Отдельные виды залоговых обязательств в зависимости от вида имущества передаваемого в залог

В обязательности нотариального  удостоверения договоров об ипотеке, а также их государственной регистрации  особенно отчетливо просматривается  то большее значение, которое законодатель придаёт ипотеке как способу  обеспечения обязательств.

В соответствии со ст. 9 Закона об ипотеке:

в договоре ипотеки должны быть указаны предмет ипотеки, его  оценка, существо, размер  и  срок исполнения обязательства, обеспечиваемого  ипотекой. Кроме того, необходимо указать  право (например, собственности, хозяйственного ведения), в силу которого предмет  ипотеки принадлежит залогодателю, и наименование госоргана, зарегистрировавшего  такое право;

если обеспечиваемое ипотекой обязательство подлежит исполнению по частям, в договоре необходимо определить периодичность и размеры соответствующих  платежей;

если право залогодержателя  удостоверяется закладной, это должно быть отражено в договоре (ст. 9);

договор ипотеки подлежит нотариальному удостоверению и  государственной регистрации; в  противном случае такой договор  считается ничтожным (ст. 10);

государственная регистрация  ипотеки осуществляется учреждением  юстиции по месту нахождения недвижимости – предмета ипотеки. Для этого  необходимо представить заявление, нотариально удостоверенный договор  ипотеки, документ об уплате регистрационного сбора, документ, подтверждающий возникновение  обеспеченного ипотекой обязательства, закладную (если она есть) (ст. 19, 20).

Пункт 3 ст. 339 ГК затрагивает  одну из центральных проблем, а именно публичность залога. Это означает, что существование отношений  залога в принципе должно быть очевидным для окружающих.

В случаях, когда предмет  залога передается залогодержателю, публичность  залога обеспечивается фактом его нахождения во владении последнего. Когда же предмет  залога остается у залогодателя, средством  публичности является регистрация. В соответствии с Законом о  регистрации прав на недвижимость предусмотрена  регистрация любого недвижимого  имущества и сделок с ним, за исключением  прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты (п. 1 ст. 4). Ипотека подлежит государственной регистрации учреждениями юстиции в едином регистрационном реестре прав на недвижимое имущество, по месту нахождения имущества, являющегося предметом ипотеки.

Надо сказать, что подобная унификация договоров об ипотеке  очень сильно напоминает унификацию таких ценных бумаг как векселя⁴⁰. Видимо,  это неслучайно и имеет далеко идущие цели. В частности, это открывает перспективы развития рынка самих закладных. Оборот закладных будет производиться с помощью уступки прав требования по ним, осуществляемой посредством нотариально удостоверенных индоссаментов, не требующих государственной регистрации. Но если уступка прав залогодержателя по договору об ипотеке вполне допустима и в соответствии с действующим законодательством (с соблюдением общих правил об уступке требования), то залог самих закладных пока  ничем у нас не регулируется. Унификация договоров об ипотеке сделает и это возможным. Причём порядок залога закладной будет также упрощённым и будет заключаться в простой её передаче другому лицу (залогодержателю закладной) в обеспечение исполнения кредитного договора, заключённого между этим лицом и залогодержателем, названным в закладной (ипотечным залогодержателем).

При формировании рынка ипотечных  кредитов нам вовсе не следует  пренебрегать опытом других зарубежных стран в данной области. Этот опыт заключается в создании, в первую очередь, специального государственного органа, который может называться по-разному – Федеральная комиссия, Федеральная ассоциация, Федеральное  агентство. Его главная функция  – выкупать у банков закладные, отвечающие заранее установленным требованиям (вот оно – значение унификации договоров об ипотеке). В результате этот орган становиться кредитором по огромному количеству закладных, которые он может продавать (опять  же в порядке уступки требования) другим банкам, страховым организациям и иным финансовым структурам, а  может выпускать на их сумму государственные  ценные бумаги, обеспечением по которым могут выступить права требования по этим закладным. Средства от продажи закладных и от размещения ценных бумаг могут использоваться Федеральной комиссией для дальнейшего выкупа у банков закладных, стимулируя их, таким образом, к выдаче все большего количества  ипотечных кредитов. При этом, независимо от того, кто в конкретный момент является кредитором по кредитному и, соответственно, залогодержателем по ипотечному договорам, обслуживанием ипотечного кредита занимается банк, с которым заемщик изначально заключил оба договора⁴¹.

