Правовое обеспечение управления многоквартирного домом

    Органам местного самоуправления в указанных  выше случаях, управляющим организациям, товариществам собственников жилья, жилищным или иным специализированным потребительским кооперативам, подрядным  организациям при предложении размера стоимости работ по капитальному ремонту многоквартирного дома не рекомендуется использовать применяемые для укрупненных расчетов стоимости строительства базисно-индексным методом индексы изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ (в том числе ФЕР, ТЕР). Размер такой стоимости целесообразно определять с помощью анализа рынка и определения сложившихся в муниципальном образовании или регионе разброса цен на работы, аналогичные необходимым в многоквартирном доме работам. При предложении размера стоимости таких работ учитывается прибыль и риски управляющей организации.⁴⁷

        Верховный Суд Российской Федерации рассмотрел в открытом судебном заседании гражданское дело по заявлению Х. о признании недействующим пункта 29 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. N 491, в части слов: "включая истребование задолженности с собственников помещений, не выполняющих надлежащим образом свои обязательства по оплате жилых помещений и коммунальных услуг".

    Как указывает заявитель, пункт 29 Правил, включающий в плату за содержание и ремонт жилых помещений "оплату расходов на истребование задолженности  с собственников помещений, не выполняющих  надлежащим образом свои обязательства по оплате жилых помещений и коммунальных услуг", противоречит нормам Жилищного кодекса РФ и нарушает его права как собственника жилого помещения в части необоснованного увеличения платы за содержание и ремонт жилого помещения.

    В суде Х. поддержал заявленные требования и пояснил, что свои функции по управлению жилым домом он никому не передавал. Муниципальное унитарное предприятие, которое управляет домом, не выполняет требования Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, и направляет средства на содержание и ремонт жилого помещения на истребование задолженности с собственников помещений, не выполняющих надлежащим образом свои обязательства по оплате жилых помещений и коммунальных услуг.

         Верховный Суд Российской Федерации не нашел оснований для удовлетворения заявленных требований.

    Собственник жилого помещения несет бремя  содержания данного помещения и, если данное помещение является квартирой, общего имущества собственников  помещений в соответствующем  многоквартирном доме (часть 3 статьи 30 Жилищного кодекса РФ).

    Структура платы за жилое помещение и  коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном  доме установлена частью 2 статьи 154 Жилищного кодекса РФ .

    В плату за содержание и ремонт жилого помещения пункт 29 Правил включает понесенные расходы по истребованию задолженности с собственников помещений, не выполняющих надлежащим образом свои обязательства по оплате жилых помещений и коммунальных услуг.

    Управляющая организация должна обеспечивать надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме.

    Таким образом, истребование задолженности  с собственников помещений, не выполняющих  надлежащим образом свои обязательства  по оплате жилых помещений и коммунальных услуг, - одна из функций управляющей организации, направленная на выполнение обязанностей по надлежащему содержанию общего имущества.

    Если  заявителю оказываются услуги ненадлежащего  качества, то в соответствии с Правилами  факт выявления ненадлежащего качества услуг и работ отражается в  акте, который является основанием для уменьшения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения.

         Управляющей организацией должен  составляться годовой план управления  многоквартирным домом, в котором  отражается весь перечень оказываемых  услуг и работ на текущий год, выполняемых собственными силами и силами подрядных организаций. Объем выполняемых своими силами работ и услуг управляющая организация определяет самостоятельно, исходя из принципа экономической целесообразности.

         Услуги (работы) по управлению многоквартирным домом могут состоять из деятельности по:

      — составлению перспективных  и текущих планов управления домом, включающих в себя объемы работ, источники финансирования текущего календарного периода и планируемые на будущие периоды, инвестиционные и прочие программы и мероприятия, позволяющие достичь поставленных целей управления  в определенные сроки;

     —  изучению рынка поставщиков  жилищно-коммунальных услуг, заключению  договоров на поставку услуг,  работ и контролю по исполнению договорных обязательств подрядными организациями;

     —  начислению, учету и сбору  платежей за жилищно-коммунальные услуги с собственников и нанимателей помещений;

     —  осуществлению   иной   деятельности,   направленной   на управление многоквартирным домом (паспортная работа, работа с должниками, учету и ведению технической документации по управляемому дому, созданию и ведению базы данных по текущему и капитальному ремонту общего имущества дома и т.п.)

        Перечень коммунальных услуг представлен в Правилах предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденных постановлением Правительства РФ от 23 мая 2006 г. № 307.⁴⁸

        Таким образом, управление многоквартирным  жилым домом – это согласованная  деятельность собственников помещений в многоквартирном доме, или лиц, привлеченных ими, направленная на обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, решения вопросов пользования общим имуществом, а также предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

ЗАКЛЮЧЕНИЕ 
 

           Жилье играет важную роль в  жизни человека. Вот почему к  его состоянию, обеспечению комфортных  условий и безопасности проживания  человека, к стандартам качества жилищных и коммунальных услуг предъявляются сегодня достаточно высокие требования. В связи с этим вопрос управления жилыми многоквартирными домами становится наиболее актуальным.

