Отдельные виды залоговых обязательств в зависимости от вида имущества передаваемого в залог

В ст. 5 Конвенции определено, что морские залоги, указанные  в ст. 4, имеют приоритет перед  зарегистрированными ипотеками  и обременениями.

Во всех приведенных случаях  возникновения залога на основании  закона соблюдены требования п. 3 ст. 334 ГК. Во-первых, указано, какое имущество  считается находящимся в залоге. Во-вторых, определено, для обеспечения  исполнения какого обязательства имущество  признается находящимся в залоге. В-третьих, описаны обстоятельства (юридические факты), наступление  которых необходимо для возникновения  залога.

И, все-таки важнейшее основание  возникновения права залога –  это договор. В п. 1 ст. 399 ГК говорится, что в договоре о залоге должны быть указаны предмет залога и  его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого  залогом. В нем должно также содержаться  указание на то, у какой из сторон находится заложенное имущество. Перечисленные  условия относятся к разряду  существенных условий договора о  залоге.

Далее раскроем место института  залога в современном гражданском  праве РФ.

В современных условиях залог  занимает особое место среди способов обеспечения исполнения гражданско-правовых обязательств. Излишне напоминать о  таких негативных явлениях, присущих переходному периоду нашей экономики, как суперинфляция, падение уровня производства, повсеместные неплатежи  за поставленные товары, выполненные  работы или оказанные услуги. В  такой ситуации широкое использование  ранее популярных способов обеспечения  исполнения обязательств, таких, например, как неустойка, теряет практический смысл. В самом деле, откуда контрагенту  по договору, который не имеет денежных средств в количестве, достаточном  для уплаты долга, взять деньги для  уплаты штрафа или пени?

В этом смысле залог обладает несомненными преимуществами. Во-первых, договор залога имущества обеспечивает наличие и сохранность этого  имущества на тот момент, когда  должнику придется рассчитываться с  кредитором. Причем стоимость заложенного  имущества будет возрастать пропорционально  уровню инфляции. Во-вторых, залог имущества  должника обеспечивает кредитору-залогодержателю возможность удовлетворить свои требования за счет предмета залога преимущественно перед другими кредиторами. В-третьих, реальная опасность потерять имущество в натуре (а предметом залога является, как правило, особо ценное, быстроликвидное имущество) является хорошим стимулом для должника исполнить свои обязательства надлежащим образом³⁷.

Институт залога в настоящее  время получил распространение  в основном в области банковского  кредитования, что не исключает применение залога для обеспечения иных обязательств. Применение залога в банковском кредитовании обусловлено тем обстоятельством, что согласно п.2.5 инструкции Банка  России от 30.06.97 г. N 62а "О порядке  формирования и использования резерва  на возможные потери по ссудам" под  обеспечением ссуды понимается залог. Таким образом, иное обеспечение  обязательств заемщика влечет отнесение  ссуды к не обеспеченной по критерию качества обеспечения и сомнительной или безнадежной по критерию уровня кредитного риска.

В завершение Главы 1 дипломной  работы сделаем следующие выводы. Залог  представляет собой один из способов обеспечения исполнения обязательств, сущность которого заключается в  том, что кредитор по обеспеченному  залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства  получить удовлетворение из стоимости  заложенного имущества преимущественно  перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом (п. 1 ст. 334 ГК). В целом система  правового регулирования отношений  по залогу в настоящий момент состоит  из Гражданского Кодекса (ст. 334-358), Закона о залоге, закона об ипотеке (залоге недвижимости).

В настоящей главе прослежена история развития института залога, возникновение которого связано  с римским частным правом. В  трудах ученых-романистов встречаются различные определения понятия залогового права и сущности залоговых отношений. Cделан вывод о том, что с давних времен и до настоящего времени идет дискуссия о природе залога. Краеугольным камнем природы залога является сочетание в ней вещно-правовых и обязательственно-правовых элементов правоотношений. В результате этого сочетания одни авторы причисляли залог к институтам вещного права, другие - к институтам обязательственного права, иные усматривали в его природе смешанную природу или утверждали, что природа залога зависит от предмета залога.

Вопрос о вещном или  обязательственном характере залогового права кредитора остаётся открытым и по сей день, и актуален для  современной отечественной цивилистической  науки.

В этой главе также рассмотрена  история развития института залога в российском дореволюционном и  советском праве.

