Правовое обеспечение управления многоквартирного домом

    При этом согласно пункту 16 Инструкции об особенностях внесения записей в  Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним при государственной  регистрации прав на объекты недвижимого  имущества, являющиеся общим имуществом в многоквартирном доме, предоставления информации о зарегистрированных правах общей долевой собственности на такие объекты недвижимого имущества, утвержденной Приказом Минюста России от 14.02.2007 N 29 (далее - Инструкция), в таком свидетельстве в графе "Объект права" после описания помещения (жилого или нежилого) указываются слова "; общее имущество в многоквартирном доме:" и предусмотренные пунктами 28 - 35 Правил сведения обо всех объектах недвижимости, право общей долевой собственности на которые зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП).

    Также пунктом 16 Инструкции предусмотрено, что  правообладателю помещения (участнику  общей долевой собственности  на общее имущество в многоквартирном доме), которому ранее после проведения государственной регистрации права на помещение (жилое или нежилое) было выдано свидетельство о государственной регистрации права, в котором в графе "Вид права" не был указан размер доли в праве на общее имущество в многоквартирном доме, после внесения соответствующих сведений в подраздел II-1 ЕГРП может быть повторно выдано свидетельство о государственной регистрации права в порядке, установленном Инструкцией о порядке заполнения и выдачи свидетельств о государственной регистрации прав, сообщений об отказах в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и информации о зарегистрированных правах, утвержденной Приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 18.09.2003 N 226.

    В соответствии со статьями 2, 20 Закона о  регистрации отказ в государственной  регистрации прав либо уклонение  соответствующего органа от государственной  регистрации могут быть обжалованы заинтересованным лицом в суд, арбитражный  суд.

      Таким образом, сведения о праве на общее имущество в многоквартирном доме могут быть отражены в свидетельстве о государственной регистрации права собственности на квартиру или выписке из ЕГРП только в случае, если право собственности на квартиру зарегистрировано в ЕГРП и, кроме того, записи о праве общей долевой собственности на конкретные объекты недвижимого имущества, входящие в состав общего имущества в многоквартирном доме, внесены в ЕГРП в порядке, предусмотренном действующим законодательством.¹⁰

    Жилищный  кодекс Российской Федерации, иные федеральные законы, Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме и иные нормативные правовые акты Российской Федерации не ставят право принятия решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о выборе способа управления таким домом и действий по реализации этого решения в зависимость от определения состава общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме в порядке, установленном Министерством экономического развития и торговли Российской Федерации.

    В соответствии с пунктом 1 Правил содержания общего имущества состав общего имущества  собственников помещений в многоквартирном  доме определяется:

    - собственниками помещений в многоквартирном  доме - в целях выполнения обязанности  по содержанию общего имущества;

    - федеральными органами государственной  власти и органами государственной  власти субъектов Российской  Федерации - в целях контроля  за содержанием общего имущества  в соответствии со статьей  20 Жилищного кодекса Российской  Федерации (например, государственные жилищные инспекции субъектов Российской Федерации);

    - органами местного самоуправления (в городах федерального значения - органами государственной власти  указанных субъектов Российской  Федерации) - в целях подготовки  и проведения открытого конкурса  по отбору управляющей организации  в соответствии с частью 4 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации.

      Органы местного самоуправления (в городах федерального значения - органы государственной власти  этих субъектов Российской Федерации), в целях выполнения собственниками  помещений в многоквартирном  доме обязанности по содержанию общего имущества, а также в иных целях, за исключением подготовки и проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации, не уполномочены утверждать или согласовывать состав (перечень) общего имущества в многоквартирном доме.

      Таким образом, собственники помещений  в многоквартирном доме, в целях  выполнения обязанности по содержанию  общего имущества, вправе самостоятельно  определять состав общего имущества  в многоквартирном доме, руководствуясь  статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации и пунктами 2 - 9 Правил содержания общего имущества.¹¹

          Итак, общее имущество в многоквартирном  доме принадлежит собственникам помещений на праве общей долевой собственности. Общее имущество не может находиться в индивидуальной собственности, выступать предметом отдельных гражданско-правовых договоров. Объекты общего имущества могут лишь выступать в качестве доли в праве общей собственности. Распоряжение данными объектами без согласия собственников помещений недопустимо. 

1.2.        Управление общим  имуществом собственников  помещений в многоквартирном доме 
 

         Жилищный кодекс РФ не дает понятия «управление многоквартирным жилым домом», хотя управлению многоквартирными домами посвящен целый раздел кодекса.

