Правовое обеспечение управления многоквартирного домом

МИНИСТЕРСТВО  ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ФЕДЕРАЛЬНОЕ АГЕНТСТВО ПО ОБРАЗОВАНИЮ

ГОСУДАРСТВЕННОЕ ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ

ВЫСШЕГО ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ

«ТЮМЕНСКИЙ  ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ»

ИНСТИТУТ  ДИСТАНЦИОННОГО ОБРАЗОВАНИЯ

СПЕЦИАЛЬНОСТЬ «Юриспруденция» 

КАФЕДРА ГРАЖДАНСКОГО ПРАВА И ПРОЦЕССА 

Допущено  к защите в ГАК

Зав. кафедрой гражданского

права и  процесса

канд. юрид, наук, доцент

_________________И.В.  Тордия

«____»________________ 

ВЫПУСКНАЯ КВАЛИФИКАЦИОННАЯ РАБОТА

ПРАВОВОЕ  ОБЕСПЕЧЕНИЕ УПРАВЛЕНИЯ ОБЩИМ ИМУЩЕСТВОМ В МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМЕ 

Выполнил

студент 3 курса

заочного отделения                                                                         

Научный руководитель

канд. юрид. наук, доцент                                                             

Рецензент                                                                      

г. Тюмень, 2010

СОДЕРЖАНИЕ 

Список  принятых сокращений  ___________________________________________ 3

Введение______________________________________________________________ 4

Глава 1. Понятие и состав общего имущества собственников помещений многоквартирного дома и управление им________________________________7 
1.1. Понятие и состав общего имущества собственников помещений многоквартирного дома___________________________________________________7 
1.2. Управление общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме __________________________________________________________________19 
Глава 2. Способы управления общим имуществом собственников помещений многоквартирного дома _________________________________________________36 
2.1. Непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме __________________________________________________________________36 
2.2.Управление многоквартирным домом товариществом собственников жилья_________________________________________________________________42 
2.3.Управление многоквартирным домом управляющей организацией ______________________________________________________________________ 60

Заключение ______________________________________________________________ 74

Список  использованных источников и литературы______________________________78 
 
 
 
 
 
 
 
 

СПИСОК  ПРИНЯТЫХ СОКРАЩЕНИЙ 

РФ                   – Российская Федерация

ТК РФ             – Трудовой кодекс Российской Федерации

КоАП  РФ        – Кодекс Российской Федерации об административных

                            правонарушениях

ГК РФ              – Гражданский кодекс Российской Федерации

ГПК РФ           – Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации

ЖК РФ             – Жилищный кодекс Российской Федерации

НК РФ              – Налоговый кодекс Российской Федерации

УК РФ              – Уголовный кодекс Российской Федерации

СЗ РФ               – Собрание законодательства Российской Федерации

МКД                 – Многоквартирный дом

ЖКХ                 – Жилищно-коммунальное хозяйство

УО                     – Управляющая организация

УК                     –  Управляющая компания

ТСЖ                  – Товарищество собственников жилья 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

ВВЕДЕНИЕ 

         Одной из целей реформирования жилищно-коммунального хозяйства, проводимого с 1997г. в РФ, является усиление роли собственника в решении вопросов эксплуатации, содержании и ремонта принадлежащего ему на праве собственности помещения и его доли в праве собственности на общее имущество дома, т.е. самостоятельно либо с привлечением специализированных компаний управлять принадлежащим ему на праве собственности имуществом.

          Актуальность темы обусловлена  следующим. 

         Во-первых, с введением в действие первой части ГК РФ и принятием Закона о ТСЖ собственники помещений в многоквартирных домах одновременно стали участниками долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме. Соответственно у них возникли права не только по владению, пользованию и распоряжению общим имуществом, но и по управлению им.

         Во-вторых, многоквартирные дома  перестали находиться в собственности  одного лица. Изменился и субъектный  состав собственников в многоквартирных  домах - ими стали граждане, юридические лица, Российская Федерация, ее субъекты и муниципальные образования.

         Произошел переход от управления  жилищным фондом к управлению  общим имуществом в многоквартирном  доме. Объектом управления стало  общее имущество в конкретном домовладении или в группе зданий, объединенных общим имуществом.

         Объектом исследования выступают  правоотношения, возникающие между  собственниками помещений в многоквартирном  доме по поводу принадлежащего  им имущества в таком доме; правоотношения по управлению общим имуществом и многоквартирным домом в целом; правоотношения, складывающиеся между собственниками помещений при организации и проведении общего собрания, в ходе деятельности ТСЖ и жилищных потребительских кооперативов, а также между собственниками и профессиональной управляющей организацией при делегировании управления своим имуществом данной организации.

         Предметом исследования являются  правовые нормы гражданского  и жилищного законодательства, устанавливающие  и регулирующие: понятие жилого помещения как объекта жилищных прав и его виды; право собственности на общее имущество в многоквартирном доме; организация и проведение общего собрания собственников помещений; общие вопросы управления многоквартирным домом; непосредственное управление многоквартирным домом; деятельность ТСЖ, правовое положение их членов; управление управляющей организаций.

        Целью выпускной квалификационной работы является изучение проблем правового режима многоквартирного дома как объект управления и внесение предложений по совершенствованию законодательства, направленных на создание необходимых условий для более эффективного управления многоквартирными домами.

      Для достижения работы потребовалось  решить следующие задачи:

1. Рассмотреть понятие и состав общего имущества собственников помещений многоквартирного дома.
2. Проанализировать правовое понятие управления многоквартирным домом  на основе обобщения теоретической и нормативной правовой базы.
3. Проанализировать особенности управления общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме.
4. Выявить проблемы, и проанализировать перспективы непосредственного управления собственниками помещений в многоквартирном доме.
5. Выявить проблемы, и проанализировать перспективы управления многоквартирным домом товариществом собственников жилья.
6. Выявить проблемы, и проанализировать перспективы управления многоквартирным домом управляющей организацией.

         Методологическая основа исследования. В работе использованы следующие  методы: диалектический, системный, формально-юридический метод, логический, нормативно - институциональный  и метод сравнительного анализа.

        Теоретическую базу исследования  составляют работы ведущих отечественных  специалистов в области  жилищных  отношений. Анализы отдельных теоретических аспектов жилищных отношений посвящены работы Р.Р.Альямова, А.В.Афониной, Д.П.Гордеева, С.Гуторт, И.А.Дроздова, Ю.П.Свит, Л.Н.Симанович,

К.В. Тимофеевой, С.Г. Певницкого, А.В.Подгорбунских, С.Л.Филимонова и других.

        Нормативная и эмпирическая база исследования. Выводы и предложения, содержащиеся в работе, основаны на исследовании и оценке норм Конституции РФ, Жилищного кодекса РФ, Гражданского кодекса РФ, Федеральных законов Российской Федерации, материалов судебной практики.

     Структура работы. Работа включает  введение, две главы, пять параграфов, заключение и список использованных источников литературы.  В первой   главе рассматривается  понятие и состав общего имущества собственников помещений многоквартирного дома и управления им. Вторая глава содержит способы управления общим имуществом собственников помещений многоквартирного дома. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

ГЛАВА 1. ПОНЯТИЕ И СОСТАВ ОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА  СОБСТВЕННИКОВ ПОМЕЩЕНИЙ  МНОГОКВАРТИРНОГО ДОМА  И УПРАВЛЕНИЕ ИМ 
 

1.1.Понятие  и состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме 
 

        Многоквартирный дом – объект  сложный и неоднородный, элементы  которого могут иметь неодинаковые  правовые режимы, требования по  управлению и различаться по  субъектам, т.е. управляющим лицам. Поэтому необходимо четко представлять себе внутреннюю структуру многоквартирного дома и взаимосвязь его элементов  в системе.

        Многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования.

         Специфическим признаком многоквартирного дома, отличающего его от индивидуального дома, предназначенного для проживания одной семьи,  является то, что многоквартирный дом является единым комплексом недвижимого имущества. 

         В материальном плане многоквартирный дом находит свое выражение в виде непосредственно здания. В составе здания выделяют следующие элементы.

         1. Конструктивные элементы здания – части здания, представляющие собой строительные конструкции (ограждающие несущие и ненесущие конструкции, фундамент, крыша, перекрытия, стены и пр.)

         2.Помещения жилые и нежилые. Жилые помещения – это, по сути, определенные объемы между строительными конструкциями, предназначенные для постоянного проживания граждан (квартиры).

          Законодательно понятие «жилое помещение» закреплено в ч. 2 ст.15 ЖК РФ. Так, жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства). К жилым помещениям согласно ст.16 ЖК РФ относиться жилой дом, часть жилого дома, квартира, часть квартиры, комната.¹

          Нежилыми помещениями являются  помещения в многоквартирном  доме, предназначенные для осуществления  разрешенных видов деятельности (офисы, магазины, аптеки, поликлиники и другие помещения).

         3. Помещения, не являющиеся частями жилых и нежилых помещений,- все остальные помещения, не относящиеся к квартирам и нежилым помещениям. К таким помещениям относятся, например, коридоры, чердаки, подвалы, лифтовые шахты.

         4. Инженерные сети и оборудование внутри здания – коммуникации и оборудование, расположенное в доме и предназначенное для предоставления жилищно-коммунальных услуг. Условно говоря, это трубы, бойлерные установки, мусоропровод, лифтовое оборудование и т.п.

          Следует отметить, что кроме непосредственного здания, в состав многоквартирного дома может входить земельный участок (как правило, вместе с расположенными на нем прочими объектами).

          Так, прежнее законодательство в обязательном порядке требовало присутствия земельного участка в составе многоквартирного дома. В частности, существовало такое понятие, как «кондоминиум», которое подразумевало единый комплекс недвижимости, в составе которого находился земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимости. На сегодняшний день понятие «кондоминиум» в законодательстве заменено на «многоквартирный дом», при этом установлены сроки для окончания формирования земельных участков под многоквартирными домами.²