Переход от конструкции залога как права присвоения к залогу как праву на удовлетворение из стоимости  заложенного имущества происходил в российском законодательстве непоследовательно. Со временем залоговое правоотношение приобретало все больше и больше обязательственно-правовых элементов, которые как бы качественно уравнялись с вещно-правовыми чертами залога.

В этой же главе дипломной  работы также рассмотрены обязательственно-правовые и вещно-правовые элементы залогового правоотношения в современном гражданском  законодательстве.Сделан вывод о  том, что залогу (в соответствии с  ГК РФ и Законом "О залоге") присущи  как черты обязательственного правоотношения, так и черты вещно-правового  отношения.

В настоящий момент среди  основания возникновения залоговых  правоотношений названы закон и  договор, важнейшим из которых является договор.

В современных условиях залог  занимает особое место среди способов обеспечения исполнения гражданско-правовых обязательств, во многом залог обладает несомненными преимуществами перед  другими способами обеспечения  исполнения обязательств.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2 Договор  залога

2.1 Существенные  условия договора о залоге

 

Согласно п. 3 ст. 334 ГК РФ одним  из оснований возникновения залогового обязательства является договор. Как  и всякий договор, он должен содержать  существенные условия, при недостижении согласия по которым договор не может  считаться заключённым³⁸.

В договоре о залоге должны быть указаны предмет залога и  его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого  залогом. В нем должно также содержаться  указание на то, у какой из сторон находится заложенное имущество.

Первым существенным условием договора о залоге надо назвать предмет  залога. Он должен быть максимально  точно определён с тем, чтобы  ни у сторон, ни у третьих лиц  не возникло никаких сомнений относительно того, какой объект обременяется залогом.

В зависимости от вида имущества, передаваемого в залог, залоговые  обязательства можно разделить  на следующие основные группы: 1) ипотека - залог недвижимости; 2) залог транспортных средств; 3) залог товаров в обороте; 4) залог ценных бумаг; 5) залог имущественных  прав; 6) денежный залог.

При отсутствии в договоре о залоге сведений, индивидуально  определяющих заложенное имущество, договор  о залоге не может считаться заключенным.

При заключении договора о  залоге здания или сооружения следует  обратить особое внимание на включение  условия о залоге земельного участка. В соответствии с п.3 ст.340 ГК РФ залог  здания или сооружения допускается  только с одновременным залогом  по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части. Данное правило подлежит применению в случаях, когда лицо, выступающее в роли залогодателя здания или сооружения, является собственником или арендатором соответствующего земельного участка. Если такое лицо передает в залог только здание или сооружение, а земельный участок либо право его аренды не является предметом залога, такой договор должен считаться ничтожной сделкой.

Кроме того, необходимо учитывать, что при залоге недвижимости (ипотеке) залогодатель сохраняет право пользования  имуществом, заложенным по договору. Условия  договора об ипотеке, ограничивающие это  право залогодателя, ничтожны.

В отдельных случаях, к  договору об ипотеке земельного участка  должна быть приложена копия чертежа  границ этого участка, выданная соответствующим  комитетом по земельным ресурсам и землеустройству. В качестве обязательных приложений к договору об ипотеке  предприятия должны быть приложены  акт инвентаризации, бухгалтерский  баланс и заключение независимого аудитора о составе и стоимости имущества  предприятия.