Надо сказать, что формирование вторичного рынка ипотечных кредитов было признано наиболее эффективным  механизмом участия государства  в становлении, прежде всего, жилищного  ипотечного кредитования. Поэтому появление  подобного органа планировалось  и у нас. Так, п. 8 Государственной  целевой программы «Жилище», утвержденной Постановлением Совета Министров (Правительства  РФ) от 20.06.93. № 595 ,предусматривал создание Агентства по ипотечному кредитованию; п. 16 Основных направлений нового этапа  реализации государственной целевой  программы «Жилище», одобренных Указом Президента РФ от 29.03.96 №431 - Федерального агентства по ипотечному кредитованию. Однако, насколько нам известно, эти органы так и не были созданы.

Далее отметим, что пункт 3 ст. 339 ГК не упоминает о движимом имуществе. Вопрос о регистрации  движимого имущества регулируется специальными актами. Так, п.2 ст.40 Закона о залоге устанавливает правило  об обязательной регистрации залога всех транспортных средств. Необходимость  регистрации автотранспорта предусматривается  постановлением Правительства РФ от 30 декабря 1993 г. N 1354 "О дополнении и признании утратившими силу решений Правительства Российской Федерации в связи с принятием  Закона Российской Федерации "О залоге"⁴². Регистрация автотранспорта предусмотрена в постановлении Правительства РФ от 12 августа 1994 г. N 938 "О государственной регистрации автотранспортных средств и других видов самоходной техники на территории Российской Федерации"⁴³.

Правила регистрации залога тракторов, самоходных дорожно-строительных и иных машин и прицепов к ним, регистрируемых органами государственного надзора за техническим состоянием самоходных машин и других видов  техники в Российской Федерации (Гостехнадзора), утвердило Министерство сельского хозяйства РФ 29 сентября 1995 г.

Договор о залоге ценных бумаг подлежит регистрации (внесению в реестр) в соответствии с п.5.1 - 5.3 Временного положения о ведении  Реестра владельцев именных ценных бумаг, утв. постановлением Федеральной  комиссии по ценным бумагам и фондовому  рынку при Правительстве РФ от 12 июля 1995 г. N 3.

Подлежит регистрации  залог золотых сертификатов Минфина  РФ выпуска 1993 г.Неправильное оформление договора залога - отсутствие нотариального  удостоверения в случаях, когда  это предусмотрено законом, либо отсутствие регистрации залога недвижимого  имущества влекут недействительность договора.

  2.2 Стороны  залоговых правоотношений  

Субъектный состав залогового обязательства образуют залогодатель и залогодержатель.

Принципиальное значение имеет отношение этих лиц к  основному обязательству. Если залогодателем  может быть как сам должник  по основному обязательству, так  и третье лицо, то залогодержателем может быть только кредитор по основному обязательству. Это положение вытекает из заинтересованности последнего в обеспеченности этого обязательства, то есть в дополнительной возможности его погашения, получаемой в результате установления залога. Обязанность совпадения кредитора и залогодержателя в одном лице подтверждается закреплением в ГК РФ обязательности одновременной уступки прав по основному обязательству как условия действительности уступки прав по договору о залоге (ч. 2 ст. 350), а также презумпцией, согласно которой, если не доказано иное, уступка прав по договору о залоге означает и уступку прав по обеспеченному залогом обязательству (ч. 3 ст. 355).

Не менее важным является отношение залогодателя к предмету залога. Для залогодержателя заложенный объект должен быть чужим, то есть не находиться в его собственности. Залогодателю предмет залога может принадлежать, как уже было сказано нами выше, на праве собственности или праве  хозяйственного ведения. В последнем  случае, при залоге недвижимости для  обременения недвижимости ипотекой нужно согласие собственника имущества. Вопросы получения такого согласия, например, на залог недвижимого имущества, находящегося в федеральной собственности, регулируются документами Госкомимущества  РФ.

В настоящее время закон  не устанавливает каких-либо ограничений  в отношении юридического статуса  залогодателя и залогодержателя. Поэтому  сейчас как тот, так и другой могут  быть физическим или юридическим лицом.

Характерной чертой ипотеки, как уже отмечалось выше, является оставление заложенной недвижимости во владение залогодателя, который также  сохраняет возможность пользоваться ею. Глава 5 Федерального закона «Об  ипотеке» закрепляет права залогодателя по пользованию заложенным имуществом. В соответствии со ст. 29 данного закона залогодатель сохраняет право пользования  имуществом, заложенным по договору об ипотеке. Залогодатель вправе использовать это имущество в соответствии с его назначением. Условия договора об ипотеке отграничивающие это право залогодателя, ничтожны.

