Управление общим имуществом в многоквартирном доме: проблемы и решения

Субъект управления может быть наделен и ограниченным вещным правом на объект (при управлении на праве оперативного управлении и на праве хозяйственного ведения)*(96). В литературе появляются ошибочные мнения о том, что, будучи производным от права собственности, такое право предоставляют их обладателю либо какую-то часть того или иного правомочия собственника, либо их совокупность в указанном неполном содержании*(97). Полагаем, что здесь собственник передает другому лицу не свои правомочия, а лишь возможность их реализации в виде наделения этого лица ограниченным вещным правом.

Во-вторых, субъект управления может обладать обязательственными правами в отношении объекта. Примером являются права участников хозяйственного товарищества по отношению к товариществу (опосредованное корпоративное управление). Кроме того, при доверительном управлении имуществом права доверительного управляющего в отношении доверенного ему имущества возникают из договора доверительного управления имуществом*(98). По справедливому утверждению В.В. Витрянского, собственник не передает свои правомочия доверительному управляющему, а наделяет его путем заключения договора определенными правами и обязанностями по управлению имуществом, реализация которых по отношению к третьим лицам выглядит как осуществление правомочий собственника*(99). Следует отметить принципиальное отличие правовой природы доверительного управления, предусмотренного Гражданским кодексом РФ, от института "доверительной собственности" ("траста")*(100). Наиболее точно, на наш взгляд, природа права доверительного управления определена Л.Ю. Михеевой, предлагающей считать его обязательственным правом, отмечая, что доверительный управляющий состоит в абсолютном правоотношении по поводу переданного ему имущества*(101).

В-третьих, субъект управления может вообще не наделяться имущественными правами в отношении объекта управления. Речь идет о профессиональных управляющих организациях, привлекаемых при корпоративном управлении и при управлении общим имуществом многоквартирного дома, а также об арбитражных управляющих. В частности, следует указать на неоднозначность понимания в литературе и законодательстве юридической природы прав арбитражного управляющего по поводу имущества должника*(102). На наш взгляд, поименованная в Законе о банкротстве (п. 2 ст. 99, п. 2 ст. 129) обязанность внешнего (конкурсного) управляющего "принять в управление (ведение) имущество должника и провести его инвентаризацию" еще не означает юридического перехода этого имущества во владение управляющего. Титульным владельцем имущества остается должник, а арбитражный управляющий на основании закона наделяется лишь функциями по осуществлению правомочий собственника, в частности правомочия распоряжения имуществом.

Как представляется, к последнему, третьему варианту можно отнести и ситуацию, когда субъект управления, не имея в отношении объекта имущественных прав, между тем состоит из участников - собственников имущества (например, управление общим имуществом многоквартирного дома через ТСЖ). К сожалению, законодатель не последователен в вопросе о наличии у ТСЖ имущественных прав в отношении общего имущества дома, не наблюдается единства и в литературе*(103). Поскольку этот вопрос требует отдельного рассмотрения, его исследование (с предложениями о способах разрешения проблемы) будет проведено в третьей главе работы.

Итак, на основании предложенного выше критерия следует выявить три разновидности управления имуществом, в которых субъект управления может быть наделен либо: 1) вещными правами (правом собственности или ограниченным вещным правом), 2) обязательственными правами, 3) может вообще не наделяться имущественными правами в отношении объекта управления.

"Внутренние" отношения по управлению имуществом, на наш взгляд, необходимо классифицировать по объему передаваемых собственником управленческих функций иному субъекту. Говоря о пределах осуществления правомочий собственника при управлении имуществом, следует отметить отсутствие в юридической литературе однозначности определения и четкости применения категорий "правомочия", "полномочия", "функции" (т.е. что именно из перечисленного передается собственником управляющему субъекту).

В целях установления соотношения указанных правовых явлений применительно к исследуемой ситуации обратимся к общепринятым определениям. Субъективные права (правомочия) и обязанности участников правоотношения - это обеспеченная законом мера их возможного и должного поведения*(104). В частности, правомочия собственника представляют собой его юридически обеспеченную возможность владеть, пользоваться и распоряжаться своим имуществом (ст. 209 ГК РФ), а обязанности собственника - предусмотренное законом бремя содержания принадлежащего ему имущества (ст. 210 ГК РФ). Субъективные права и обязанности собственника неотъемлемы от указанного субъекта права; отчуждая их, собственник перестает быть собственником. В свою очередь, функция (от лат. functio - исполнение, осуществление) - это деятельность, обязанность, работа*(105), точнее круг деятельности*(106). Под полномочием в Толковом словаре С.И. Ожегова понимается официально предоставленное кому-нибудь право какой-нибудь деятельности, ведения дел*(107). Судя по определениям последней категории, предложенным в специальной справочной литературе*(108), можно заключить, что полномочие - это правовое выражение (форма) функции (т.е. "функция" - более общее понятие). В цивилистике и гражданском законодательстве термин "полномочия" применяется в отношении представительских функций*(109), а также функций органов управления или должностных лиц (компетенция (от лат. competentia - принадлежность по праву) - это круг полномочий, предоставленных законом, уставом или иным актом конкретному органу или должностному лицу*(110)), например (рассматриваемая нами ситуация), органов управления юридическим лицом или арбитражных управляющих*(111). Между тем следует отметить, что легальный термин "полномочия" имеет разный смысл: в частности, нельзя ставить в один ряд полномочия представителя и полномочия субъекта управления имуществом (о последних пойдет речь дальше).

Применительно к представительству понятие "полномочия" широко используется в литературе, будучи отдельным предметом дискуссий*(112). В применении же к управлению имуществом, как представляется, сравниваемые явления должны быть соотнесены следующим образом: правомочия и обязанности собственника в отношении принадлежащего ему имущества реализуются в форме управления этим имуществом, представляющего собой деятельность. Круг деятельности по управлению - это управленческие функции, выраженные в определенных случаях в форме полномочий. Таким образом, полномочия - это форма управленческих функций, являющихся, в свою очередь, формой осуществления правомочий и исполнения обязанностей собственника имущества. Полагаем, что при привлечении к управлению имуществом иного субъекта собственник передает ему не свои правомочия, а функции (в ряде случаев называемые полномочиями) по их реализации.

В Гражданском кодексе РФ понятие управления по отношению к собственному, т.е. своему, имуществу, как правило, не используется, появляясь лишь тогда, когда отсутствует непосредственное взаимодействие собственника и имущества, субъекта и объекта управления. Например, передавая имущество в доверительное управление, собственник наделяет доверительного управляющего правами и обязанностями от своего имени осуществлять в отношении него правомочия собственника в пределах, предусмотренных законом и договором (ст. 1020 ГК РФ). Вместе с тем собственник по смыслу закона, пока действует договор доверительного управления имуществом, не может осуществлять принадлежащие ему правомочия по владению, пользованию и распоряжению*(113).

Похожая ситуация полного (максимального) отстранения собственника от реализации своих правомочий возникает и при передаче собственником возможности реализации его правомочий созданным им субъектам в виде наделения последних ограниченными вещными правами хозяйственного ведения или оперативного управления*(114), имеющими по сравнению с правом собственности по объему правомочий свои пределы*(115). Пределы осуществления прав собственника в отношении переданного данным субъектам имущества прямо установлены законом (ст. 295-298 ГК РФ).

При корпоративном управлении возможны варианты. Непосредственная форма такого управления предусматривает самостоятельную реализацию особым собственником - юридическим лицом (корпоративной организацией), своих правомочий через органы данного юридического лица. Исключение составляет такой вид корпоративных организаций, как хозяйственное товарищество, не предполагающее системы органов, в котором функциями по реализации правомочий собственника - юридического лица обладают его участники (полные товарищи), не являющиеся собственниками имущества (опосредованное управление). С привлечением же к управлению хозяйственным обществом сторонней управляющей организации (профессиональная форма управления) эта организация лишь частично "забирает" у органов юридического лица полномочия по реализации правомочий данного юридического лица, а именно полномочия исполнительного органа.

При управлении общим имуществом многоквартирного дома, с нашей точки зрения, должна иметь место аналогичная ситуация. Собственники этого имущества (при выборе непосредственной формы управления домом) самостоятельно реализуют свои правомочия и исполняют обязанности в отношении общего имущества. И даже в случае наделения иного субъекта определенной частью управленческих функций (при выборе опосредованного либо профессионального управления) собственники по-прежнему должны сохранять возможность осуществления принадлежащих им правомочий в отношении такого имущества (данная позиция будет доказана далее).

При арбитражном управлении объем передаваемых управляющему полномочий по реализации правомочий собственника строго регламентирован Законом о банкротстве и варьируется в зависимости от вида процедуры, применяемой в деле о банкротстве. Так, на первых двух стадиях процесса банкротства арбитражный управляющий не вправе вмешиваться в хозяйственную деятельность должника, имея лишь так называемые наблюдательные (при наблюдении) и контролирующие полномочия (при финансовом оздоровлении). На двух последующих стадиях управляющий сначала частично (при внешнем управлении), затем полностью (при конкурсном производстве) принимает на себя функции органа управления юридического лица - должника.

Таким образом, руководствуясь указанным критерием, можно различать управление имуществом:

1) без передачи собственником управленческих функций иному субъекту;

2) с частичной передачей собственником управленческих функций иному субъекту;

3) с практически полной (максимальной) передачей собственником управленческих функций иному субъекту.

Резюмируя изложенное, проведем тезисный сравнительный анализ рассмотренных видов управления имуществом. Предлагаем следующие классификации существующих в российском законодательстве разновидностей управления имуществом (по различным критериям):

1. По основаниям возникновения:

а) управление, возникающее по воле учредителя (добровольное управление) путем:

- заключения договора (доверительное управление - ДУ);

- создания юридического лица (управление на праве оперативного управления и на праве хозяйственного ведения - УОУ и УХВ, корпоративное управление - КУ);

б) управление, возникающее независимо от воли учредителя, в силу закона (обязательное управление):

- на основании судебного акта (арбитражное управление - АУ);

- путем заключения договора (ДУ при особых, указанных в законе обстоятельствах);

- при возникновении у приобретателя (собственника) основного помещения "зависимого" права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме (управление общим имуществом многоквартирного дома - УОИМД).

2. По виду объекта управления:

а) управление имуществом собственника (УОУ и УХВ, ДУ, УОИМД);

б) управление деятельностью (в том числе имуществом) собственника - юридического лица (КУ, АУ).

3. По форме собственности - на управление имуществом, находящимся в:

а) публичной (государственной или муниципальной) собственности (УОУ и УХВ, ДУ, АУ, УОИМД);

б) частной собственности (УОУ (субъект - учреждение), ДУ, КУ, АУ, УОИМД).

4. По целям - управление:

а) направленное на извлечение прибыли (коммерческое управление) - УОУ (субъект - казенное предприятие) и УХВ, ДУ, КУ (субъект - коммерческие корпоративные организации);

б) не направленное на извлечение прибыли (некоммерческое управление) - УОУ (субъект - учреждение), КУ (субъект - некоммерческие организации и потребительские кооперативы), АУ, УОИМД).

5. В зависимости от того, от чьего имени и в чьих интересах субъект управления выступает во "внешних" отношениях по управлению, - на управление, осуществляемое управляющим от:

а) своего имени в интересах своих и собственника имущества (УОУ и УХВ);

б) своего имени в интересах собственника (и (или) иных лиц) (ДУ, АУ);

в) имени и в интересах собственника (КУ, УОИМД).

6. По субъекту управления:

а) прямое (непосредственное) управление (самим собственником) (КУ, УОИМД);

б) непрямое управление (субъектами - не собственниками), подразделяемое на:

- опосредованное управление (субъектами, состоящими в корпоративных (членских) отношениях с собственником) - КУ, УОИМД;

- профессиональное управление (сторонним управляющим субъектом) - УОУ и УХВ, ДУ, КУ, АУ, УОИМД.

7. По видам имущественных прав, возникающих у субъекта управления по поводу объекта управления, - на управление, осуществляемое субъектом:

а) наделенным вещным правом на объект:

- правом собственности (непосредственная форма КУ и УОИМД);

- ограниченным вещным правом (УОУ и УХВ);

б) имеющим обязательственные права в отношении объекта (ДУ, опосредованная форма КУ);

в) не наделенным имущественными правами на объект (АУ, профессиональная форма КУ, опосредованная и профессиональная формы УОИМД).

8. В зависимости от наличия факта передачи имущества во владение (пользование) субъекта управления - на управление:

а) с передачей имущества управляющему (УОУ и УХВ, ДУ);

б) без передачи имущества управляющему (АУ, опосредованная и профессиональная формы КУ и УОИМД).