        По результатам исследования, проанализировав правовое обеспечение управления общим имуществом в многоквартирном доме, можно сделать следующие выводы. 

        Общим имуществом собственников в многоквартирного дома признаются все элементы жилого многоквартирного дома (кроме жилых и нежилых помещений), предназначенные для обслуживания более одного помещения в многоквартирного дома.

        Состав общего имущества для каждого многоквартирного дома индивидуален. При этом одни элементы предназначены для защиты дома от холода, дождя, ветра, другие разделяют помещение собственников друг от друга, третьи обслуживают помещения в доме и т.д.

         Общее имущество в многоквартирном  доме принадлежит собственникам помещений на праве общей долевой собственности. Общее имущество не может находиться в индивидуальной собственности, выступать предметом отдельных гражданско-правовых договоров. Объекты общего имущества могут лишь выступать в качестве доли в праве общей собственности. Распоряжение данными объектами без согласия собственников помещений недопустимо.

         Управление многоквартирным домом  могут взять на себя непосредственно  собственники помещений этого дома; оно также может быть передано товариществу собственников жилья, жилищному или иному специализированному потребительскому кооперативу, наконец, управляющей организации. Решение о способе управления домом не является окончательным. Общее собрание собственников помещений вправе изменить его в любое время.

         Непосредственное управление многоквартирным домом — это деятельность собственников помещений в многоквартирном доме, направленная на обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания, надлежащего содержания общего имущества, решения вопросов пользования этим имуществом, а также предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в доме, в ходе которой договоры на поставку коммунальных услуг заключаются с каждым собственником от своего имени, а договоры оказания услуг по содержанию и выполнению работ по ремонту общего имущества заключаются со всеми или с большинством собственников помещений в доме на основании решения общего собрания собственников.

        Управление многоквартирным домом ТСЖ — это деятельность указанных юридических лиц, направленная на обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания, надлежащего содержания общего имущества, решения вопросов пользования этим имуществом, а также предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в доме, которая осуществляется ТСЖ (ЖК, ЖСК) самостоятельно либо с привлечением специализированных организаций (управляющих компаний).

       ЖК РФ установлено следующее: если собственники помещений в многоквартирном доме на их общем собрании не приняли решения об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещении, то такой размер устанавливается органом местного самоуправления.

        Управляющая организация — это коммерческая организация, которая выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и которой на основании решения данного общего собрания передаются полномочия по управлению общим имуществом многоквартирного дома, предоставлению жилищных и коммунальных услуг, а также созданию благоприятных и безопасных условий проживания граждан.

        Таким образом, управление многоквартирными домами – специфическая область управления собственностью. Многоквартирные дома не являются государственной собственностью, но государство является крупнейшим собственником помещений в многоквартирных домах.

      Наличие государственных управляющих компаний в сфере ЖКХ необходимо, но их влияние на рынке должно постепенно минимизироваться.

       Анализ действующего законодательства по управлению общим имуществом в многоквартирном доме позволяет сделать вывод, что в правовом регулировании жилищных отношений имеются проблемы, требующие своего совершенствования:

- необходимо внести в ЖК РФ изменения, наделив правом решения вопросов, связанных с распоряжением общим имуществом, его ремонтом, а также определением размера платы за содержание и ремонт, включая капитальный, общего имущества многоквартирного дома, исключительно общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме. ТСЖ должно иметь право лишь реализовывать принятые собственниками решения.

- необходимы законодательные решения, касающиеся: процедур предоставления собственнику помещения в многоквартирном доме информации о составе собственников, их долях участия в общем имуществе, о финансово-хозяйственной деятельности ТСЖ об уставе ТСЖ., о решениях общего собрания.

- следует ввести ответственность управляющей компании за непредставление или искажение сведений о своей работе.

- следует  ввести ответственность должностных лиц в муниципалитете за нарушение в проведении конкурса по отбору УК, то есть не отступать от принципов .

– органам местного самоуправления необходимо вести активную работу по участию в общих собраниях собственников помещений в многоквартирном доме, в целях участия и в выборе управляющей организации, и в осуществлении контроля за ее деятельностью, проводить внятную разъяснительную кампанию среди собственников, в целях исключения принудительного порядка выбора способа управления.

        На основании проведенного анализа  правового обеспечения управления многоквартирного дома и сделанных выводов предлагается внести в законодательство Российской Федерации следующие изменения:

         1.Дополнить статью 138 ЖК РФ следующим пунктом: «информировать собственников помещений о составе собственников, их долях участия в общем имуществе, о решениях общего собрания, о финансово- хозяйственной деятельности ТСЖ».

        2. Дополнить статью 145 ЖК РФ следующими пунктом: