Управление общим имуществом в многоквартирном доме: проблемы и решения

В определенных случаях управление имуществом может быть обязательным. Во-первых, по основаниям и в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 26 октября 2002 г. N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)"*(76) (далее - Закон о банкротстве), учреждается арбитражное управление имущественным комплексом (хозяйствующим субъектом) должника без согласия последнего на основании судебного акта арбитражного суда о применении соответствующей процедуры в деле о банкротстве*(77).

Во-вторых, договор доверительного управления в некоторых случаях заключается не добровольно, а по прямому указанию закона в связи с особыми обстоятельствами - установлением опеки или попечительства (ст. 38 ГК РФ, ст. 23 Федерального закона от 24 апреля 2008 г. N 48-ФЗ "Об опеке и попечительстве"*(78)), патронажа (ст. 41 ГК РФ), признанием гражданина безвестно отсутствующим (ст. 43 ГК РФ) либо его смертью (при распоряжении наследственной массой душеприказчиком).

В-третьих, в силу Жилищного кодекса РФ при возникновении у приобретателя основного помещения в многоквартирном доме независимо от его воли права общей долевой собственности на общее имущество дома у такого собственника автоматически появляются управленческие функции в отношении этого общего имущества. Судебная практика указывает и на иной момент возникновения права общей долевой собственности в силу закона*(79), в частности, на такой объект общего имущества дома, как земельный участок. У лиц, являющихся собственниками помещений в многоквартирном доме, право собственности на земельный участок, занятый этим домом, возникает с даты введения в действие Жилищного кодекса РФ (если на эту дату участок был сформирован) или с момента проведения кадастрового учета земельного участка*(80).

Рассматривая в качестве очередного критерия систематизации видов управления имуществом форму собственности на имущество, отметим следующую особенность. При сравнении видов управления можно установить, что существует управление имуществом, находящимся: а) только в частной собственности (корпоративное управление); б) только в публичной (государственной или муниципальной) собственности (управление на базе прав хозяйственного ведения и оперативного управления), а в определенном законом случае - в частной собственности (управление на праве оперативного управления (субъект - учреждение); в) либо в частной, либо в публичной собственности (доверительное управление, арбитражное управление). Однако при управлении общим имуществом в многоквартирном доме складывается иная ситуация: в силу специфики режима общей собственности на общее имущество многоквартирного дома допускается возможность одновременного долевого участия обеих форм собственности.

Еще одним критерием классификации видов управления имуществом выступают цели управления: они могут быть либо связаны, либо не связаны с извлечением прибыли (постоянного дохода). В зависимости от наличия или отсутствия в целях управления извлечения прибыли можно выделить две группы управления имуществом - коммерческое и некоммерческое управление.

К первой группе относятся: а) управление на праве оперативного управления (субъект - казенное предприятие) и на праве хозяйственного ведения; б) доверительное управление; в) корпоративное управление (субъект - коммерческие корпоративные организации), целями которых являются стабильное профессиональное участие (использование имущества) в гражданском обороте, извлечение прибыли. При этом:

управляющие субъекты в первых двух видах управления выступают по поводу данного имущества в гражданском обороте (во "внешних" отношениях) от своего имени в интересах:

- своих и собственника (управление на праве оперативного управления и на праве хозяйственного ведения);

- собственника или иного лица (выгодоприобретателя) (доверительное управление);

субъект корпоративного управления действует во "внешних" отношениях от имени и в интересах собственника имущества.

Во вторую группу входит:

а) управление на праве оперативного управления (субъект - учреждение), цель которого заключается, главным образом, в осуществлении управленческой, социально-культурной и иной некоммерческой деятельности (субъект выступает от своего имени в интересах своих и собственника);

б) корпоративное управление (субъект - некоммерческие организации и потребительские кооперативы), имеющее целью осуществление некоммерческой деятельности, и управление общим имуществом многоквартирного дома, целью которого является обеспечение сохранности и эффективного функционирования общего имущества (управляющий субъект действует от имени и в интересах собственника имущества);

в) арбитражное управление, целями которого являются, в зависимости от процедуры, применяемой в деле о банкротстве, обеспечение сохранности имущества, восстановление платежеспособности организации-должника и погашение имеющейся у нее кредиторской задолженности. Как следует из императива нормы ст. 182 ГК РФ, арбитражный управляющий действует от своего имени, не будучи представителем ни должника, ни кредиторов. Вместе с тем Закон о банкротстве в ряде случаев наделяет управляющего правом действовать от имени должника (ст. 99, 103), что привело к рассмотрению в правовой литературе арбитражного управляющего как: а) представителя должника*(81); б) органа управления юридического лица - организации должника*(82); в) самостоятельного участника дела о банкротстве, не являющегося ни представителем должника, ни органом управления должника*(83). Следует, на наш взгляд, поддержать третью позицию, согласившись с тем, что арбитражный управляющий действует от своего имени, поскольку "осуществляет управленческие функции не в целях организации деятельности юридического лица, а для решения особой задачи, поставленной перед ним законом"*(84). При этом полагаем, что отдельные случаи наделения Законом о банкротстве арбитражного управляющего правом действовать от имени должника можно считать скорее исключением из правила.

Существуют различные мнения и по поводу того, в чьих интересах осуществляется указанный вид управления (в частности, так называемые прокредиторская, продолжниковская и нейтральная концепции*(85). Одни авторы считают, что институт банкротства служит способом защиты нарушенных прав кредиторов*(86); по мнению других, выгодоприобретателем по арбитражному управлению в зависимости от применяемой процедуры и ее результатов могут выступать как кредиторы, так и должники*(87). Согласимся с третьим подходом, согласно которому "арбитражный управляющий в каждой процедуре, применяемой в деле о банкротстве, действует на основании акта арбитражного суда по реализации политики государства в сфере финансового оздоровления и банкротства, по созданию вокруг каждого процесса банкротства спокойной социальной обстановки, по соразмерному удовлетворению требований кредиторов, строгому соблюдению прав и законных интересов должника, кредиторов и общества"*(88). Иными словами, арбитражный управляющий действует от своего имени в интересах собственника и иных лиц.

Итак, в зависимости от того, от чьего имени и в чьих интересах субъект управления выступает во "внешних" отношениях по управлению, управление имуществом можно систематизировать также в рамках трех групп, а именно как управление, осуществляемое управляющим: 1) от своего имени в интересах своих и собственника имущества; 2) от своего имени в интересах собственника (и (или) иных лиц); 3) от имени и в интересах собственника.

Полагаем, что, классифицируя виды управления имуществом по субъекту управления, при выявлении форм управления необходимо руководствоваться таким критерием, как характер действий собственника по управлению: сам собственник управляет своим имуществом или не сам. В первом случае возможны две ситуации. Например, если имущество находится в собственности одного физического лица (или в общей собственности нескольких физических лиц), речь не идет об управлении как о системе отношений - это лицо просто реализует свои правомочия (при этом сособственники - совместно, по общему согласию). Если же объектный и субъектный составы имущества, а в связи с этим и система отношений собственности усложняются (например, при праве собственности юридического лица, праве общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома), то неизбежно возникновение внутреннего конфликта интересов участников отношений, требующего разрешения путем введения специальной системы реализации их правомочий, включающей в себя особые механизмы совместного принятия решений. Здесь мы говорим об управлении своим имуществом самим собственником (либо юридическим лицом через систему органов управления, либо собственниками общего имущества многоквартирного дома через их общее собрание).

Во втором случае управление осуществляют субъекты - не собственники, которые могут быть двух видов:

1) состоящие в корпоративных (членских) отношениях*(89) с собственником, а именно субъекты:

- участники юридического лица - собственника (например, полные товарищи хозяйственных товариществ);

- юридические лица, состоящие из собственников (например, товарищества собственников жилья);

2) привлеченные со стороны профессиональные субъекты (например, унитарные предприятия и учреждения, доверительные и арбитражные управляющие, управляющие организации для управления деятельностью хозяйственных обществ либо многоквартирными домами).

С этих позиций в зависимости от вида управляющего субъекта можно выделить следующие формы управления имуществом:

А. Прямое (непосредственное) управление (самим собственником).

Б. Непрямое управление (субъектами - не собственниками), которое, в свою очередь, может быть подразделено на:

1) опосредованное управление (субъектами, состоящими в корпоративных (членских) отношениях с собственником);

2) профессиональное управление (сторонним управляющим субъектом).

