Отдельные виды залоговых обязательств в зависимости от вида имущества передаваемого в залог

В то же время, залогодержатель  не вправе требовать от залогодателя  предоставления другой недвижимости в  случае прекращения права собственности  или права хозяйственного ведения  на предмет ипотеки по основаниям, указанным  в п. 1 ст. 354  ГК  РФ, поскольку при этом в императивном порядке право залога  распространяется на любое предоставление залогодателю имущество, либо  залогодержатель приобретает право преимущественного удовлетворения своего   требования  из  суммы  причитающегося  залогодателю  возмещения.

4) в случае продажи  с публичных торгов заложенного  имущества, а также в случае, когда его реализация оказалась  невозможной (пункт 4 статьи 350).

О прекращении ипотеки  должна быть сделана отметка в  реестре, в котором зарегистрирован  договор об ипотеке.

Часть 2 статьи 352 ГК РФ предусматривает, что при прекращении залога вследствие исполнения обеспеченного залогом  обязательства либо по требованию залогодателя (пункт 3 статьи 343) залогодержатель, у  которого находилось заложенное имущество, обязан немедленно возвратить его залогодателю.

Итак, пункт 1 ст. 352 ГК содержит перечень случаев прекращения залога, причем этот перечень сформулирован  как исчерпывающий. На первый взгляд, из него можно заключить, что ни в  одном ином случае залог прекращен  быть не может.

Залог, однако, может быть прекращен и по иным основаниям, которые в этом перечне не упомянуты.

В нем пропущено расторжение  договора залога. В соответствии со ст. 450 ГК расторжение договора возможно по соглашению сторон. Если, следовательно, залогодатель и залогодержатель  решили расторгнуть заключенный  ими договор залога, они вправе это сделать. В результате расторжения  залог, естественно, прекращается. Однако по смыслу п. 1 ст. 352 расторжение договора залог не прекращает, что явно неверно.

Еще один очевидный пропуск  состоит в том, что в перечень не включен случай прекращения залога при изъятии у залогодержателя  имущества в виде санкции за совершение преступления и иного правонарушения (ст. 354 ГК).

Третье не менее явное  упущение - случай, установленный ст. 356 ГК: залог прекращается с переводом  на другое лицо долга по обязательству, обеспеченному залогом, при условии, что залогодатель не дал кредитору  согласия отвечать за нового должника.

В перечне пропущен также  случай, связанный с введенным  ст. 349 ГК внесудебным порядком обращения  взыскания на заложенное имущество. Завершение процедуры реализации заложенного  имущества, установленной в договоре залогодателя и залогодержателя, также  прекращает залог.

С учетом сказанного необходимо признать, что перечень случаев прекращения  залога, содержащийся в п. 1 ст. 352 ГК, не является исчерпывающим.

Пункт 3 ст. 352 ГК столь же дефектен, как и ее п. 1. Он предусматривает, что залогодержатель обязан немедленно возвратить залогодателю находящееся  у него заложенное имущество в  двух случаях. Во-первых, при прекращении  залога вследствие исполнения обеспеченного  залогом обязательства. Во-вторых, по требованию залогодателя, заявленному  в соответствии с п. 3 ст. 343 ГК.

Оставляя в стороне  второй случай, отметим, что при исполнении обеспеченного залогом обязательства  залогодержатель, действительно, должен нести обязанность возврата имущества. Но далеко не только в этом случае. Такую  же обязанность на него следует возложить  во всех случаях прекращения основного  обязательства. Например, если залогодержатель  в соответствии со ст. 415 ГК освободил  должника от лежащих на нем обязанностей, на нем должна лежать обязанность  возвратить тому (или, при поддерживающем залоге, третьему лицу) находящееся  у него заложенное имущество.

Обращение взыскания на предмет  залога и реализация предмета залога являются особенно важными стадиями залогового правоотношения. Именно на этих стадиях происходит удовлетворение из стоимости предмета залога всех потерь и издержек кредитора в связи с нарушением должником своего обязательства⁴⁷.

Право  на  обращение  взыскания  является  основообразующим  для  залогового  права  кредитора,  который  в  случае  неисполнения  основного  обязательства,  вправе  получить  удовлетворение  из  стоимости  заложенного  имущества  преимущественно  перед  другими  кредиторами  лица,  которому  принадлежит  это  имущество  (залогодателя).

Это  определение  содержит  ряд  основных  моментов,  отражающих  суть  обращения  взыскания.

Во-первых, в  нём  указано  основание обращения взыскания  – это неисполнение  обязательства,  обеспеченного  залогом (ч. 1 п. 1 ст. 334 ГК РФ). Пункт 1 ст. 348 ГК РФ конкретизирует это общее положение, закрепляя, что взыскание на заложенное имущество  для удовлетворения требований залогодателя (кредитора) может быть обращено в  случае неиполнения или ненадлежащего  исполнения должником обеспеченного  залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает. Таким образом, при определении наличия оснований  для обращения взыскания надо руководствоваться также нормами  гражданского законодательства, устанавливающими основания гражданско-правовой ответственности (ст. 410 ГК РФ).

ГК РФ предусматривает  случаи, когда кредитор получает право  досрочно обратить взыскание на предмет  залога: 1) при последующем залоге, когда он запрещен предшествующим договором  о залоге; 2) при невыполнении залогодателем  обязанностей по страхованию предмета залога, по обеспечению его сохранности  и по предоставлению залогодержателю  возможности проверять наличие, количество и состояние заложенного  объекта; 3) при распоряжении залогодателем  предметом залога без согласия залогодержателя.

Все эти обязанности сформулированы диспозитивно. Нарушение залогодателем  любой из этих обязанностей дает кредитору  право сначала потребовать досрочного исполнения основного обязательства, и только если это требование не будет удовлетворено, возникает  право на обращение взыскания. Таким  образом и здесь действует  общее основание.

Имеет большое практическое значение вопрос о том, имеет ли кредитор право на обращение взыскания  в случае ненадлежащего исполнения должником основного обязательства. Как следует из п. 1 ст. 348 ГК РФ –  да, имеет. Но п. 2 той же статьи устанавливает  очень интересное правило, которое  заслуживает того, чтобы быть процитированным  полностью: «2. В обращении взыскания  на заложенное имущество может быть отказано, если допущенное должником  нарушение обеспеченного залогом  обязательства крайне незначительно  и размер требований залогодержателя  вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества». Особенно велика роль этой нормы при  ипотеке, так как в этом случае обращение взыскания означает для  залогодателя  потерю, можно сказать, «стратегического» имущества, каковым, несомненно,  является недвижимость. Вполне естественно, что такое серьезное  последствие должно наступать только за  существенное нарушение должником  своих обязательств. Но, с другой стороны, существует опасность, что  это положение Гражданского Кодекса  сделает в некоторых случаях  возможным необоснованный отказ  со стороны суда в обращении взыскания, так как именно суд определяет «крайнюю незначительность» нарушения  и «явную несоразмерность» требования залогодержателя стоимости предмета ипотеки.

Опасность тенденциозного толкования этой нормы судами гораздо более  реальна, чем может показаться на первый взгляд. В этом нас убеждает практика применения судами нормы ст. 333 ГК РФ, предусматривающей право  суда уменьшить размер неустойки, если она, по мнению суда, «явно несоразмерна»  последствиям нарушения обязательства. В последнее время с подачи Высшего арбитражного суда РФ арбитражные  суды субъектов РФ начали повсеместно применять данную норму, зачастую входя в противоречие с другими нормами гражданского права. Это в сфере предпринимательских отношений. Несложно догадаться, чью сторону примет суд общей юрисдикции, когда кредитор предъявит иск об обращении взыскания, скажем, на квартиру или земельный участок гражданина, а последний заявит ходатайство об отказе кредитору в иске со ссылкой на п. 2 ст. 348 ГК РФ.

Способом устранить возможность  устранения таких проблем в судебной практике, на наш взгляд, может стать  закрепление в законе об ипотеке  специальных норм, которые конкретизировали бы общее правило п. 2 ст. 348 ГК РФ, закрепив определенные количественные критерии. Наличие последних, несомненно, будет дисциплинировать судей при  решении вопроса о значительности нарушения должником основного  обязательства и соразмерности  требования залогодержателя стоимости  предмета ипотеки.

