Правовое обеспечение управления многоквартирного домом

        Размер платы за содержание  и ремонт жилого помещения уменьшается пропорционально количеству полных календарных дней нарушения качества от стоимости соответствующей услуги или работы в составе ежемесячной платы за содержание и ремонт жилого помещения.

         Защита интересов потребителей  жилищно-коммунальных услуг осуществляется также при государственном контроле качества предоставления жилищно-коммунальных услуг. Потребитель, в случае возникновения у него претензий, вправе обратиться непосредственно в государственную жилищную инспекцию.

         Таким образом, управление многоквартирным домом — это согласованная деятельность собственников помещений в многоквартирном доме или лиц, привлеченных ими, направленная на обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, решения вопросов пользования общим имуществом, а также предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.

ГЛАВА 2.  СПОСОБЫ УПАРВЛЕНИЯ ОБЩИМ ИМУЩЕСТВОМ СОБСТВЕННИКОВ ПОМЕЩЕНИЙ МНОГОКВАРТИРНОГО ДОМА  
 

2.1. Непосредственное  управление собственниками  помещений в многоквартирном  доме 
 

        Выбор непосредственного управления  домом говорит о том, что  собственники готовы самостоятельно  осуществлять деятельность по управлению общим имуществом в доме, без привлечения управляющих организаций и без создания ТСЖ.

        Собственники помещений не создают  никакой управленческой надстройки для управления домом, так как при непосредственном управлении не нанимается штат для выполнения управленческих функций. Собственники берут эти функции на себя на добровольных началах. Поэтому с финансовой точки зрения данный способ является малозатратным. Однако это касается только расходов на управление домом, остальные расходы, связанные с предоставлением жилищно-коммунальных услуг, собственники несут в обязательном порядке.

        Как уже упоминалось выше, ранее  действовавший Федеральный закон от 15 июня 1996 г. № 72-ФЗ «О товариществах собственников жилья» предусматривал возможность непосредственного управления многоквартирным домом при незначительных размерах дома и ограниченном количестве собственников помещений. В частности, помещений в доме должно было быть не более четырех, а собственников от двух до четырех. Только тогда разрешалось применять данный способ управления. Ныне действующий ЖК РФ не ограничивает число собственников для данного способа управления.

        Следует отметить, что реальная эффективность непосредственного управления лучше проявит себя в условиях небольшого количества собственников помещений. Это связано с тем, что эффективное планирование, организация и контроль всех процессов, направленных на управление домом, возможно при наличии достаточно малого количества собственников, имеющих общие интересы и достаточно сильное моральное стимулирование. В обычных условиях интересы собственников, живущих на первом этаже, и собственников, живущих на последнем этаже, могут существенно различаться.                     

         Первые обычно понимают, что надо  ремонтировать подвал, а вторые — уверены, что крышу. Достижение согласия дается очень сложно или не дается вообще. Кроме того, выполнение функций управления на безвозмездной основе и в отсутствие договоров не стимулирует собственников к качественному выполнению возложенных на них функций. Таким образом, может получиться, что часть собственников внесла деньги за ремонт крыши, а другая часть не внесла. Кто будет собирать долги? А кто проконтролирует качество работ?

         Преимущества данного способа  управления (отсутствие необходимости нести управленческие расходы, упрощенный порядок управления) особенно хорошо проявляются в сельской местности, когда отсутствует многоквартирная застройка, а в домах насчитывается от двух до 30 квартир.

        Одним из серьезнейших недостатков данного способа является отсутствие права на получение бюджетных средств на проведение капитального ремонта. Вероятно, что это связано с отсутствием расчетного счета, на который бы перечислялись целевые бюджетные средства (коллектив собственников не может открыть расчетный счет на всех, а счет на одного из собственников не вызывает доверия), и отсутствием ответственного лица, который мог бы отчитаться за расходование бюджетных средств (ответственны все, а значит, конкретно никто).

    По  мнению к.ю.н., советника Аппарата Уполномоченного по правам человека в РФ. Михайлова В.К. нет необходимости использования такого весьма сомнительного способа управления, содержащего массу существенных недостатков, а именно:

    осуществление непосредственного управления многоквартирным домом с множеством помещений и не меньшим количеством собственников зачастую становится невозможно;

    отсутствует единый субъект (полноценный участник гражданского оборота), в связи с  чем нет возможности открывать  общие расчетные счета и, соответственно, накапливать денежные средства на содержание и ремонт многоквартирного дома, производить наем сотрудников;

    для принятия любого решения, в том числе  и по незначительным вопросам, собственники должны собирать общее собрание, соблюдая при этом все процедурные требования;

    отсутствует постоянный орган, осуществляющий юридическую  защиту прав и законных интересов  собственников от третьих лиц;

    другие.²²

         Подрядные организации, оказывающие услуги по содержанию и выполнению работ по ремонту общего имущества многоквартирного дома, выбираются всеми собственниками помещений в доме или их большинством, участвующими в непосредственном управлении, на общем собрании собственников.

         Перед выбором подрядной организации  собственники определяют потребность в проведении работ, направленных на содержание и ремонт дома. Иными словами, собственники должны определить, что, например, в текущем году они будут проводить следующие мероприятия по содержанию и ремонту общего имущества

    При непосредственном управлении собственниками все вопросы, касающиеся общей собственности, должны разрешаться на общем собрании собственников, которое является высшим органом управления многоквартирным домом.