Помимо идентификации  объекта недвижимости, обременяемого  ипотекой, важным для ипотеки является его стоимость. Значение денежной оценки предмета ипотеки чрезвычайно велико. Кроме того, что стоимость объекта  является существенным условием ипотечного договора, она выполняет ряд других функций. Во-первых, само возникновение  и первоначальный размер  основного  обязательства ставится в зависимость  от стоимости предмета ипотеки. При  этом в интересах кредитора, чтобы  стоимость данного объекта, с  одной стороны, была выше размера  основного обязательства (в том  числе, когда размер основного обязательства  из-за просрочки его исполнения увеличивается), но с другой стороны, - позволила  бы достаточно легко реализовать  объект на публичных торгах после  обращения на него взыскания.  В настоящее время практически неразрешимой проблемой, стоящей перед судебными приставами  при реализации промышленной недвижимости (не только заложенной) на публичных торгах, является именно её высокая стоимость, зачастую превышающая стоимость аналогичных объектов в других странах, в том числе дальнего зарубежья. В случае невозможности реализации объекта на публичных торгах кредитор ставится перед незавидным выбором: либо оставить этот объект за собой в сумме оценки лишь на 10% ниже первоначальной стоимости, либо отказаться от этого и попробовать удовлетворить свои требования за счет иного имущества должника (которого у того может не оказаться), не пользуясь при этом преимуществами, основанными на ипотеке. В связи свышеизложенным, необходимость оценки ликвидности предмета ипотеки при заключении ипотечного договора для кредитора выходит на первый план. Для залогодателя же более высокая оценка его объекта недвижимости выгодна ещё и потому, что позволяет использовать его в качестве предмета ипотеки не один раз, разумеется,  при наличии на то, по общему правилу, согласия кредитора. Определение стоимости недвижимого имущества в настоящее время осложняется существованием нескольких «стоимостей». В отношении ряда объектов недвижимости существует определенная стоимостная граница, ниже которой стороны опускаться в договоре не вправе. Для земельных участков – это нормативная ценаземли³⁹, для квартир и иного недвижимого имущества потребительского назначения – инвентаризационная стоимость, для недвижимости производственного назначения – балансовая стоимость. Этот минимальный уровень совершенно не отражает реальной стоимости тех же объектов. Поэтому очень часто стороны пользуются услугами профессиональных оценщиков, определяющих рыночную стоимость предмета ипотеки, которая затем и указывается в договоре наряду с минимальной. Однако надо обратить внимание на два момента. Во-первых, в РФ в отличие от других стран, использование профессиональной оценки при заключении сделок с недвижимостью не является обязательным. Во-вторых, оценка, сделанная профессиональным оценщиком, больше имеет значение опять же для возникновения основного обязательства и его размера и не обязательно при определении начальной цены объекта недвижимости на публичных торгах при судебном обращении взыскания на предмет ипотеки. Пункт 3 ст. 350 ГК РФ предусматривает что в случаях обращения взыскания на имущество в судебном порядке начальная продажная цена заложенного имущества, с которой начинаются торги, определяется решением суда. Каких-либо критериев, которыми суд мог бы руководствоваться при этом, закон не закрепляет.

Вторым существенным условием договора о залоге является условие  о том, в обеспечение исполнения какого обязательства возникает  залог. Надо сказать, что залог приспособлен для обеспечения только денежных обязательств, то есть обязательств, в  содержание которых входит обязанность  должника уплатить кредитору определенную денежную сумму. Денежные обязательства  могут быть основаны на различных  договорах, основным среди которых  следует назвать договор займа  и его разновидность – договор  банковского кредита. Именно банковское кредитование, как уже говорилось выше,  – основная сфера применения залога. В этом нет ничего необычного, поскольку именно банки оперируют  сейчас в РФ, да и во всем мире, основной массой денежных средств. То место, которое  залог занимает среди способов обеспечения  возврата кредитов, выдаваемых банками, дало некоторым авторам основание  для выделения самостоятельного вида залога – банковский залог, что, однако, не находит подтверждения  в действующем законодательстве.

Но ни сейчас, ни в будущем  нет никаких препятствий для  того, чтобы обеспечить с помощью  залога других вещей исполнение денежных обязательств, основанных на иных договорах, например, купли-продажи, аренды, подряда и других. Главное, чтобы договор о залоге содержал условие, позволяющее определить существо (то есть существенные условия), размер и срок исполнения должником основного обязательства. Постановление Пленумов Высшего Арбитражного Суда и Верховного Суда РФ от 01.07.96. №6/8 разъяснило, что эти условия следует признавать согласованными, если в договоре залога имеется ссылка к договору, регулирующему основное обязательство и содержащему соответствующие условия (ч. 2 п. 43). Правда, по непонятной причине действие этого разумного правила ограничено лишь случаями, когда залогодатель и должник совпадают в одном лице.

При заключении договора о  залоге следует обратить внимание на то, что договор о залоге должен быть заключен в письменной форме. Форма  договора залога зависит от вида закладываемого имущества.

Пункт 2 статьи 339 ГК РФ устанавливает для договора о залоге обязательную письменную форму и квалифицированную форму для договора об ипотеке (п. 3 ст. 339 ГК РФ). Договор о залоге движимого имущества или прав на имущество подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Нотариальная форма для договора ипотеки недостаточна; для него также предусмотрена обязательная государственная регистрация. Соответственно, несоблюдение формы договора залога влечет его недействительность.

Договор об ипотеке согласно п.1 ст.10 Закона N 102-ФЗ подлежит государственной  регистрации. Согласно п.1 ст.165 ГК РФ несоблюдение требования о государственной регистрации  сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной.