Правовое обеспечение управления многоквартирного домом

    Председатель  правления ТСЖ избирается правлением товарищества из своего состава на срок, определенный уставом ТСЖ, но не более чем на два года, так как председатель правления товарищества, прежде всего, член правления, срок полномочий которого не может превышать два года. При этом не запрещено избрание в члены правления лиц, уже избиравшихся в него ранее. Председателем правления товарищества не может быть лицо, не являющееся членом товарищества либо действующее по доверенности от члена товарищества. Возможны случаи, когда среди собственников не окажется человека, который будет готов взять на себя груз проблем товарищества.

    Некоторые авторы, например Н.Л. Масальская и Т.А. Репина,⁴¹ считают, что все же правление может пригласить специалиста со стороны. Главным аргументом в пользу этого является то, что председатель правления товарищества - номинальный глава ТСЖ и, естественно, от его активности, разумности и добросовестности как участника гражданских правоотношений зависит успешная работа ТСЖ в целом. К тому же, получая зарплату, "управленец со стороны" не сможет распоряжаться финансами ТСЖ по своему усмотрению и будет работать в рамках имеющихся средств на эксплуатацию и обслуживание дома. Следовательно, будет целесообразным внести соответствующие изменения в ст. 149 ЖК РФ. Председатель правления ТСЖ может осуществлять свои полномочия на общественных началах либо на профессиональной основе. При осуществлении председателем своих полномочий на профессиональной основе правление ТСЖ заключает с ним трудовой договор. Полномочия председателя правления устанавливаются уставом товарищества, также они закреплены ст. 149 ЖК РФ: имеет право давать указания и распоряжения всем должностным лицам товарищества (исполнение которых для указанных лиц обязательно); действует без доверенности от имени товарищества; подписывает платежные документы; совершает сделки, которые в соответствии с законодательством, уставом товарищества не требуют обязательного одобрения правлением или общим собранием членов ТСЖ; разрабатывает и выносит на утверждение общего собрания правила внутреннего распорядка в отношении работников, в обязанности которых входит обслуживание многоквартирного дома, положение об оплате их труда.

    Итак, органами управления товарищества собственников  жилья являются общее собрание членов товарищества и правление товарищества. Оба эти органа являются коллегиальными. В ЖК РФ раскрыты вопросы создания данных органов управления, их компетенция. Единоличным органом управления ТСЖ является председатель правления, тем не менее о нем ничего не сказано в ст. 144 ЖК РФ.⁴²

    Таким образом, управление многоквартирным  домом ТСЖ— это деятельность указанных  юридических лиц, направленная на обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания, надлежащего содержания общего имущества, решения вопросов пользования этим имуществом, а также предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в доме, которая осуществляется ТСЖ самостоятельно либо с привлечением специализированных организаций.

        Следует отметить, что несмотря  на то, что за последние годы  принят ряд правовых актов, регулирующих деятельность ТСЖ, существует ряд проблем, требующих решения.

1. В  настоящее время существует коллизия  норм гражданского и жилищного  законодательства в части регулирования  вопросов собственности, устранить  которую возможно путем принятия на федеральном уровне нового закона о ТСЖ. (представляется наиболее правильным способом), либо изменения в редакции п.2 ст. 291 ГК РФ, заменив слова « в соответствии с Законом о товариществах собственников жилья» на слова « в соответствии с Жилищным кодексом РФ».

2. ФЗ  от 29 ноября 2007г. № 278- ФЗ « О  внесении изменения в ст. 1 ФЗ  « О некоммерческих организациях»  из сферы действия Закона исключены  товарищества собственников жилья. 

3. Необходимо  устранить противоречия норм  ЖК РФ в отношении реорганизации ТСЖ в форме преобразования в жилищный или жилищно-строительный кооператив. Во избежание неблагоприятных последствий, которые могут возникнуть, необходимо решать этот вопрос на общем собрании собственников помещений многоквартирного дома, а не на общем собрании членов товарищества.

4. Необходимо  устранить терминологический разбой  в п. 3 ст. 147 ЖК РФ, где употребляется  наряду с термином «председатель  правления товарищества » термин  «председатель товарищества». 

         На сегодняшний день ТСЖ является наиболее часто используемым способом управления, который выбирали сами собственники помещений в многоквартирном доме. Вместе с тем создание ТСЖ – сложная процедура, требующая временных и материальных затрат. Положения Жилищного кодекса выглядят объемными, малопонятными для простых граждан, которые по замыслу законодателя должны принять активное участие в создании и деятельности ТСЖ.  
 

2.3. Управление многоквартирным  домом управляющей  организацией 
 

         Наряду с двумя предыдущими  способами управления многоквартирными домами существует третий способ — управление управляющей организацией.

        Для начала необходимо раскрыть  понятие «управляющая организация».

        Управляющая организация — это коммерческая организация, которая выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и которой на основании решения данного общего собрания передаются полномочия по управлению общим имуществом многоквартирного дома, предоставлению жилищных и коммунальных услуг, а также созданию благоприятных и безопасных условий проживания граждан.

