Правовое обеспечение управления многоквартирного домом

         В качестве одного из отличий  следует отметить возможность  образования кондоминиума на  базе части многоквартирного дома, предусмотренную в законе о ТСЖ (п2 ст.5) и не отраженную в новом ЖК РФ. Следующим, но самым существенным различием в регулировании этих двух категорий является порядок предоставления земельного участка - важнейшего элемента общего имущества. Так, в соответствии с законом о ТСЖ для фактической передачи придомового земельного участка в общую долевую собственность домовладельцев необходимо было наличие на базе своего дома зарегистрированного кондоминиума и товарищества собственников жилья. Между тем согласно ЖК РФ передача собственникам помещений в многоквартирном доме земельного участка, входящего в состав общего имущества, носит безусловный характер и осуществляется с момента возникновения права собственности на помещения.³

         Понятие «многоквартирный дом» в ЖК РФ не раскрывается, оно приводиться в Инструкции « Об особенностях внесения записей в единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним при государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества, являющиеся общим имуществом в многоквартирном доме, предоставления информации о зарегистрированных правах общей долевой собственности на такие объекты недвижимого имущества», утвержденной приказом Минюста России от 14 февраля 2007 года № 29.⁴

         Первое упоминание о многоквартирных  домах в отечественном законодательстве  относиться к 1949 г. В абз.3 п.1.1 постановления Совета Министров РСФСР от 1 марта 1949 г.№ 152 « О порядке применения Указа Президиума Верховного Совета РСФСР от 2 февраля 1949 года «О внесении изменений в законодательство  РСФСР в связи с Указом Президиума Верховного Совета СССР от 26 августа 1948 года   « О праве граждан на покупку и строительство индивидуальных жилых домов» говорилось, что «земельные участки для строительства многоквартирных жилых домов по типовым проектам силами индивидуальных застройщиков на началах трудовой взаимопомощи с сохранением прав личной собственности одного застройщика на одну квартиру отводятся в размерах определяемых исполкомами городских и районных Советов народных депутатов».

         Общим имуществом собственников в МКД признаются все элементы жилого многоквартирного дома (кроме жилых и нежилых помещений), предназначенные для обслуживания более одного помещения в МКД.

         Состав и границы общего имущества определяются п.1-9 правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г.№ 491 « Об Утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества  и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность».⁵

      Согласно части 1 статьи 36 ЖК РФ "собственникам помещений в  многоквартирном доме принадлежат  на праве общей долевой собственности  помещения в данном доме, не  являющиеся частями квартир и  предназначенные для обслуживания  более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (далее - общее имущество в многоквартирном доме)". Из определения следует, что признаком оборудования в составе общего имущества многоквартирного дома является его целевое назначение - для обслуживания как минимум нескольких помещений в доме. Приведенный в статье 36 ЖК РФ перечень является открытым, представляя собой лишь перечисление отдельных элементов общего имущества. Наличие в Кодексе только одного признака оборудования - общего имущества, открытость перечня состава имущества, наличие в перечне формулировок "...и другое оборудование, расположенное на сетях" создают затруднения при решении вопроса о субъекте ответственности за содержание конкретных инженерных коммуникаций и иных объектов.⁶

      Дальнейшее уточнение перечня  объектов, которые включены в состав общего имущества многоквартирного дома, осуществлено Правительством РФ в Постановлении от 13.08.2006 N 491. В соответствии с Правилами, утвержденными данным Постановлением:

    - "в состав общего имущества  включаются внутридомовые инженерные  системы холодного и горячего водоснабжения и газоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, указанных отключающих устройств, коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков, а также механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, расположенного на этих сетях" (пункт 5 Правил);

    - "в состав общего имущества включается внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учета тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях" (п. 6 Правил);

    - "в состав общего имущества  включается внутридомовая система  электроснабжения, состоящая из  вводных шкафов, вводно-распределительных  устройств, аппаратуры защиты, контроля  и управления, коллективных (общедомовых)  приборов учета электрической энергии, этажных щитков и шкафов, осветительных установок помещений общего пользования, электрических установок систем дымоудаления, систем автоматической пожарной сигнализации внутреннего противопожарного водопровода, грузовых, пассажирских и пожарных лифтов, автоматически запирающихся устройств дверей подъездов многоквартирного дома, сетей (кабелей) от внешней границы, установленной в соответствии с пунктом 8 настоящих Правил, до индивидуальных, общих (квартирных) приборов учета электрической энергии, а также другого электрического оборудования, расположенного на этих сетях (п. 7 Правил)".