Если иное не предусмотрено  договором, при пользовании заложенным имуществом залогодатель не должен допускать  ухудшения имущества и уменьшения его стоимости сверх того, что  вызывается нормальным износом.

П. 2 ст. 29 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»  предоставляет право залогодателю извлекать из имущества, заложенного  по договору об ипотеке, плоды и доходы. Залогодатель приобретает право  на эти плоды и доходы, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

Ещё одним правом залогодателя, которое не может быть ограничено каким-либо соглашением, является право  в любое время до продажи предмета залога прекратить обращение на него взыскания и его реализацию, исполнив обеспеченное ипотекой обязательство  или ту его часть, исполнение которой  просрочено.

По обеспеченному залогом  обязательству (залоговому кредиту) кредитор приобретает ряд прав.

Во-первых, залогодержатель  имеет право в случае неисполнения должником основного обязательства  получить удовлетворение из стоимости  заложенного имущества. Действующее  законодательство не предусматривает  обращения в собственность залогодержателя  предмета залога.

Во-вторых, удовлетворение залогодержатель  получает преимущественно перед  другими кредиторами залогодателя. Это означает, что при ликвидации юридического лица согласно п.1 ст.64 ГК РФ требования кредиторов по обязательствам, обеспеченным залогом имущества  ликвидируемого юридического лица, удовлетворяются  в третью очередь, т.е. после удовлетворения требований граждан, перед которыми ликвидируемое юридическое лицо несет ответственность за причинение вреда жизни или здоровью, путем  капитализации соответствующих  повременных платежей, а также  после производства расчетов по выплате  выходных пособий и оплате труда с лицами, работающими по трудовому договору, в том числе по контракту, и по выплате вознаграждений по авторским договорам.

В-третьих, по общему правилу  залог обеспечивает требование в  том объеме, какой оно имеет  к моменту удовлетворения, в частности  проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых  расходов залогодержателя на содержание заложенной вещи и расходов по взысканию.

В-четвертых, если иное не предусмотрено  договором, право залогодержателя (право  залога) согласно п.1 ст.340 ГК РФ распространяется на вещь, являющуюся предметом залога, а также на ее принадлежности.

В-пятых, если это предусмотрено  договором, право залогодержателя (право  залога) согласно части второй п.1 ст.340 ГК РФ распространяется на полученные в результате использования заложенного  имущества плоды, продукцию и  доходы⁴⁴.

В статье 343 ГК РФ предусмотрено, что залогодатель или залогодержатель  в зависимости от того, у кого из них находится заложенное имущество (статья 338), обязан, если иное не предусмотрено  законом или договором:

1) страховать за счет  залогодателя заложенное имущество  в полной его стоимости от  рисков утраты и повреждения,  а если полная стоимость имущества  превышает размер обеспеченного  залогом требования, - на сумму  не ниже размера требования;

2) принимать меры, необходимые  для обеспечения сохранности  заложенного имущества, в том  числе для защиты его от  посягательств и требований со  стороны третьих лиц;

3) немедленно уведомлять  другую сторону о возникновении  угрозы утраты или повреждения  заложенного имущества.

Залогодержатель и залогодатель вправе проверять по документам и  фактически наличие, количество, состояние  и условия хранения заложенного  имущества, находящегося у другой стороны.

При грубом нарушении залогодержателем обязанностей, указанных в пункте 1 этой статьи, создающем угрозу утраты или повреждения заложенного  имущества, залогодатель вправе потребовать  досрочного прекращения залога.

Таким образом, среди диспозитивно определённых обязанностей залогодателя следует, во-первых, назвать его обязанность  страховать за свой счет предмет залога в полной его стоимости от рисков утраты и повреждения, а при залоге недвижимости – если полная стоимость  имущества превышает размер обеспеченного  ипотекой обязательства, - на сумму  не ниже размера требования (п.1 ст.343). Эта норма имеет очень большое  значение, поскольку при наступлении  страхового случая выплачиваемое собственнику имущества или иному выгодоприобретателю  страховое возмещение является таким  же обеспечением исполнения основного  обязательства, как и стоимость  заложенной недвижимости при обращении  на неё взыскания и реализации  на публичных торгах.