берілген тауардың мынадай негізгі сипаттамалары  бар: несиелеу мерзімі, процент мөлшері, несиені өтеу жоспары, бірінші жарна  бойынша талаптар [13, 455 б].

Сызба түрінде екінші деңгейлі ипотекалық нарықтың қызметін былай көрсетуге болады: ( 2- сурет)

 

Сурет 2 – Екінші  деңгейлі  ипотекалық  нарықтың қызметі

Ескетру: автор құрастырған

 

Ипотекалық нарықтың көлемі үй шаруашылықтары тарапынан ипотекалық несиеге төлем қабілеті бар сұраныспен анықталады. Ипотекалық нарықтағы сұранысты  отбасы тұтынушылары қалыптастырады. Үй шаруашылықтарының  болашақ табыстары  –  ипотекалық несиені өтеудің  негізгі көзі болып табылады. Өздерінің  тұтыну стандарттары мен болашақ  табыстарының деңгейіне байланысты экономикалық белсенді отбасылар болашақ  табыстарына сүйене отырып, дәл қазір  көп мөлшерде тұтынғысы келеді.

Берілген сұранысты қанағаттандыру мүмкін болмаған жағдайда нарықта көп  жылдар бойы тұрғын үйге жинақтағанда пайдалану қажеттігі туатын еді. Осылайша ипотекалық несиелеудің нарықтық қатынастар жүйесіндегі негізгі  ролі үй шаруашылықтарының ағымдық  табыстары мен жинақтауларын  тұтыну жоспары мен өмір стандарттарымен  қойылатын күтулер арасындағы қарама – қайшылықты шешу [14, 225 б].

Тұрғын үйдің өте қымбат болуына байланысты пайда болатын  ағымдық табыстар мен тұтыну стандарттарының  арасындағы сәйкессіздік шаруашылық айналымда  ипотекалық несиені пайдалануды талап етеді. Клиент банкпен келісім-шартқа отырып, несиені қайтару мен оны пайдаланғаны үшін процент төлеу міндеттілігін алған соң ол  ипотекалық жүйемен қарым-қатынас жасау қажеттілігін азайтады. Тұрғын үйге байланысты ипотекалық несиелеудің екінші деңгейлі нарығының  қызмет етуі ипотекалық банктердің капиталының өтімділігін қамтамасыз етіп,  айналымдағы ақша массасын байланыстырып, экономикалық сала мен аудан бойынша капиталдың қайта бөлінуіне оң әсер етіп, несие бойынша процент мөлшерін тұрақтандырады [15, 329 б].

Бұл жағдайларда ипотекалық несиелеумен айналысатын банктердің несие ресурстары көп шектелмеген, олар екінші деңгейлі нарықта операцияларды  жүзеге асыру арқылы қайтадан жіберіп, жаңа несие беруге қажетті қосымша қаражаттарды тартады. Берілген жүйенің тиімді қызмет етуі екінші деңгейлі ипотекалық нарықтың жоғары дәрежеде дамуын көрсетеді. Қазақстанда ипотекалық несиелеудің пайда болуы мен дамуы ипотека бойынша қызмет ететін мекемелер жүйесін қалыптастырумен байланысты. Ипотекалық  несие дегеніміз шаруашылық субъектілері мен халықты ипотекалық несиелеумен айналысатын және жылжымайтын мүлік бойынша несие беру механизмінде қызмет ететін мекемелердің жиынтығы.

Ипотека жер бойынша кадастрде  ипотекаға берілетін заттың орналасу жері бойынша тіркеледі. Кадастр  – коммуналды түрдегі ұлттық территорияның, жердің азғантай бөліктері мен ірі  жердің нақты бөлінулері көрсетілген  картографиялық бейнесі. Осылайша салынған немесе салынбаған  жылжымайтын  мүлікті оңай дараландырып, оны басқа  мен шатастырып алу мүмкіндігін  азайтуға болады. Ипотеканы анықтағанда жер телімдерін тіркеу қарыз міндеттеме түрінде жылжымайтын мүлікке кепіл құқығының пайда болуы мен шоғарылуына байланысты заңдылық рәсімдеумен жалғасады. Осындай келісімдерді жер бойынша кітапқа енгізгенде онда мыналар болуы тиіс: кепілақы құқығының түрі, қарыз адамның аты-жөні, несие берушінің аты-жөні, несие берушінің талап ететін сомасы, проценттік мөлшер және тағы басқа мерзімі өткендігі үшін процент мөлшерін көтеру сияқты қосымша талаптар.

Берілген материалды қарастыру  негізінде біз ипотеканы жылжымайтын  мүлікпен қамтамасыз етудің бір түрі деп және бұнда кепілақы кепілақы алушыға кепілақыны  берушінің  міндеттерін өтелмеген жағдайда салынған жылжымайтын мүлік есебінен қанағат алуға құқық береді. Кепілақы объектісі ретінде жылжымайтын мүліктің артықшылығы оның тұрақты орналасуы мен өсу тенденциясының жоғары және тұрақты бағасымен ерекшеленеді [16, 515 б].

Жылжымайтын  мүліктің  физикалық сипаты бойынша кепілақы беруші салынған объектіні иелігінде  қалдырып, пайдалануға мүмкіндік  береді [17, 95 б].

Ипотекалық несиелеу түсінігі үш жағдайдан тұрады:

• несиелер көбінесе көп уақыт мерзіміне беріледі: 3-20 жыл;
• несиелеу тұрғын үй сатып алуға не салуға беріледі;
• алынған тұрғын үй кепілақы болып есептеледі, несиені төлемеген жағдайда меншік тәркіленіп, несиені қайтару үшін сатылады.

Ипотекалық несиелеу тәртібі  оның бағасының тұрақтылығымен бірге  салынған мүліктің сақталуын (қауіпсіздігін) қамтамасыз етеді, несие беруші банкке несиелік ресурстарды қайтармау  қауіпсіздігінен сақтап, ұзақ мерзімге несиелік ресурстарды алу бойынша  экономикалық база құрады.

Осылайша тарихи ипотекалық несиелеу шаруашылық қатынастардан  туындаған қарыз алушының міндеттемелерін  қамтасыз етудің нысаны болып табылады.

 

 

 

2. Қазақстанның екі деңгейлі ипотекалық жүйесінің маңызы

 

Тұрғын үй құрылыс саласындағы  нвестициялық мүмкіндіктердің құлдырауы  көптеген мердігерлік ұйымдардың экономикалық жағдайына теріс ықпал етті. Нәтижесінде  тұрғын үй құрылысында жұмыс жасаушылар саны қысқарды. Шын мәнісінде мұндай жағдайда тұрғын үй құрылысына бюджеттен  тыс қаражат көздерін тартудың нақты  жаңа механизмдерін іздестірудің маңыздылығы  арта түседі. Ондай механизм ретінде  тұрғын үй ипотекалық несиелеу жүйесін  қарастыруға болады және оның көмегімен  құрылыс саласындағы дағдарысты тоқтатып, жұмыс бастылық көрсеткішін  жақсартуға және бірқатар әлеуметтік тұрғын үй мәселесін шешуге мүмкіндік  туады.

Тұрғын үйді ипотекалық несиелеу жүйесі бұл тұрғын үй құрылысының дамуын қамтамасыз ететін тұрғын үйді несиелеу процесін ұйымдастыруды анықтайтын элементтердің жиынтығын білдіреді.

Тұрғын үйді ипотекалық несиелеу жүйесі 3 басты қызмет атқарады:

1. тұрғын үй несиелерін қаржыландыруға қажетті қаражаттармен қамтамасыз ету.