Правовое обеспечение управления многоквартирного домом

    3) сдача в аренду, внаем части  общего имущества в многоквартирном  доме.

    В ч. 3 ст. 152 ЖК РФ указывается, что дополнительный доход может быть направлен на иные цели деятельности товарищества собственников жилья, предусмотренные гл. 14 и уставом товарищества. Таким образом, иные виды деятельности могут осуществляться только за счет дополнительных доходов.³³

    Товарищество  собственников жилья (ТСЖ) приобретает гражданские права и принимает на себя гражданские обязанности через свои органы управления, формирующие и выражающие волю ТСЖ, действующие в соответствии с законами, иными правовыми актами и уставом, - п. 1 ст. 53 Гражданского кодекса РФ.³⁴ Под органом управления юридического лица следует понимать лицо или совокупность лиц, уполномоченных учредительными документами осуществлять управление деятельностью юридического лица. Органы юридического лица не могут рассматриваться как самостоятельные субъекты гражданских правоотношений, а являются лишь его частью.³⁵

    В соответствии с положениями ст. 144 Жилищного кодекса РФ органами управления товарищества собственников жилья  являются общее собрание членов товарищества и правление товарищества. Оба  эти органа являются коллегиальными. Единоличным органом управления ТСЖ является председатель правления, тем не менее о нем ничего не сказано в ст. 144 ЖК РФ.

    В состав органов управления ТСЖ могут  входить только члены такого товарищества. Общее собрание членов ТСЖ является высшим органом управления товарищества и созывается в порядке, установленном уставом товарищества.

    Распределение полномочий между органами управления товарищества не означает, что часть  вопросов, относящихся к компетенции  правления ТСЖ, не может быть реализована его общим собранием.

    Полномочия, которыми согласно ст. 44 ЖК РФ наделено общее собрание собственников помещений  в многоквартирном доме, и полномочия общего собрания членов ТСЖ, установленные  ст. 137, 145 ЖК РФ, во многом дублируют  друг друга.

    К компетенции общего собрания членов товарищества собственников жилья  согласно п. 2 ст. 145 ЖК РФ относятся такие  вопросы, как, во-первых, внесение изменений  в устав товарищества. Изменения  в устав подлежат регистрации  в порядке, установленном Федеральным законом "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей". Для внесения изменений в устав ТСЖ необходимо ознакомить членов товарищества с их текстом, т.е. заинтересованные лица должны или раздать своевременно проект документа, или иным образом предоставить возможность ознакомления. Далее необходимо, чтобы члены ТСЖ, присутствующие на общем собрании, одобрили их простым большинством голосов. Необходимость внесения изменений может быть продиктована как внесением поправок в закон, так и иными обстоятельствами. Во-вторых, принятие решений о реорганизации и ликвидации товарищества. Реорганизация и ликвидация ТСЖ проводятся на основании положений ст. 140, 141 ЖК РФ и норм гражданского законодательства о реорганизации и ликвидации юридического лица. ТСЖ по решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме может быть преобразовано в жилищный или жилищно-строительный кооператив. Согласно п. 2 ст. 141 общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме обязано принять решение о ликвидации ТСЖ в случае, если члены товарищества не обладают более чем 50% голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Для положительного решения вопроса о реорганизации или ликвидации потребуется квалифицированное большинство голосов общего числа членов ТСЖ в 2/3, а не только тех из них, кто присутствует на общем собрании.

    Помимо  этого, общее собрание членов товарищества собственников жилья осуществляет избрание правления и ревизионной  комиссии (ревизора) товарищества, а также устанавливает размер обязательных платежей и взносов членов товарищества. Обязательные платежи устанавливаются на оплату расходов на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, в частности, вступительный, оплачивающийся при приеме в ТСЖ, а кроме того, в процессе деятельности ТСЖ может возникнуть необходимость установления иных взносов (например, на оборудование автостоянки, детской площадки и пр.).³⁶ Данный вопрос решается простым большинством голосов членов ТСЖ, присутствующих на собрании.

    Образование специальных фондов товарищества, в  том числе резервного фонда, фонда  на восстановление и ремонт общего имущества в многоквартирном  доме и его оборудования также  в компетенции общего собрания членов товарищества собственников жилья. Резервный фонд по общему правилу предназначен для использования в каких-то нештатных ситуациях, например для погашения задолженности за коммунальные платежи. Фонд на восстановление и ремонт общего имущества в доме предполагает четкое целевое назначение. Вопрос об образовании специальных фондов решается простым большинством голосов явившихся на собрание членов ТСЖ.