Поскольку перечень оснований  для обращения взыскания на предмет  залога не включает в себя нарушение  самого договора о залоге, представляется целесообразным включать в договор, исполнение обязательств по которому обеспечивается залогом, два следующих  условия:

положение, предусматривающее, что факт нарушения обязательств по договору о залоге означает одновременно нарушение основного обязательства. Подобные положения именуются в  международной договорной практике "cross-defaultprovisions" ("положения о  кросс-дефолте"), что буквально  переводится как положения о  перекрестном неисполнении;

положение, предусматривающее  право кредитора требовать досрочного исполнения обеспеченного залогом  обязательства. Такое положение  особенно эффективно при наличии  кредитного договора, предоставление и (или) выплата кредита по которому осуществляется в траншах.

Такие положения показали себя весьма эффективными в международной  договорной практике, поскольку они  обладают сильной охранительно-воспитательной функцией. Должник знает, что, если он допустит нарушение одного обязательства, это может повлечь автоматическое нарушение его других обязательств и (или) создает возможность требовать досрочного погашения основного обязательства.

В статье 349 ГК РФ определен  порядок обращения взыскания на заложенное имущество.

В этой статье сказано о  том, что требования залогодержателя (кредитора) удовлетворяются из стоимости  заложенного недвижимого имущества  по решению суда.

Удовлетворение требования залогодержателя за счет заложенного  недвижимого имущества без обращения  в суд допускается на основании  нотариально удостоверенного соглашения залогодержателя с залогодателем, заключенного после возникновения  оснований для обращения взыскания  на предмет залога. Такое соглашение может быть признано судом недействительным по иску лица, чьи права нарушены таким соглашением.

Часть 2 этой статьи предусматривает, что требования залогодержателя  удовлетворяются за счет заложенного  движимого имущества по решению  суда, если иное не предусмотрено соглашением  залогодателя с залогодержателем. Однако на предмет залога, переданный залогодержателю, взыскание может быть обращено в  порядке, установленном договором  о залоге, если законом не установлен иной порядок.

Согласно части 3 указанной  статьи взыскание на предмет залога может быть обращено только по решению  суда в случаях, когда:

1) для заключения договора  о залоге требовалось согласие  или разрешение другого лица  или органа;

2) предметом залога является  имущество, имеющее значительную  историческую, художественную или  иную культурную ценность для  общества;

3) залогодатель отсутствует  и установить место его нахождения  невозможно.

По мнению законодателя, гарантией соблюдения прав залогодателя является сам судебный порядок обращения  взыскания на предмет ипотеки.

Если Закон о залоге (п. 1 ст. 28) предусматривал возможность  обращения взыскания на заложенную недвижимость по исполнительной надписи  нотариуса, то в соответствии с п. 1 ст. 349 ГК РФ требования залогодержателя  удовлетворяются из стоимости заложенного  недвижимого имущества по решению  суда. Видимо, это правильно, так  как при получении исполнительной надписи нотариуса никакой серьезной  проверки основательности взыскания, выяснения возможности погашения  основного долга и других важных вопросов произвести невозможно.

Как видим, ГК РФ в отличие  от Закона о залоге устанавливает  различный порядок обращения  взыскания на заложенное недвижимое и движимое имущество. По общему правилу, в тех случаях, когда исполнение обязательства обеспечивается залогом  недвижимости (земельными участками, строениями, жилыми помещениями, предприятиями  как едиными комплексами и  т.д.), требования кредитора-залогодержателя  удовлетворяются из стоимости заложенного  имущества по решению суда. Суд, установив  факт неисполнения основного обязательства, дает разрешение на реализацию предмета залога и удовлетворение требований кредитора из его стоимости.

Обращение взыскания на заложенное недвижимое имущество на основании  исполнительной надписи нотариуса  запрещено (п.8 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ N 6/8).

ГК предусмотрел исключение из этого общего правила. Разрешается  внесудебная реализация заложенной недвижимости в том случае, если после наступления момента неисполнения обеспеченного залогом обязательства  стороны заключили соглашение о  внесудебной реализации предмета залога, и это соглашение нотариально  удостоверено. Данное соглашение, заключенное  до момента возникновения основания  обратить взыскание на предмет залога, юридической силы не имеет и не дает право реализовать предмет залога без обращения в суд. Если соглашение о внесудебном порядке обращения взыскания на заложенную недвижимость нарушает права и интересы одной из сторон (например, неправильно определена начальная цена предмета залога), заинтересованная сторона может обжаловать его в судебном порядке.