Правовое обеспечение управления многоквартирного домом

    Собственники  помещений в многоквартирном  доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:

    1) непосредственное управление собственниками  помещений в многоквартирном доме;

    2) управление товариществом собственников  жилья либо жилищным кооперативом  или иным специализированным  потребительским кооперативом;

    3) управление управляющей организацией.

    Способ  управления многоквартирным домом  выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

    Орган местного самоуправления в порядке, установленном уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации, если в течение года до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано. Открытый конкурс проводится также в случае, если до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано.¹³

    Порядок проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом определен Постановлением Правительства Российской Федерации от 06.02.2006 N 75 "О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом".¹⁴

         Так, Общество с ограниченной ответственностью "Наш ДОМ-2"  обратилось в Арбитражный суд Калининградской области с заявлением о признании недействительными результатов конкурса, проведенного администрацией Советского городского округа Калининградской области, по отбору управляющей организации для управления многоквартирными домами.

        Постановлением апелляционного суда от 19.03.2010 решение от 31.08.2009 отменено. В удовлетворении требований ООО "Наш ДОМ-2" отказано.

        В кассационной жалобе ООО "Наш ДОМ-2", ссылаясь на неправильное применение апелляционным судом норм материального права, просит отменить постановление от 19.03.2010 и оставить в силе решение от 31.08.2009.

         Податель жалобы ссылается на то, что конкурс проведен с нарушением процедуры, установленной Правилами проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 06.02.2006 N 75.

        В частности, форма перечня работ и услуг не соответствует Правилам, а именно:

в перечне  отсутствует расчет стоимости дополнительных работ и услуг за год,

перечень  дополнительных работ и услуг  является общим, а не составлен отдельно на каждый объект конкурса,

в перечень домов по лотам были включены дома, которые не могли быть объектом конкурса.

        Суд первой инстанции посчитал, что организатором конкурса были допущены нарушения требований закона и положений документации о проведении конкурса, в связи с чем признал требования истца правомерными и удовлетворил иск.

        Апелляционный суд пришел к выводу о том, что при проведении конкурса Администрацией были допущены нарушения Правил, но это не отразилось на результатах конкурса и не повлияло на определение победителя, в связи с чем суд отменил решение суда первой инстанции и отказал ООО "Наш ДОМ-2" в удовлетворении иска.

       Судами первой и апелляционной инстанций установлено, что в нарушение пунктов 3 и 39 Правил в состав объектов конкурса были ошибочно включены жилые дома, которые уже находились в управлении управляющих компаний либо в непосредственном управлении домовладельцев.

       Апелляционный суд, оценив обстоятельства дела пришел к обоснованному выводу, что данное нарушение не могло повлиять на определении победителя конкурса, поскольку все участники конкурса располагали одинаковыми сведениями об объектах, включенных в состав лотов, а также имели возможность провести обследование объектов и направить в соответствии с пунктом 47 Правил организатору конкурса запрос о разъяснении положений конкурсной документации.

        Поскольку ООО "Наш ДОМ-2" не воспользовалось таким правом и не направило организатору конкурса запрос о разъяснении положений конкурсной документации, а приняло условия конкурса и участвовало в нем со всеми участниками на общих основаниях, апелляционный суд обоснованно отклонил и доводы истца о несоответствии перечня дополнительных работ требованиям приложения N 3 к Правилам.

       Доказательства того, что неполное указание сведений о площади помещений, ненадлежащее оформление актов о состоянии общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме привели к неправильному определению победителя, в материалах дела не имеется, поэтому апелляционный суд правомерно посчитал, что данные обстоятельства также не являются нарушениями, влекущими признание недействительными результатов конкурса.

         Правильно установив обстоятельства дела и дав им надлежащую оценку с учетом пунктов 46, 50 Правил, апелляционный суд пришел к обоснованному выводу о том, что ООО "Наш ДОМ-2" имело возможность ознакомиться с измененной конкурсной документацией и оформить заявку на участие в конкурсе с учетом внесенных организатором конкурса изменений, поэтому правомерно отклонил довод истца о нарушении срока публикации в печати об изменениях в конкурсной документации.

        Установив, что нарушения порядка оформления документов, допущенные ООО "Управляющая компания "ИВАН", не являются в соответствии с пунктом 18 Правил основанием для отказа в допуске к участию в конкурсе, и доказательств, свидетельствующих о несоответствии названного общества установленным требованиям к лицам, осуществляющим выполнение работ, оказание услуг, предусмотренных договором управления многоквартирным домом, в материалах дела не имеется, апелляционный суд правильно пришел к выводу, что данные обстоятельства не могут служить основанием для отказа лицу в допуске к участию в конкурсе.

