Правовое обеспечение управления многоквартирного домом

    Таким образом, в случае, если собственниками многоквартирного дома не было реализовано решение о выборе способа управления многоквартирным домом, организация управления многоквартирным домом относится к компетенции органов местного самоуправления.

    В соответствии с частью 7 статьи 161 Жилищного кодекса любой собственник помещения в многоквартирном доме может обратиться в суд с требованием обязать органы местного самоуправления выбрать управляющую организацию в соответствии с положениями части 4 статьи 161 Жилищного кодекса.¹⁸

    Согласно  части 2 статьи 18 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" ранее возникшие обязательства  организаций, отвечающих за управление, содержание и ремонт многоквартирного дома, сохраняются до момента возникновения обязательств, связанных с управлением многоквартирным домом в соответствии с положениями раздела VIII Жилищного кодекса.¹⁹

          Процедура конкурса включает  следующие стадии:

1)  принятие органом местного самоуправления решения о проведении конкурса;

2)  подготовка конкурсной документации и извещения о проведении конкурса;

    Организация, выбранная или созданная собственниками помещений для управления многоквартирным  домом, в соответствии со статьей 162 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) обязана приступить к управлению многоквартирным домом в следующие сроки:

    управляющая организация, вновь выбранная на общем собрании собственников помещений  в многоквартирном доме, - не позднее  чем через тридцать дней со дня подписания договора управления многоквартирным домом с первым собственником помещения, если иное не установлено договором управления многоквартирным домом (часть 7 статьи 162 Кодекса);

    товарищество  собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив - со дня государственной регистрации товарищества собственников жилья, жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива как юридического лица (пункт 3 статьи 49 Гражданского кодекса Российской Федерации).

    В соответствии с подпунктом 2 пункта 3 Правил проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации  для управления многоквартирным  домом, утвержденных Постановлением Правительства  Российской Федерации от 6 февраля 2006 г. N 75, решение о выборе способа непосредственного управления многоквартирным домом считается реализованным собственниками помещений со дня заключения всеми или большинством собственников помещений в многоквартирном доме договоров, предусмотренных статьей 164 Кодекса.

         Постановлением Правительства РФ  от 6 февраля 2006 г. № 75 установлена  форма акта о состоянии общего  имущества в порядке проведения конкурса по отбору управляющих организаций.

         Для остальных случаев передачи  эта форма не является обязательной, поэтому ее можно изменять и дополнять по усмотрению передающих и принимающих сторон.

         Следует отметить, что акт состояния  первоначально основывается на данных технической инвентаризации, проведенной при подготовке технического паспорта дома. Иначе говоря, основные элементы общего имущества (конструкции, сети и т.п.) должны совпадать с данными паспорта.

         Вопрос о методах осмотра состояния  передаваемого общего имущества  в законодательстве специально  не урегулирован, поэтому при оценке состояния общего имущества дома следует руководствоватьс постановлением Госстроя России от 27 сентября 2003 г. № 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда», а также техническими и санитарными нормами, содержащими критерии безопасности жилых зданий.

         Следует отметить, что одним из важнейших направлений деятельности лица, осуществляющего управление многоквартирным домом, в соответствии со ст.161 ЖК РФ является обеспечение собственников помещений и граждан, проживающих в доме, качественными коммунальными услугами в необходимом объеме.

         С принятием и вступлением  в силу ЖК РФ, вновь появившиеся  и уже существующие управляющие  организации, обслуживающие многоквартирные дома, скорректировали сложившиеся отношения в сторону осуществления посреднических функций по предоставлению коммунальных услуг собственникам помещений, проживающим в многоквартирном доме. И даже стало массовым такое явление, как заключение договоров управления без предоставления коммунальных услуг. В ТСЖ также стали охотно использовать «лазейку» в виде подп. 2 ч. 1 ст. 137 ЖК РФ, по которому ТСЖ предоставлено полное право заключать договоры об оказании коммунальных услуг в интересах членов товарищества.

         С момента выхода Правил предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденных постановлением Правительства РФ от 23 мая 2006 г. № 307, предполагалось,  что все должно было встать на свои места и внести полную ясность в ту неразбериху, которая возникла по такому сложному и важному направлению деятельности, как предоставление коммунальных услуг. Но принятые Правила еще больше усложнили ситуацию, поскольку ввели новые понятия и совсем «неожиданно» отрегулировали отношения по предоставлению коммунальных услуг.

           Указанные Правила регулируют отношения по предоставлению коммунальных услуг между исполнителями, потребителями коммунальных услуг и ресурсоснабжающими организациями, устанавливают их права и обязанности, ответственность, а также порядок контроля качества предоставления коммунальных услуг, порядок определения размера платы за коммунальные услуги с использованием приборов учета и при их отсутствии, порядок перерасчета размера платы.

         По договору управления многоквартирным  домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме) в течение согласованного срока за плату в соответствии с ч. 2 ст. 162 ЖК РФ обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме.

         ТСЖ в соответствии с подп. 4 ч. 1 ст. 138 ЖК РФ обязано обеспечивать  надлежащее санитарное и техническое  состояние общего имущества в  многоквартирном доме.

        Следовательно, как ТСЖ, так  и управляющая организация отвечает за надлежащее содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома. Границы общего имущества, обслуживаемого исполнителем коммунальных услуг, определены п. 5, 6, 8, 9 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме.²⁰

    Жилищным  Кодексом не предусмотрено освобождение от налогообложения коммунальных услуг, работ (услуг) по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, работ (услуг) по управлению многоквартирными домами и других работ (услуг), выполняемых (оказываемых) собственными силами управляющих организаций и ТСЖ.

    Необходимо  отметить, что в соответствии с  пунктом 5 статьи 149 Налогового Кодекса  налогоплательщик, осуществляющий операции по реализации товаров (работ, услуг), предусмотренные  пунктом 3 статьи 149 Кодекса, вправе отказаться от освобождения таких операций от налогообложения, представив соответствующее заявление в налоговый орган по месту своей регистрации в качестве налогоплательщика в срок не позднее 1-го числа налогового периода, с которого налогоплательщик намерен отказаться от освобождения или приостановить его использование.

    В случае отказа в соответствии с пунктом 5 статьи 149 Кодекса от освобождения от налогообложения налогом на добавленную  стоимость вышеназванных операций налогообложение и налоговые  вычеты по товарам (работам услугам), приобретаемым для осуществления этих операций, следует производить в общеустановленном порядке.

    С 1 января 2010 года согласно пункту 3 статьи 162 Кодекса в налоговую базу по налогу на добавленную стоимость  не включаются денежные средства, полученные управляющими организациями и ТСЖ, на формирование резерва на проведение текущего и капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме. При этом освобождение от налогообложения налогом на добавленную стоимость ремонтных работ, оплачиваемых за счет средств данного резерва, Налоговым Кодексом РФ не предусмотрено.²¹

          Следует отметить, что контроль качества является неотъемлемой частью процесса управления жилым домом.

          Качество предоставляемых услуг  и выполняемых работ должно соответствовать требованиям собственников помещений, Правилам предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденных постановлением Правительства РФ от 23 мая 2006 г. № 307, Правилам и нормам технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденным постановлением Госстроя России от 27 сентября 2003 г. № 170, Правилам содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденным постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491, требованиям государственных стандартов, условиям заключенных договоров и иной документации согласно действующему законодательству. Качество предоставления жилищно-коммунальных услуг поставщиков контролируют организации, осуществляющие управление  многоквартирным домом (управляющие компании, товарищества собственников жилья, жилищные, жилищно-строительные кооперативы) по заключенным договорам с участием потребителей услуг — собственников и нанимателей жилых помещений. Собственники могут также осуществлять контроль качества самостоятельно.

        В акте о непредоставлении коммунальных услуг или предоставлении этих услуг ненадлежащего качества указывается:

•   нарушение параметров качества;

• время  и дата начала непредоставления коммунальных услуг или предоставления коммунальных услуг ненадлежащего качества.

         Датой начала непредоставления  коммунальных услуг или их  предоставления ненадлежащего качества  считается:

•   время  подачи  потребителем  в  аварийно-диспетчерскую службу заявки о факте непредоставления коммунальных услуг или предоставления коммунальных услуг ненадлежащего качества;

•   время, указанное в акте, составленном исполнителем, — в случае выявления  исполнителем факта предоставления коммунальных услуг ненадлежащего  качества;

•   время начала предоставления коммунальных услуг ненадлежащего качества, зафиксированное коллективным (общедомовым), общим (квартирным) или индивидуальным приборами учета, — в случае фиксации предоставления коммунальных услуг ненадлежащего качества приборами учета.

       Акт о непредоставлении коммунальных услуг или предоставлении услуг ненадлежащего качества будет служить основанием для перерасчета размера платы за коммунальные услуги, а также для уплаты исполнителем неустойки за нарушение своих обязательств в размере, установленном федеральными законами и договором.

        За нарушение качества и порядка предоставления коммунальных услуг исполнитель несет ответственность, установленную законодательством Российской Федерации. Исполнитель несет ответственность за вред, причиненный жизни, здоровью и имуществу потребителя, а также лицам, совместно проживающим с ним, вследствие непредоставления коммунальных услуг или предоставления коммунальных услуг ненадлежащего качества независимо от его вины.

        Освобождение от ответственности  за ухудшение качества коммунальных услуг предусмотрено в том случае, если исполнитель докажет, что ухудшение произошло вследствие обстоятельств непреодолимой силы. К таким обстоятельствам не относятся, в частности, нарушение обязательств со стороны контрагентов исполнителя или действия (бездействие) исполнителя, включая отсутствие у него необходимых денежных средств.

        Основания и порядок изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения (жилищные услуги) в случае оказания услуг и выполнения работ ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, установлены постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491.

       Потребитель вправе обратиться  с заявлением об изменении  размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в течение 6 месяцев после соответствующего нарушения. Заявление должно быть обязательно зарегистрировано лицом, которому оно направлено (сотрудником аварийно-диспетчерской службы). В течение двух рабочих дней с даты получения заявления потребителю необходимо направить извещение о дате его получения, регистрационном номере и последующем удовлетворении либо отказе в его удовлетворении с указанием причин отказа.

        Факт выявления ненадлежащего  качества услуг и работ и  (или) превышения установленной продолжительности перерывов в оказании услуг или выполнении работ отражается в акте нарушения качества или акте превышения установленной продолжительности перерыва в оказании услуг или выполнении работ. Указанный акт составляется в том же порядке, что и акт непредоставления или предоставления коммунальных услуг ненадлежащего качества. Этот акт является основанием для уменьшения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения.