Правовое обеспечение управления многоквартирного домом

         Во-вторых, выбор управляющей организации  проводится на основании открытого  конкурсного отбора, а если конкурс  не состоялся, то без проведения такого конкурса (п. 2 ст. 163 ЖК РФ).

         Организаторами по проведению  конкурса могут выступать:

     — органы государственной власти, органы региональной власти, органы  местного самоуправления;

     — стороннее лицо, привлеченное  по договору органом государственной власти, органом региональной власти, органом местного самоуправления.

          Порядок управления домами, где  все помещения находятся в  собственности государства или  муниципалитета, устанавливается соответственно  Правительством РФ (если собственник Российская Федерация), органом государственной власти субъекта Российской Федерации (если собственник субъект Российской Федерации) или органом местного самоуправления (если собственник муниципалитет).

        Между выбранной управляющей организацией и собственниками помещений заключается договор управления, который является основанием для оказания услуг по управлению многоквартирным домом.

        Если выбор управляющей организации  осуществлен общим собранием  собственников помещений в многоквартирном доме, то договор на управление заключается на условиях, указанных в решении этого общего собрания, оформленного протоколом.

       Если выбор управляющей организации  осуществлен на основании конкурсного отбора, то договор управления заключается на условиях, изложенных в конкурсной документации.

        С проектом договора управления  собственников помещений следует  знакомить до собрания, на котором  будут утверждены условия заключения договора управления.

        По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления ТСЖ либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется:

      — оказывать услуги и выполнять  работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме;

      — предоставлять коммунальные  услуги собственникам помещений в многоквартирном доме и лицам, пользующимися помещениями в данном доме;— осуществлять иную деятельность, направленную на достижение целей управления многоквартирным домом.

        Договор управления многоквартирным  домом заключается в письменной форме путем составления одного документа и подписывается собственниками всех помещений данного жилого многоквартирного дома и руководителем управляющей организации. Необходимое количество экземпляров договора определяется числом помещений в доме.

          В договоре управления многоквартирным  домом обязательно должны быть  указаны:

•  состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;

•   перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация (обязательные услуги и работы по управлению жилым многоквартирным домом должны соответствовать Правилам и нормам технической эксплуатации жилищного фонда, установленным постановлением Госстроя России от 27 сентября 2003 г. № 170);

•   порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;

•   порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления, критерии качества услуг по управлению, штрафные санкции за некачественное оказание услуг по управлению;

•  сроки  выполнения работ по управлению жилым  многоквартирным домом, так как договор управления многоквартирным домом заключается на срок не менее чем 1 год и не более чем 5 лет;

•   порядок отчетности управляющей  организации о ходе выполнения работ по управлению жилым многоквартирным домом;

•   порядок расторжения договора.

         При заключении и изменении  договора управления многоквартирным домом в обязательном порядке учитывается информация из соответствующих городских информационных ресурсов о наличии (отсутствии) в многоквартирном доме муниципальной собственности.

           Управляющая организация в соответствии  со ст. 162 ЖК РФ обязана приступить  к выполнению обязательств по  договору управления не позднее чем через 30 дней со дня его подписания, если иное не установлено договором управления многоквартирным домом.

          Управляющая организация ежегодно  в течение I квартала текущего года обязана предоставить собственникам помещений в многоквартирном доме отчет о выполнении договора управления за предыдущий год. Иной срок предоставления отчета управляющей компанией можно установить в договоре управления.

       В соответствии с ч. 8.2 ст. 162 Жилищного кодекса Российской Федерации в случае, если управляющая организация не выполняет условия договора управления многоквартирным домом, собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом.

    В связи с изложенным органы местного самоуправления наряду с иными собственниками помещений в многоквартирном  доме вправе осуществлять контроль за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления многоквартирным домом, в котором имеются жилые помещения, находящиеся в муниципальной собственности.

    Таким образом, вопросы взаимодействия органов  местного самоуправления с управляющими организациями, в том числе путем  осуществления контроля за деятельностью управляющих организаций, в отношении жилых помещений, находящихся в муниципальной собственности, могут быть урегулированы договорами на управление многоквартирными домами.

    Указанные полномочия органов местного самоуправления по участию в общих собраниях собственников помещений в многоквартирном доме и выбору способа управления многоквартирным домом согласуются с таким предусмотренным ст. 14 Жилищного кодекса Российской Федерации полномочием органов местного самоуправления в области жилищных отношений, как осуществление контроля за использованием и сохранностью муниципального жилищного фонда.

    Однако  ситуация осложняется тем, что во многих случаях органы местного самоуправления, являясь представителями собственника помещений в многоквартирном доме, либо вообще не уведомляются о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, либо уведомляются об этом после выбора способа управления многоквартирным домом.

    В связи с изложенным органам местного самоуправления в целях участия и в выборе управляющей организации, и в осуществлении контроля за ее деятельностью необходимо вести активную работу по участию в общих собраниях собственников помещений в многоквартирном доме.⁴⁴

         Условия и порядок изменения  или расторжения договора управления определяется главой 29 ГК РФ. Так, изменение и расторжение договора возможно по соглашению сторон. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

      —  при существенном нарушении  договора другой стороной (ст. 451 ГК РФ);

      — существенном изменении обстоятельств  (ст. 451 ГК РФ);

      —  в иных случаях, предусмотренных  ГК РФ, другими законами или договором.

      Случаи отказа управляющих организаций  от предоставления собственникам  помещений коммунальных услуг при выборе ими способа управления "управляющей организаций", а также отказ от своевременной и полной оплаты ресурсоснабжающим организациям коммунальных ресурсов являются нарушением норм жилищного законодательства. Минрегион России разработал и направил на согласование проект Постановления Правительства Российской Федерации "Об утверждении порядка осуществления государственного контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда независимо от формы собственности, соблюдения правил содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, а также за соответствием жилых помещений, качества, объема и порядка предоставления коммунальных услуг установленным требованиям", в котором определяются формы контроля государственными жилищными инспекциями за соблюдением требований жилищного законодательства в данной сфере.⁴⁵

    Договор управления, заключенный управляющей  организацией с собственниками помещений  с нарушением условий части 2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, может быть расторгнут в судебном порядке, выбранный способ управления признан нереализованным, а многоквартирный дом выставлен на открытый конкурс по отбору управляющей организации. Условия реализации способа управления установлены в пункте 3 Правил проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 6 февраля 2006 г. N 75. Организатор конкурса обязан убедиться в том, что собственники помещений многоквартирного дома, выставленного на открытый конкурс, не выполнили условий части 2 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации и не реализовали выбранный способ управления.⁴⁶

          Для достижения целей по договору управления управляющая организация оказывает услуги по управлению, другие жилищные услуги (кроме услуг по управлению), заключает договоры с организациями—поставщиками жилищных услуг и коммунальных услуг, совершает иные действия, направленные на управление многоквартирным домом.

          Размер платы за управление, содержание  и ремонт общего имущества  в многоквартирном доме определяется  решением общего собрания собственников помещений с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год.

      Размер платы за капитальный  ремонт многоквартирного дома  в соответствии с пунктом 1 части 2 статьи 44 и частью 2 статьи 158 Жилищного кодекса Российской  Федерации может устанавливаться  по решению общего собрания  собственников помещений в многоквартирном доме.

    Установление  размера платы за капитальный  ремонт органами местного самоуправления законодательством Российской Федерации  допускается в соответствии с  пунктом 34 Правил содержания общего имущества  в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. N 491 по результатам открытого конкурса, проводимого в порядке, установленном Правилами проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 6 февраля 2006 г. N 75. В этом случае плата за капитальный ремонт устанавливается в составе платы за содержание и ремонт жилого помещения равной размеру платы за содержание и ремонт жилого помещения, указанной в конкурсной документации для многоквартирного дома. В случаях неправомерного установления органами местного самоуправления указанной платы муниципальными правовыми актами такие акты подлежат отмене.

    Установление  размера платы за капитальный  ремонт органами местного самоуправления не допускается для многоквартирных  домов:

    а) собственники помещений в которых  не приняли на их общем собрании решения о проведении капитального ремонта многоквартирных домов;

    б) в отношении которых органами местного самоуправления в соответствии с Постановлением Правительства  Российской Федерации от 6 февраля 2006 г. N 75 не проводились открытые конкурсы по отбору управляющей организации  для управления многоквартирными домами или в указанном в конкурсной документации перечне обязательных услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, являющегося объектом конкурса, отсутствуют работы по капитальному ремонту многоквартирных домов.