    Общее собрание членов товарищества собственников  жилья принимает решения о  получении заемных средств, в  том числе банковских кредитов. Согласно п. 6 ст. 135 ЖК РФ члены ТСЖ не отвечают по обязательствам товарищества, а само ТСЖ отвечает по обязательствам всем принадлежащим ему имуществом. Данное решение принимается квалифицированным большинством голосов членов ТСЖ, а именно не менее чем 2/3 голосов от общего числа голосов членов ТСЖ, а также определяет направления использования дохода от хозяйственной деятельности товарищества. Для достижения целей, предусмотренных уставом, товарищество собственников жилья вправе заниматься следующими видами хозяйственной деятельности:

    - обслуживание, эксплуатация и ремонт  недвижимого имущества в многоквартирном  доме;

    - строительство дополнительных помещений  и объектов общего имущества  в многоквартирном доме;

    - сдача в аренду, внаем части  общего имущества в многоквартирном доме.

    Согласно  п. 3 ст. 152 ЖК РФ на основании решения  общего собрания членов товарищества собственников жилья доход от хозяйственной деятельности товарищества используется для оплаты общих расходов или направляется в специальные  фонды, расходуемые на цели, предусмотренные уставом товарищества. Дополнительный доход может быть направлен на иные цели деятельности товарищества собственников жилья, предусмотренные ЖК РФ и уставом товарищества.

    Общее собрание членов товарищества собственников  жилья осуществляет утверждение годового плана о финансовой деятельности товарищества и отчета о выполнении такого плана. Для утверждения этих документов требуется простое большинство голосов лиц, присутствующих на собрании. Помимо этого, в компетенции общего собрания рассмотрение жалоб на действия правления товарищества, председателя правления товарищества и ревизионной комиссии (ревизора) товарищества. Подобные жалобы могут быть поданы любым членом ТСЖ, а также и любым собственником помещений в доме или даже лицом, являющимся не собственником, а арендатором или нанимателем помещения в данном многоквартирном доме. Для принятия решения по жалобе необходимо простое большинство голосов членов ТСЖ, присутствующих на общем собрании. Собственник помещения в многоквартирном доме вправе согласно п. 6 ст. 46 ЖК РФ обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований ЖК РФ, в случае, если он не принимал участие в таком собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы.

    Общее собрание ТСЖ принимает и изменяет по представлению председателя правления  товарищества правила внутреннего  распорядка товарищества в отношении  работников, в обязанности которых  входит обслуживание многоквартирного дома, положения об оплате их труда. С работниками, в обязанности которых входит обслуживание многоквартирного дома, должны быть заключены трудовые договоры. Правила внутреннего распорядка и положения об оплате труда работников разрабатываются непосредственно председателем ТСЖ. Их утверждение происходит простым большинством голосов членов ТСЖ, явившихся на собрание. Общее собрание ТСЖ определяет размер вознаграждения членов правления товарищества. Уместно установить ежемесячную выплату вознаграждения (для того, чтобы у членов правления ТСЖ была заинтересованность в работе).³⁷ Размер вознаграждения членов правления определяется простым большинством голосов. Перечень вопросов, отнесенных к компетенции общего собрания ТСЖ, не носит исчерпывающий характер, поэтому он может быть дополнен иными вопросами, предусмотренными ЖК РФ или иными федеральными законами.

    Уставом товарищества собственников жилья  к компетенции общего собрания членов товарищества помимо указанных также  может быть отнесено решение иных вопросов, следовательно, данный перечень вопросов является открытым.

    В соответствии со ст. 137 ЖК РФ ТСЖ вправе определять необходимые расходы  на содержание и ремонт общего имущества  в многоквартирном доме, затраты  на капитальный ремонт и реконструкцию многоквартирного дома, устанавливать размеры платежей и взносов для каждого собственника помещений. Между тем ч. 2 и 4 ст. 158 ЖК РФ установлено следующее: если собственники помещений в многоквартирном доме на их общем собрании не приняли решения об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещении, то такой размер устанавливается органом местного самоуправления. В связи с этим необходимо внести в ЖК РФ изменения, наделив правом решения вопросов, связанных с распоряжением общим имуществом, его ремонтом, а также определением размера платы за содержание и ремонт, включая капитальный, общего имущества многоквартирного дома, исключительно общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме. ТСЖ должно иметь право лишь реализовывать принятые собственниками решения.