    Это значит, что собственники должны созывать собрание и на нем принимать решения по любому вопросу, связанному с общим имуществом: поломка вентиля, авария коммуникаций, уборка подъездов, вывоз мусора и т.д. Соответственно необходимо будет принимать решения о том, кто устранит аварии, каков будет размер денежных взносов каждого собственника на восстановление работоспособности коммуникаций, на оплату услуг специализированных организаций, устанавливать сроки и порядок внесения денежных средств. И конечно, нужно назначить ответственного за денежные средства, собранные с собственников жилья, и за контроль исполнителей работ.

    При непосредственном управлении многоквартирным  домом собственники помещений в  таком доме на основании решений  общего собрания заключают договоры оказания услуг по содержанию (или  выполнению работ по ремонту) общего имущества со специализированными организациями. При этом все или большинство собственников помещений в таком доме выступают в качестве одной стороны заключаемых договоров.

    Договоры  холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопления (теплоснабжения) заключаются каждым собственником помещения от своего имени.

           Необходимость заключения договоров предоставления коммунальных услуг с каждым собственником помещения в многоквартирном доме отдельно предусматривается ч. 2 ст. 164 ЖК РФ. В этом случае не действует правило о том, что стороной договора являются все или большинство собственников помещений. Договоры на предоставление коммунальных услуг заключаются каждым собственником помещения от своего имени.

         Однако в случае, когда абонентом  по договору энергоснабжения выступает гражданин, использующий энергию для бытового потребления, договор в соответствии со ст. 540 ГК РФ считается заключенным с момента первого фактического подключения абонента в установленном порядке к присоединенной сети. Таким образом, необходимости заключения отдельного договора с каждым гражданином в письменной форме нет.²³

    На  основании решения общего собрания от имени собственников помещений  в отношениях с третьими лицами вправе действовать один из собственников  помещений в таком доме или  иное лицо, имеющее полномочие, удостоверенное доверенностью, выданной ему в письменной форме всеми или большинством собственников помещений в таком доме.

    Следует отметить, что основным преимуществом непосредственного управления многоквартирным домом является отсутствие расходов на содержание штата ТСЖ или расходов, связанных с привлечением к управлению управляющей компании, так как управление в этом случае осуществляется непосредственно инициативными собственниками многоквартирного дома. Однако это является и главным недостатком такого вида управления в том случае, если в доме проживает достаточно большое количество жильцов и площадь общего пользования является значительной. Ведь чем больше дом, тем больше может возникнуть проблем с его управлением и разногласий между жильцами. А найти такого управляющего, который по своей инициативе решал бы массу вопросов, достаточно сложно. Таким образом, выбор непосредственного управления оптимален в небольших многоквартирных домах, где объем работы по управлению домом минимален.

    Государственный контроль содержания общего имущества  осуществляется федеральными органами исполнительной власти (различные надзорные органы) и органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации (жилищные инспекции) в пределах своей компетенции в соответствии с законодательством Российской Федерации.

    Собственники  жилых помещений имеют право осуществлять контроль деятельности управляющей организации или ТСЖ (ЖСК) либо через выбранные ревизионные комиссии, либо непосредственно сами.

    Собственники  помещений в соответствии с условиями  договора или учредительными документами  ТСЖ, ЖСК или иного кооператива вправе:

    1) получать от ответственных лиц  не позднее пяти рабочих дней  с даты обращения информацию  о перечнях, объемах, качестве  и периодичности оказанных услуг  и (или) выполненных работ. В  договоре указанный срок может  быть уменьшен;

    2) проверять объемы, качество и  периодичность оказания услуг  и выполнения работ (в том  числе путем проведения соответствующей  экспертизы);

    3) требовать от ответственных лиц  устранения выявленных дефектов  и проверять полноту и своевременность  их устранения.

    Управляющие организации и лица, оказывающие  услуги и выполняющие работы при  управлении многоквартирным домом, отвечают перед собственниками помещений  за нарушение своих обязательств и несут ответственность за ненадлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации и договором.

    Нарушение правил содержания и ремонта жилых  домов и (или) жилых помещений  либо порядка и правил признания  их непригодными для постоянного  проживания и перевода их в нежилые; переоборудование жилых домов и (или) жилых помещений без согласия нанимателя (собственника), если переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым домом и (или) жилым помещением:

    - влечет за собой наложение  административного штрафа на  должностных лиц в размере от сорока до пятидесяти минимальных размеров оплаты труда; на юридических лиц - от четырехсот до пятисот минимальных размеров оплаты труда (ст. 7.22 Кодекса РФ об административных правонарушениях).

    Нарушение нормативного уровня или режима обеспечения населения коммунальными услугами:

    - влечет за собой наложение  административного штрафа на  должностных лиц в размере  от пяти до десяти минимальных  размеров оплаты труда; на юридических  лиц - от пятидесяти до ста  минимальных размеров оплаты  труда (ст. 7.23 Кодекса РФ об административных правонарушениях).²⁴

        Таким образом, непосредственное  управление многоквартирным домом — это деятельность собственников помещений в многоквартирном доме, направленная на обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания, надлежащего содержания общего имущества, решения вопросов пользования этим имуществом, а также предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в доме, в ходе которой договоры на поставку коммунальных услуг заключаются с каждым собственником от своего имени, а договоры оказания услуг по содержанию и выполнению работ по ремонту общего имущества заключаются со всеми или с большинством собственников помещений в доме на основании решения общего собрания собственников.