      Конструкция вышеуказанных положений  Правил аналогична определению  в статье 36 Жилищного кодекса  и основана на перечислении  наиболее крупных объектов общего  назначения. Однако нередко возникающий на практике на основании изложенных норм Правил и Жилищного кодекса вывод потребителей и контролирующих, ведомственных органов, иных лиц об ответственности управляющих организаций за содержание всех вышеперечисленных элементов внутридомового оборудования неверен, поскольку составлен без учета закрепленных законодательством договорных начал в сфере жилищных отношений. Пункт 1 Правил, часть 3 статьи 162 ЖК РФ предусматривают, что в договоре управления многоквартирным домом должен быть указан определяемый собственниками помещений состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и порядок определения размера вознаграждения за услуги, работы по управлению им - платы за содержание и ремонт жилого помещения. Стороны договора самостоятельно определяют перечень общего имущества, а также виды и стоимость работ по его содержанию (часть 7 статьи 156 Жилищного кодекса РФ).

    Из  системного анализа норм можно сделать  вывод о наличии права сторон договора управления исключить из него обязанность управляющей организации выполнять определенные виды работ по содержанию отдельных объектов, указанных в Правилах, или включить в договор обязанность управляющей организации содержать без дополнительной оплаты объекты, формально не обладающие признаком целевого назначения, указанным в части 1 статьи 36 ЖК РФ.

       К. обратился в Верховный Суд  Российской Федерации с заявлением  о признании подпункта "д"  пункта 11 Правил недействующим, ссылаясь  на то, что твердые бытовые отходы не являются общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме, поэтому услуга по их сбору и вывозу не может рассматриваться как содержание общего имущества дома, организация сбора и вывоза таких отходов, накапливаемых в контейнерах, установленных около дома на специально оборудованных площадках, возложена на органы местного самоуправления, в результате ошибочного отнесения твердых бытовых отходов к содержанию общего имущества многоквартирного дома плата за их вывоз взимается не с одного человека, а с 1 кв. м жилой площади квартиры в составе средств, собираемых на содержание и ремонт общего имущества дома. По мнению заявителя, оспариваемая норма противоречит положениям части 1 статьи 36 Жилищного кодекса РФ, пункта 1 статьи 16 Федерального закона "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" и нарушает его права.

    Верховный Суд Российской Федерации не нашел оснований для удовлетворения заявленного требования.

    В соответствии со статьей 154 Жилищного кодекса РФ в структуру платы за жилое помещение и коммунальные услуги входит плата за содержание и ремонт жилого помещения, включающая в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту, а для собственников помещений в доме - и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, и плату за коммунальные услуги.

    Структура платы за коммунальные услуги раскрыта в части 4 указанной статьи Кодекса, в которую плата за сбор и вывоз  твердых бытовых отходов не включена.

    Таким образом, услуги по сбору и вывозу твердых бытовых отходов не отнесены к коммунальным услугам, оплачиваемым по правилам статьи 157 Жилищного кодекса  РФ, в связи, с чем плата за сбор и вывоз таких отходов входит в состав платы за содержание общего имущества в многоквартирном доме и ее размер определяется в соответствии с положениями статьи 156 Кодекса.

    Следовательно, сбор и вывоз твердых бытовых  отходов, образующихся в результате деятельности жильцов многоквартирного дома (приготовление пищи, упаковка товаров, уборка и текущий ремонт оборудования и помещений, в том числе предназначенных для обслуживания всего дома, и т.п.), являются составной частью содержания общего имущества многоквартирного дома, что и закреплено в оспариваемой норме.⁷

      Итак, было рассмотрено понятие общего имущества собственников в многоквартирном доме и его состав. Очевидно, что состав общего имущества для каждого многоквартирного дома индивидуален. При этом одни элементы предназначены для защиты дома от холода, дождя, ветра, другие разделяют помещение собственников друг от друга, третьи обслуживают помещения в доме и т.д.

      Таким образом, становиться понятно значение общего имущества и почему собственники помещений должны знать, какое имущество  находиться в их общей долевой собственности. В соответствии с Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, при определении состава общего имущества используются содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, а также  сведения, не содержащиеся в государственном земельном кадастре.

    В соответствии со статьей 23 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной  регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" ⁸государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество. (То есть право общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме возникает в силу закона одновременно с государственной регистрацией права на помещение в таком доме и не требует обязательной государственной регистрации.)

    В силу общих положений законодательства Российской Федерации  государственная  регистрация права общей долевой  собственности на объект недвижимости, являющийся общим имуществом в многоквартирном  доме, обязательна в случаях, когда данный объект передается в пользование (например, в аренду) какому-либо лицу (лицам) или является предметом иных сделок, на основании которых право общей долевой собственности ограничивается (например, соглашения о сервитуте); при возведении на земельном участке нового объекта недвижимости, на который у собственников помещений возникает право общей долевой собственности.

    В соответствии с пунктом 74 Правил ведения  Единого государственного реестра  прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 18.02.1998 N 219,⁹сведения о государственной регистрации права общей долевой собственности на объекты недвижимого имущества, являющиеся общим имуществом в многоквартирном доме, включаются в выдаваемое собственнику помещения в многоквартирном доме свидетельство о государственной регистрации права посредством дополнительного описания в нем названных объектов недвижимости и указания размера доли в праве общей собственности на это имущество в соответствии с пунктом 39 Правил.