Использование последней формы обусловлено потребностью в профессиональных знаниях специалиста-управленца в целях достижения наибольшего эффекта от функционирования имущества собственника. Опосредованное же управление представляет собой нечто среднее между непосредственным и профессиональным управлением и с точки зрения целей, и по содержанию.

Следует отметить, что такие виды, как управление на праве оперативного управления и на праве хозяйственного ведения, доверительное и арбитражное управление, представлены лишь в форме профессионального управления. Между тем в управлении общим имуществом многоквартирного дома, так же как в корпоративном управлении, предусмотрены все три формы, при этом, как правило, отсутствует использование какой-либо одной формы в чистом виде.

Причем в первом из этих двух видов, по нашему мнению (как будет доказано ниже), необходимо сочетание первых двух и возможно сочетание всех трех предложенных форм управления. Во втором случае в зависимости от организационно-правовой формы юридического лица используется либо непосредственное, либо опосредованное управление при возможном сочетании с профессиональным управлением. Внутренняя структурная дифференциация (институциональный аспект) корпоративного управления подразумевает наличие структурных подразделений и органов. Минимально этот признак выражен в юридических лицах "низших" степеней развития*(90) - хозяйственных товариществах, где управление осуществляется самими участниками юридического лица (всеми, по общему согласию, их частью, каждым)*(91). Через производственные, потребительские кооперативы и иные некоммерческие организации-собственники этот признак усложняется и достигает своего апогея в юридических лицах "высших" степеней развития - хозяйственных обществах, где существует разветвленная система органов управления, контроля, иных структур*(92).

Рассматривая правовую природу "внутренних" отношений по управлению имуществом, следует отметить, что базовой основой управления в его функциональном значении выступают отношения, связанные с осуществлением права собственности на имущество, в связи с чем и "внутренние" отношения по управлению имуществом, безусловно, являются имущественными. Так, отношения между собственником и управляющими субъектами, созданными им на правах хозяйственного ведения и оперативного управления, имеют вещно-правовую природу. Между собственником и управляющей организацией или доверительным управляющим возникают обязательственные (договорные) отношения. Усложнение имущественных отношений вызвало к жизни появление, кроме вещных и обязательственных отношений, еще одной их разновидности - корпоративных отношений, которые появляются только между конкретными участниками корпорации (и корпорацией в целом), а потому носят относительный характер, возникают лишь с участием особых субъектов - членов конкретной корпорации, и в этом смысле закрыты для иных субъектов имущественных отношений*(93). Как представляется, корпоративные отношения складываются не только между участниками корпорации, но и между сособственниками общего имущества многоквартирного дома при управлении этим имуществом.

Таким образом, если рассматривать "внутренние" отношения по управлению имуществом через призму форм такого управления, можно заметить, что непосредственное и опосредованное управление базируется на корпоративных отношениях, а профессиональное управление реализуется через вещные и обязательственные отношения.

Кроме того, возможна классификация разновидностей управления имуществом по видам имущественных прав, возникающих у субъекта управления по поводу объекта управления. Во-первых, субъект управления может обладать вещным правом на объект. Например, при непосредственном управлении общим имуществом многоквартирного дома управляющим субъектом являются сами собственники этого имущества (данная ситуация более подробно будет рассмотрена в следующей главе). При непосредственном корпоративном управлении также наделяется правом собственности своеобразный субъект как управления, так и права - юридическое лицо (корпоративная организация). Его уникальность как субъекта права собственности обусловлена наличием сложного состава участников, имеющих по поводу объекта управления обязательственные права требования (либо не имеющих никаких прав) к этому субъекту*(94). Некоторые ученые, напротив, усматривают в требованиях участников на имущество корпорации вещно-правовую природу, считая долю (пай) участника (члена) "условным" правом собственности на часть имущества юридического лица", вводя в связи с этим понятие "право корпоративной собственности" участника на "долю в имуществе" ("часть имущества") организации*(95). Считаем данную точку зрения весьма спорной, поскольку, на наш взгляд, в ней усматривается определенное сходство с неприемлемой для отечественного правопорядка теорией "расщепленной собственности", и разделяем традиционную позицию.