           Решение общего собрания о  выборе способа управления согласно ст. 161 ЖК РФ является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

           Правовой основой деятельности, общей для всех управляющих организаций, являются нормы Гражданского кодекса Российской Федерации и Жилищного кодекса Российской Федерации, Федерального закона «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей», а также договор управления многоквартирным домом. Но в зависимости от организационно-правовой формы управляющей организации к ней будут применяться нормы различных нормативных актов, например, федеральных законов «Об обществах с ограниченной ответственностью», «Об акционерных обществах», «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях», «О производственных кооперативах».

          Необходимо исходить из того, что управляющая компания, как  и любая другая коммерческая  организация, является юридическим лицом, созданным с целью получения прибыли. Деятельность управляющей компании представляет собой вариант предпринимательской деятельности. В свою очередь, предпринимательская деятельность — это самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами (ст. 2 ГК РФ).

          Следует отметить, что важным является тот факт, что в соответствии с постановлением Правительства РФ от 6 февраля 2006 г. № 75⁴³ в качестве управляющей компании могут выступать как юридические лица, так и индивидуальные предприниматели.

         Таким образом, управляющая компания  — это юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы или индивидуальный предприниматель, которые осуществляют управление многоквартирным домом.

           Заказчиками услуг управляющей организации могут быть:

•  собственники помещений в многоквартирном  доме;

•  товарищества собственников жилья (жилищные кооперативы,   жилищно-строительные   кооперативы   (объединения собственников));

•     Российская Федерация в лице органов государственной власти, субъекты Российской Федерации в лице органов региональной власти, муниципальные образования в лице органов местного самоуправления, в собственности которых находятся все помещения в доме.

            Рассмотрим более подробно характеристики  заказчиков услуг управляющей организации.

         1. Собственниками помещений в многоквартирном доме могут являться физические и юридические лица, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования, в собственности которых находится часть помещений в доме.

          Собственники   помещений   многоквартирного  дома  выбор управляющей организации могут производить:

—  на конкурсной основе;

—  по списку, подготовленному инициативной группой, т.е. без конкурсного отбора.

         Организаторами по проведению конкурсного отбора управляющей организации могут выступать:

—  инициативная группа собственников помещений;

— стороннее  лицо, привлеченное по договору собственниками помещений (организатор конкурса).

          Собственники помещений должны  разработать и утвердить Положение  о проведении конкурсного отбора (далее — Положение), где закрепляются критерии для отбора организаций. Все организации, подавшие заявки для участия в конкурсе, отбираются с учетом критериев, указанных в Положении.

         Таким образом, если собственники не проводят конкурсного отбора, то отбор управляющих организаций осуществляют произвольно, на усмотрение большинства собственников помещений. В этом случае сначала составляется список управляющих организаций, затем на общем собрании озвучиваются преимущества и недостатки работы каждой из них, условия заключения договора управления. Решением общего собрания осуществляется выбор управляющей организации, а затем начинается договорная работа с ней (разработка проекта договора, утверждение существенных условий договора и проекта договора), которая заканчивается подписанием договора управления между выбранной управляющей организацией и собственниками помещений.

          Согласно ч. 1 ст. 18 Федерального закона  от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ «О  введении в действие Жилищного  кодекса Российской Федерации» с 1 января 2007 г. у органов местного самоуправления возникла обязанность приступить к проведению открытых конкурсов по отбору управляющих организаций для управления многоквартирными домами в отношении тех домов, где собственники помещений не выбрали способ управления либо принятое решение о выборе способа управления не было реализовано. Данные конкурсы органы местного самоуправления должны провести до 1 мая 2008 г. Открытые конкурсы по отбору управляющей организации проводятся в порядке, установленном постановлением Правительства РФ от 6 февраля 2006 г. N2 75.

         Заказчиками услуг управляющей организации могут являться ТСЖ (ЖК и ЖСК). Способом управления многоквартирным домом в этом случае будет управление домом ТСЖ (ЖК, ЖСК). С управляющей организацией ТСЖ (ЖК, ЖСК) заключают договор управления.

         Содержание договора управления  в этом случае может быть  более широким или более узким,  чем указано в ст. 162 ЖК РФ. Например, ТСЖ может поручить управляющей  организации оказывать только услуги по предоставлению коммунальных ресурсов собственникам помещений и пользующимся помещениями в этом доме лицам, оставив за собой надлежащее содержание и ремонт общего имущества в объеме конструктивных элементов и придомовой территории. Или, наоборот, передать все полномочия по управлению домом и даже некоторые функции ТСЖ (ведение бухгалтерского и налогового учета ТСЖ на возмездной основе), оставив на председателе ТСЖ только функции контроля за деятельностью управляющей организации.

         Российская Федерация (в лице органов государственной власти), субъекты Российской Федерации (в лице органов региональной власти) либо муниципальные образования (в лице органов местного самоуправления) могут выступать заказчиками услуг управляющей организации.

         Как уже указывалось, если государство или муниципалитет является собственником части помещений в многоквартирном доме, то он выступает одним из множества собственников, действуя по общим правилам выбора способа управления. Однако если государству или муниципалитету принадлежат на праве собственности все помещения в доме, то действуют иные правила.

         Во-первых, способ управления уже  предопределен законодательством — только управление управляющей организацией.