    Общие собрания товарищества проводятся ежегодно, сроки и порядок проведения годового общего собрания членов товарищества, а также порядок уведомления  о принятых им решениях устанавливаются  уставом ТСЖ, в соответствии со ст. 146 ЖК РФ. Уведомление о проведении общего собрания членов товарищества собственников жилья направляется в письменной форме лицом, по инициативе которого созывается общее собрание, и вручается каждому члену товарищества под расписку или посредством почтового отправления (заказным письмом). В уставе ТСЖ могут быть предусмотрены дополнительные способы уведомления о проведении общего собрания, например помещение информации о созыве общего собрания в доступных публичных местах. Уведомление направляется не позднее чем за десять дней до даты проведения общего собрания. В уведомлении о проведении общего собрания членов товарищества собственников жилья указываются сведения о лице, по инициативе которого созывается общее собрание, место и время проведения собрания, повестка дня общего собрания. Общее собрание членов товарищества собственников жилья не вправе выносить на обсуждение вопросы, которые не были включены в повестку дня.

    Жилищный  кодекс РФ не содержит сведений о том, какое лицо может выступить инициатором собрания, кроме правления товарищества - п. 8 ст. 148 ЖК РФ, данный пробел может быть устранен соответствующими положениями устава ТСЖ. Общее собрание правомочно, если на нем присутствует более половины членов товарищества или их представителей. Вне зависимости от того, кто выступил инициатором созыва общего собрания, ведет собрание председатель правления товарищества или его заместитель. В случае их отсутствия собрание ведет один из членов правления товарищества. Однако данная норма на практике создает проблемы, поэтому желательно, чтобы общее собрание вел выбранный на нем член товарищества.³⁸ Уставом товарищества собственников жилья может быть предусмотрено голосование посредством опроса в письменной форме или голосование по группам членов товарищества в зависимости от вида (жилое или нежилое) принадлежащих им помещений в многоквартирном доме и решаемых вопросов.

    По  мнению к.ю.н., советника Аппарата Уполномоченного  по правам человека в РФ. Михайлова  В.К. значение общего собрания собственников  помещений в Жилищном кодексе несколько переоценено. В идеале на общее собрание должна была быть возложена лишь роль обычной согласительной комиссии, призванной выработать общую позицию собственников относительно выбора способа управления многоквартирным домом (ТСЖ, потребительский кооператив либо управляющая организация) и согласовывать решения руководства организации, осуществляющей управление, по заранее утвержденному перечню вопросов.³⁹

    Правление ТСЖ является исполнительным органом  товарищества, подотчетным общему собранию его членов. Правление товарищества собственников жилья вправе принимать решения по всем вопросам деятельности товарищества, за исключением вопросов, отнесенных к исключительной компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и компетенции общего собрания членов товарищества собственников жилья.

    Решение о составе правления принимается  большинством голосов всех присутствующих на общем собрании членов товарищества или их представителей при наличии  кворума собрания. Желательно выбирать нечетное количество членов правления товарищества. Правление ТСЖ руководит текущей деятельностью товарищества. Правление товарищества собственников жилья избирается на срок, установленный уставом товарищества, но не более чем на два года.

    Принятие решений правлением товарищества в объеме предоставленных полномочий осуществляется на заседаниях правления. Заседание правления признается правомочным, если в нем принимают участие большинство членов правления. Необходимо положения о порядке принятия решения на заседании правления товарищества вносить в устав ТСЖ. Как правило, на заседании членов правления решение должно приниматься, если за него проголосовало большинство членов правления. Решения правления товарищества оформляются протоколом и хранятся в правлении ТСЖ бессрочно. Протоколы заседаний правления подписываются председателем и секретарем правления товарищества; ведутся сплошной нумерацией, прошнуровываются и опечатываются.

    В обязанности правления товарищества собственников жилья входит в  соответствии со ст. 148 ЖК РФ выполнение различных функций.

    В первую очередь, поскольку правление  осуществляет текущее руководство  деятельностью ТСЖ, оно должно отслеживать  соблюдение товариществом законодательства и требований устава. Немаловажной обязанностью правления выступает контроль за своевременным внесением членами ТСЖ установленных обязательных платежей и взносов. На правление возлагается составление смет доходов и расходов ТСЖ и отчетов о финансовой деятельности, а также предоставление их общему собранию членов товарищества для утверждения. Одной из главных обязанностей правления выступает управление многоквартирным домом или заключение договоров на управление им.⁴⁰ В обязанности правления отнесен наем работников для обслуживания многоквартирного дома и увольнение их. Далее, на правление ТСЖ возлагается такая обязанность, как созыв и проведение общего собрания членов товарищества, и иные обязанности, вытекающие из устава ТСЖ, например, те, которые указаны в ст. 138 ЖК РФ.