        Чтобы определить какое-либо явление, необходимо выделить его признаки. К признакам управления многоквартирным домом относятся:

— деятельность. Управление — это всегда процесс, растянутый во времени. Временные рамки управления конкретным многоквартирным домом зависят от жизненного цикла дома — с момента его постройки и до момента сноса;

—  объект. Управление всегда направлено на какой-либо объект. В данном случае объектом управления выступает многоквартирный дом;

—  субъект. Субъект управления — лицо, оказывающее давление на объект в целях управления им. В данном случае субъектами управления являются собственники помещений в многоквартирном доме (первичный субъект) или лица, привлеченные ими для управления домом (опосредованный субъект). В некоторых случаях субъектом управления многоквартирным домом могут быть органы местного самоуправления (в случае, если собственники сами не выбирают способ управления домом, за них управляющую компанию выбирают органы местного самоуправления);

—  согласованность и единство. Управление многоквартирным домом, жилые и нежилые помещения в котором принадлежат различным собственникам, может осуществляться только на основе единых условий, согласованных ими. Собственники могут вырабатывать эти условия сами или делегировать свои права по их формированию управомоченному ими лицу, которое будет представлять интересы всех собственников при выборе и заключении договоров с управляющими компаниями;

— целенаправленность. Как и любая деятельность, управление многоквартирным домом должно быть максимально , т.е. любые действия должны дать результат, на который они направлены, с наименьшими затратами на его достижение.

         Таким образом, управление многоквартирным домом — это согласованная деятельность собственников помещений в многоквартирном доме или лиц, привлеченных ими, направленная на обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, решения вопросов пользования общим имуществом, а также предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.

        Эффективность управления — сложное  и многообразное понятие, смысл которого заключается в том, что весь процесс управления, начиная с постановки цели и заканчивая конечным результатом деятельности, должен производиться с наименьшими издержками или с наибольшей результативностью (производительностью). Материальные, трудовые и финансовые ресурсы должны преобразовываться в товары, услуги и т. д. Для этого существует организация, которая должна обеспечить это преобразование не только с выгодой для потребителя, но и для самой себя. Иными словами, затраты на преобразование должны быть меньше, чем стоимость результата. В этом заключается сущность понятия эффекта и эффективной деятельности. Хороший менеджер видит организацию как систему зависящих друг от друга элементов, результативность функционирования которых зависит от непрерывного развития и движения этой системы.¹²

        Цели управления многоквартирным  домом определены Жилищным кодексом РФ, к ним относится обеспечение:

•  благоприятных  и безопасных условий проживания граждан;

•   надлежащего содержания общего имущества  в многоквартирном доме;

•  решения  вопросов пользования общим имуществом;

•   предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.

        Исходя из перечисленных целей,  не видно тех результатов, которые  должны быть достигнуты при  управлении домом. Каждая управляющая  компания, ТСЖ формулирует их  для себя по каждому конкретному дому. Цели при этом должны обладать рядом характеристик:

•  быть конкретными и измеримыми. Тем самым создается четкая база отсчета для последующих решений и оценки хода работы (контроля достижения результатов);

•  быть ориентированными во времени. Следует точно определять, когда должен быть достигнут результат;

•  быть достижимыми. Недопустимо установление целей, которые превышают возможности организации из-за недостаточности ресурсов или из-за внешних факторов, что может привести к катастрофическим последствиям. Если цели не достижимы, стремление работников к успеху будет блокировано и их мотивация ослабнет;

•  быть взаимно поддерживающими. Действия и решения, необходимые для достижения одной цели, не должны мешать достижению других целей. Невозможность сделать цели взаимно поддерживающими ведет к возникновению конфликта между подразделениями организации, которые отвечают за достижение установленных целей.

         После того, как были правильно  сформулированы цели, возникает вопрос об их достижении. Для этого необходимо определить принципиальные направления движения к ним путем постановки задач (что необходимо сделать для их достижения?).

         Можно выделить следующие общие  задачи, которые обычно решают  УК, ТСЖ при управлении многоквартирным  домом:

•   поиск и отбор поставщиков услуг;

•  организация  жилищно-коммунального обслуживания многоквартирного дома;

•  контроль объема, качества и сроков выполнения работ и услуг, защита интересов жильцов по вопросам недопоставки услуг;

•  организация  системы учета и сбора платежей;

•   подготовка и обоснование бюджета  расходов на содержание, развитие и модернизацию общего имущества и придомовой территории, целевое использование бюджета;

• поиск  и использование законных возможностей коммерческого использования общего имущества;

• организация  подготовки и предоставления достоверной  и полной отчетности перед членами  ТСЖ и государственными органами;

•  обеспечение  своевременного сбора платежей от собственников жилых помещений;

•  обеспечение  своевременной и полной оплаты услуг по счетам поставщиков услуг.

        Данный перечень может быть  дополнен или сокращён в зависимости от поставленных целей.

    Вопросы управления многоквартирными домами урегулированы  разделом VIII Жилищного кодекса Российской Федерации. Так, в соответствии со статьей 161 Жилищного кодекса управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.