        В соответствии с подпунктом 5 пункта 41 Правил перечень дополнительных работ и услуг по содержанию и ремонту объекта конкурса включается в состав конкурсной документации, утверждаемой организатором конкурса. При этом организатор конкурса самостоятельно определяет расчетную стоимость каждой из дополнительных работ и услуг.

       В соответствии с пунктом 64 Правил при вскрытии конвертов с заявками на участие в конкурсе конкурсная комиссия вправе потребовать от претендента, присутствующего на ее заседании, разъяснений сведений, содержащихся в представленных им документах и в заявке на участие в конкурсе. При этом не допускается изменение заявки на участие в конкурсе.

       При таких обстоятельствах апелляционный суд с учетом пунктов 41, 75, 76, 77, 78 Правил сделал обоснованный вывод о том, что нарушения формирования конкурсной заявки, допущенные ООО "Наш ДОМ-2", исключали признание указанного общества победителем конкурса, поэтому оспариваемые итоги конкурса не могли нарушить прав и законных интересов ООО "Наш ДОМ-2".

       ООО "Наш ДОМ-2" не было признано победителем конкурса по той причине, что представленные им на конкурс предложения по всем 11 лотам не соответствовали конкурсной документации, а не в связи с наличием нарушений в организации конкурса. Поэтому апелляционный суд пришел к правомерному выводу о недоказанности заявителем того факта, что оспариваемым протоколом от 06.03.2009, в котором отражены результаты конкурса, нарушены его права и законные интересы.

       С учетом изложенного суд кассационной инстанции считает, что основания для удовлетворения жалобы ООО "Наш ДОМ-2" отсутствуют.¹⁵

       Согласно части 5 статьи 161 Жилищного кодекса орган местного самоуправления в течение десяти дней со дня проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации уведомляет всех собственников помещений в многоквартирном доме о результатах указанного конкурса и об условиях договора управления этим домом. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны заключить договор управления этим домом с управляющей организацией, выбранной по результатам открытого конкурса, в порядке, установленном статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.¹⁶

      По мнению Михайлова В.К. некоторые факторы негативно сказались на развитии управления многоквартирными домами, так:

    - приняв решение обязать собственников помещений выбрать способ управления своим многоквартирным домом, власти за отведенный ими же относительно небольшой временной отрезок не смогли должным образом обеспечить проведение необходимых мероприятий:

    - по разъяснению гражданам нововведений  жилищного законодательства, преимуществ того или иного способа управления и порядка их реализации;

    -   по пропаганде новой системы управления многоквартирными домами;

    - по обучению представителей собственников квартир (домовладельцев), готовых лично участвовать в процессе управления;

    - и т.п.

    Большинство собственников квартир даже сегодня  мало что знают про объем своих  прав и тем более про возможности  и необходимость участия в  деле управления многоквартирным домом.

    Не  удалось также создать крайне необходимый для успеха жилищно-коммунальных реформ конкурентный рынок услуг, предлагаемых управляющими организациями. По сути, все главным образом осталось по-прежнему, те же ЖЭКи и ДЕЗы, преобразовавшись в коммерческие компании (как правило, в ООО и ОАО), продолжают осуществлять ровным счетом ту же деятельность, что и прежде, стараясь особо не перетруждаться.

    Практически каждый многоквартирный дом (за исключением элитных застроек) представлен собственниками, обладающими несоизмеримыми уровнями благосостояния. Одни, составляющие большинство, получили в результате приватизации в собственность помещения, занимаемые ими по договору социального найма, и с трудом оплачивают коммунальные услуги, другие приобрели квартиру в том же доме, и могут себе позволить дополнительные затраты на застройку и благоустройство придомовой территории. Существование подобного социально-имущественного неравенства также негативно сказывается на процессе самоорганизации и выработки согласованных решений собственниками помещений в одном многоквартирном доме.¹⁷

    Статьей 18 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного  кодекса Российской Федерации" установлено, что орган местного самоуправления в соответствии с положениями  статьи 161 Жилищного кодекса проводит до 1 мая 2008 года открытый конкурс по выбору управляющей организации, если собственниками помещений в многоквартирном доме до 1 января 2007 года не выбран способ управления многоквартирным домом или принятое такими собственниками решение о выборе способа управления многоквартирным домом не было реализовано. Субъекты Российской Федерации вправе установить сроки начала и окончания проведения указанных конкурсов для всех или отдельных муниципальных образований при условии их проведения не позднее 1 мая 2008 года.