Ипотекалық несиенің экономикалық мәні мен қажеттілігі

КІРІСПЕ

 

Зерттеу тақырыбының  өзектілігі. Тұрғын үй саласын дамыту мемлекеттің саяси маңызды міндеттерінің бірі, бұл Қазақстанның 2030 жылға дейінгі даму Стратегиясының басым бағыттарында көрініс тапқан. Қазақстан Республикасының Президенті Н.Ә. Назарбаевтың Қазақстан халқына арналған жыл сайынғы Жолдауларында да тұрғындардың баспана жағдайы, тұрғын үймен қамтамасыз ету басты міндеттердің бірі болып қарастырылады. Осы ретте ипотекалық несиелеудің екі деңгейлі жүйесінің маңызы зор.

Қазақстанның нарықтық экономикаға  өтуі қоғамның барлық салаларына өз әсерін тигізіп, жаңаша ұйымдастыру, қызмет ету  бағыттары мен көптеген тұрмыстық  мәселелерді туындатты, сонымен  қатар тұрғын үй саласы мен шаруашылығы  қызметтері де көптеген өзгерістерге ұшырады, бұл Қазақстан Республикасындағы  тұрғын үй нарығының дамуына әкеліп, халықтың тұрмыс тіршілігін нарықтық бағытқа бұрды. Нарық инфрақұрылымының кеңеюі тұрғын үй құрылысының көлемі мен сапасына тікелей әсер етіп қана қоймай, тұрғындардың қолайлы жағдайда тұрмыс кешуіне себепші болады. Сондықтан  тұрғын үй нарығын дамыту бағыттарын анықтау және ұтымды ұйымдастыру  қоғам үшін аса маңызды. Тұрғын үй ерекше тауар, оның құны мен оған деген  сұраныс пен ұсыныс арасында көптеген келеңсіздіктер соңғы кездері жиі  кездесуде, мұны мемлекет тарапынан  реттеу жағдайларын қарастыру аса  маңызды орынға ие болды және Қазақстанда  Мемлекеттік Тұрғын Үй бағдарламалары қабылданып, іске асырылуда. Тұрғын үй нарығын дамытуға мемлекеттік, жергілікті органдар, банктік қаржы ұйымдары, ірі кәсіпорындар және т.б. мекемелер  өз үлестерін қосуда, ал олардың  қызметінің нарықта ұтымды жүргізілуі экономикалық дамуға оң әсер береді және экономиканың басқа да салаларына өз ықпалын тигізеді.   

Н.Ә. Назарбаевтың 19 наурыз 2004 ж. Қазақстан халқына жолдауында тұрғын үй мәселесі ең маңыздылардың  бірі, 2005ж. жолдауында тұрғын үй құрылысы экономиканың көшбасшысы ретінде болды. Елде бағдарламалардың қабылдануы оң нәтижелер беруде, ал 2008-2010 жылдарға арналған Қазақстан Республикасындағы  тұрғын үй құрылысының мемлекеттік  бағдарламасы тұрғын үй құрылысын жүргізу  және тұрғындарды қол жетімді  үйлермен қамтамасыз етуді қарастырады. Бағдарламаның мақсаты:

• ұсыныс және сұраныс тарапынан толық қанды баланстанған нарықты дамыту;
• тұрғын үй құрылысына жеке инвестицияларды тарту;
• жеке тұрғын үй құрылысын дамытуды ынталандыру;
• тұрғын үй құрылысы аудандарының инженерлік-коммуникациялық инфрақұрылымын дамыту;
• ипотекалық несиелендіру жүйесін жетілдіру мен несиелендіруді кепілдендіру, құрылыс жинақ жүйесін, жалгерлік нарық қызметін дамыту болып табылады.  

Қазіргі тұрғын үй нарығының  инфрақұрылымы даму үстінде, нарықта  көптеген институттар қызмет етеді, олардың қызмет ету бағыттарын талдау елдің-әлеуметтік экономикалық мәселелерін  шешуде қажетті болып табылады. Бірақ  нарықтың даму мәселелеріне арналған ғылыми – тәжірибелік еңбектер әлі  де жеткіліксіз, нарықтың даму деңгейі, тұрғын үйдің тауар ретіндегі  басты ерекшеліктері ескерілмей, тұрғын үй құрылысы мәселесін шешудің  әдістемесі нақты қарастырылмайды. Бұл нарық жағдайына сәйкес барлық уақытта жаңаша шешім қабылдауды қажет етіп, тақырыптың таңдалуы мен  өзектілігін айқындайды.

Тақырыптың ғылыми зерттелу дәрежесі. Тұрғын үй нарығы, мәселелері, тиімді қызмет етуі туралы экономист ғалымдардың еңбектерінде жан-жақты  қарастырылған, А. Смит, Дж. М. Кейнс, Р. Харрод, Ф. Энгельс,      Э. Хансен, және т.б.

Сонымен қатар шетелдік ғалым  экономистер еңбектерінде тұрғын үй нарығы зерттелген: А.В. Стулов, В.В. Бузырев, В. Самошин, В.Л. Ясько, В.И. Ресин, В.С. Чекалин,  Г.М. Стерник, И.А. Рахман, И.В. Довдиенко, М.А. Федотова, Н.Г. Лукянова, О.Э. Бессонова, С. Глазунов, Т.Г. Зайнуллин,  Ю.В. Пашкус және т.б.

А.К. Кошанова, А.К. Мусанова, Г.Б. Халелова, Г.В. Косолапов, Е.А.Туркебаев, Е.Б. Жатканбаев, И.Ю. Бенке, К.А. Сагадиев, К.В. Онлабаев, Л.Б.Кулумбетова, Н.А. Назарбаев, Н.К. Мамыров, Н.С. Шыныбеков, Ө.Қ.Есқараевтың, Р.А. Алшанов, С.А. Илашова, C.Б. Абдыгаппарова, Т.Б.Баяхметов, Т.М. Утин, У.К. Шеденов,У.К. Шалболова, Ұ.М. Искаков, Ч.Н.Чанның және т.б. ғалымдар мен басқа да авторлардың ғылыми еңбектерінде нарық зерттеліп, қарастырылған.     

Зерттеу жұмысының  мақсаты мен міндеттері. Зерттеудің мақсаты тұрғын үй нарығындағы субъектілер мен объектілердің қызмет етуіндегі қиыншылықтар, кемшіліктердің анықталуы негізінде тұрғын үй нарығын әрі қарай жетілдіре отырып, дамытудың экономикалық механизмін әзірлеу. Қойылған мақсаттарға байланысты мына міндеттерді зерттеу қарастырылған:

• ипотекалық несиелеудің екі деңгейлі жүйесінің ерекшеліктерін анықтау;
• ипотекалық несиелеудің шетелдік тәжірибесін зерттеу;
• Қазақстан Респібликасындағы ипотекалық нарық қызметіне талдау;
• ЕДБ-р мен ҚИК-ң ипотекалық несиелеу жағдайын бағалау;
• екі деңгейлі ипотекалық несиелеу жүйесін жетілдіру жолдары мен өзекті мәселелерін анықтау.

Зерттеу объектісі – Қазақстанның екі деңгейлі ипотекалық несиелеу жүйесі.

Зерттеудің  ғылыми жаңалықтары –

Жұмыстың құрылымы: кіріспе, негізгі бөлім, қорытынды, пайдаланылған әдебиеттер тізімінен тұрады. Жұмыстың жалпы мәтіні 90 бет, оның ішінде 10 сурет, 18 кесте берілген.

Зерттеудің теориялық  және әдістемелік негізі. Тұрғын үй нарығын дамыту мәселелері бойынша жарияланған шетелдік және отандық экономист-ғалымдардың ғылыми еңбектері; заңнамалар; нормативтік актілер; құжаттар; мемлекеттік және жергілікті органдардың мерзімдік бағдарламалары; статистикалық мекемелердің көрсеткіштері; тұрғын үй мекемелерінің есебі; бұқаралық ақпараттар, www-серверлер материалдары.

Қазіргі уақытта ипотеканың нормативті-құқықтық базасы саласында  мәселелер шешіліп жатыр. Коммерциялық құрылымға қызмет етудің жаңа әдістері мен капитал нарығында тиімді жұмыс істейтін ипотекалық несиелендіру жүйесінің институционалдық құрылымының  оптималды формаларын қалыптастыру бағыты бойынша ізденістер жүріп  жатыр.Сондай-ақ, жеке дара тұлғаларға қызмет көрсетуді дамыту жұмыстары да назардан тыс қалған жоқ.

Зерттеу барысында  әр түрлі әдістер қарастырылды: мәлеметтерді талдау, салыстыру, динамикалық, сызбалық көрсеткіштер.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1. ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЕЛЕУДІҢ ЕКІ ДЕҢГЕЙЛІ ЖҮЙЕСІНІҢ ЕРЕКШЕЛІКТЕРІ

1. Ипотекалық несиенің экономикалық мәні мен қажеттілігі

 

Қазақстанның нарықтық экономикаға  өтуі қоғамның барлық салаларына өз әсерін тигізіп, жаңаша ұйымдастыру, қызмет ету  бағыттары мен көптеген тұрмыстық  мәселелерді туындатты, сонымен  қатар тұрғын үй саласы мен шаруашылығы  қызметтері де көптеген өзгерістерге ұшырады, бұл Қазақстан Республикасындағы  тұрғын үй нарығының дамуына әкеліп, халықтың тұрмыс тіршілігін нарықтық бағытқа бұрды. Нарық инфрақұрылымының кеңеюі тұрғын үй құрылысының көлемі мен сапасына тікелей әсер етіп қана қоймай, тұрғындардың қолайлы жағдайда тұрмыс кешуіне себепші болады. Сондықтан  тұрғын үй нарығын дамыту бағыттарын анықтау және ұтымды ұйымдастыру  қоғам үшін аса маңызды. Тұрғын үй ерекше тауар, оның құны мен оған деген  сұраныс пен ұсыныс арасында көптеген келеңсіздіктер соңғы кездері жиі  кездесуде, мұны мемлекет тарапынан  реттеу жағдайларын қарастыру аса  маңызды орынға ие болды және Қазақстанда  Мемлекеттік Тұрғын Үй бағдарламалары қабылданып, іске асырылуда. Тұрғын үй нарығын дамытуға мемлекеттік, жергілікті атқарушы органдар, банктік қаржы  ұйымдары, ірі кәсіпорындар және т.б. мекемелер өз үлестерін қосуда, ал олардың қызметінің нарықта ұтымды жүргізілуі экономикалық дамуға оң әсер береді және экономиканың басқа да салаларына өз ықпалын тигізеді. Тұрғын үй нарығын дамытуда ипотекалық несиелеудің  алатын орны ерекше болып табылады.

Жылжымайтын мүлiк ипотекасы (ипотека) - кепiлге берiлген жылжымайтын  мүлiк немесе ондағы үлесi кепiл берушiнiң  немесе үшiншi тұлғаның иелiгi мен пайдалануында  қалатын кепiл түрi [1,18 б.].

Ипотекалық несие беру - тұрғын үй саласына инвестициялар  тартудың ең тиiмдi тәсiлдерiнiң бiрi. Дәл осы ипотека халықтың - тұрғын үй жағдайларын жақсарту, банктердiң - тиiмдi және пайдалы жұмыс iстеу, құрылыс  кешенiнiң - өндiрiстi ырғақты жұмыспен жүктеу және халыққа ипотекалық несие  берудi кең қолдануға жәрдемдесетiн  экономикалық өсуге ынталы мемлекеттiң  мүдделерiн үйлестiруге мүмкiндiк бередi.

Ипотека термині – кепілдік, кепілзат немесе кепілге салу деген  мағынаны білдіреді. Ипотекалық несие  деген – бұл құны бар мүліктерді кепілге қойып, соның есесіне  ұзақ мерзімге берілетін несие түрі.

«Ипотека» термині алғашқы  рет б.э.б. VI ғ. Грецияда пайда болды. Ол сол кездің өзінде-ақ несие берушінің  алдында жауапкершілікті белгілі  бір жер иелігімен қамтамасыз ететін болған. Ол үшін міндеттемелер  рәсімделіп, жалға алушының территориясының  шекарасында столб қойылып, онда берілген меншік бекітілген сома бойынша  несие берушінің талаптарын қамтамасыз етеді деген жазулары болған. «Ипотека»  деген атқа ие болған мұндай столбта  жер иесінің барлық келіп түсетін  қарыздары көрсетіліп отырған. Грек тілінде «hypoteka»- тіреуіш мағынасын  білдіреді [2, 408 б].

Кең мағынада, жүйе ретінде  ипотекалық несие – ипотекалық несиені  беретін процесстің өзін, капитал  нарығынан қаржылық ресурстарды  тарту механизмін, жылжымайтын мүлік  нарығындағы жүргізілетін операцияларды  біріктіретін көп факторлы біртұтас механизм болып табылады. Сонымен  қоса бұл несие беруші мен қарыз  алушының ғана мүдделерін ескеріп қоймай, инвестор, риэлтор, құрылысшы, сақтандыру компанияларының және нарықтың басқа  да субъектілерінің қызығушылықтарын қарастырады. Ипотеканың екінші, кең  мағынадағы анықтамасының бар болғанына  және ипотекалық несие жүйесінің  басқа да блоктарының маңыздылығына  қарамастан, оның негізін несиелік қатынастар құрайды. Осыған байланысты ипотекалық несиені біз бірнеше  нарықтарда ипотекалық активтерді беру, қызмет көрсету, сату, қауіпсіздендіру  бойынша қалыптасатын қатынастардың  жүйесі ретінде қарастырғанымыз  дұрыс сияқты.

Ипотеканың негізінде  міндеттемелердің орындалуын қамтамсыз  ету жатыр, оның негізінде несие  беруші кепілмен қамтамасыз етілген  міндеттемені қарыз алушы орындамаған  жағдайда осы мүлік иесінің (кепіл  беруші) басқа несие берушілер  алдында салынған мүлік құнынан  қанағат алуға құқығы бар [6, 90 б].

Ипотека – салынған жылжымайтын  мүлік немесе оның үлесі кепіл  берушінің не үшінші жақтың пайдалануында  және иелігінде қалатын кепілдің бір түрі. Салынған мүліктің кепіл  берушінің пайдалануы мен иелігінде  қалуы ипотеканың квалификациялық  белгісі болып табылады.

Ипотекалық несиені беру техникасы мен жағдайлары көптеген факторларға байланысты, бірақ басымырақ  келетін фактор  несиелеу объектісі  – жылжымайтын мүлік түрі болып  келеді. Ипотеканың объектісі болып  табылатындар:

• айналымдағы тауар кепілі;
• қайта өңдеу процессіндегі тауар кепілі;
• жылжымайтын мүлік.

Айналымдағы тауар кепілі – бұл қарыз алушының тек қарыздың белгілі бір бөлігін өтеген немесе шығатын (шығып отыратын) тауарларды басқа да бірдей не одан артық сомадағы бағалылықтармен ауыстырған жағдайда ғана салынған бағалылықтарды өткізуге құқығы бар екендігін білдіреді.

Қайта өңдеудегі тауар  кепілі – қарыз алушы өзінің өндірісінде  салынған шикізат, материал, жартылай дайын өнімдерді қайта өңдеуге  құқығы бар, бірақ бұнымен қоса кепілдік құқық өндірілген жартылай дайын  өнімге, дайын өнім және тиелген  тауарларға таратылады дегенді білдіреді. Алайда кепілдің кең тараған түрі жылжымайтын мүлік болып табылады. Бұлар жер телімдеріне кепіл, сонымен қоса мекеме, құрылыс және басқа да жермен байланысты мүліктер [7, 68 б]. 

Жер телімдерінің кепіл ақы  затына және жерді пайдалану құқығы болып кепіл ақы берушінің  жеке меншігіндегі жер телімдері,  сонымен қатар жалпы жерді  пайдалану мен жалпы жеке меншіктегі жер үлесі табылады. Кәсіпорын  немесе жалпылама ретінде басқа  да мүлік кешенінің ипотекасы  оған кіретін мүліктің  (жылжитын, жылжымайтын) құрамына кепіл ақы құқығын береді: талап ету құқы мен басқа да құқықтар. Егер заңмен немесе келісім-шартпен басқасы қарастырылмаса ипотека кезінде сатылып алынғанға да құқы бар.

Банкрот болуына байланысты, іс қозғалған немесе тарату туралы шешім қабылданған кәсіпорын  үшін ипотека берілмейді. Кәсіпорын  ипотекасы ақшалай міндеттемелермен  қамтамасыз етілуі мүмкін, егер оның сомасы кәсіпорын активтерінің құнының  жартысынан кем болмаған жағдайда. Ғимарат, құрылыс сияқты жылжымайтын мүліктің бөлек объектісінің ипотекасы сол ғимарат орналасқан жер учаскесінің және  сол  келісім-шартының ипотекасымен бір уақытта қарастырылған.

Тұрғын үй мен пәтерлердің  ипотекасының да өзіне тән ерекшеліктері  болады. Тұрғын үй мен пәтерлердің  ипотекасы оларға құрылыс, күрделі  жөндеу жүргізу үшін берілетін қарыздар [8, 97 б].