fy">     4) расходы, связанные с исполнением  решения суда.

     Если  договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает требования залогодержателя  в том объеме, какой они имеют  к моменту их удовлетворения за счет заложенного имущества (п. 2 ст. 3 Федерального закона об ипотеке).

     Если  в договоре об ипотеке указана  общая твердая сумма требований залогодержателя, обеспеченных ипотекой, обязательства должника перед залогодержателем в части, превышающей эту сумму, не считаются обеспеченными ипотекой, за исключением:

     - возмещения судебных издержек  и иных расходов, вызванных обращением  взыскания на заложенное имущество;

     - возмещения расходов по реализации  заложенного имущества;

     - расходов на обеспечение ипотекой дополнительных расходов залогодержателя (п. 3 ст. 3 Федерального закона об ипотеке).

     Обеспечение ипотекой дополнительных расходов залогодержателя  регламентировано в ст. 4 Федерального закона об ипотеке. В случаях, когда  залогодержатель в соответствии с условиями договора об ипотеке или в силу необходимости обеспечить сохранение имущества, заложенного по этому договору, вынужден нести расходы на его содержание и/или охрану либо на погашение задолженности залогодателя по связанным с этим имуществом налогам, сборам или коммунальным платежам, возмещение залогодержателю таких необходимых расходов обеспечивается за счет заложенного имущества.

     Договор об ипотеке заключается с соблюдением  общих правил Гражданского кодекса  РФ о заключении договоров, а также положений Федерального закона об ипотеке (ст. 8 Закона об ипотеке).

     В том случае если в договоре отсутствуют  существенные условия (ст.9 Закона), или  нарушены какие-либо положения Закона, такой договор не подлежит государственной  регистрации в качестве договора об ипотеке.

     Приведем  пример из практики: «Арендатор обжаловал  в судебном порядке отказ учреждения юстиции в государственной регистрации  договора об ипотеке права аренды нежилого помещения, вытекающего из договора аренды, заключенного на одиннадцать  месяцев. Отказ учреждения юстиции был обоснован тем, что в соответствии с п.2 ст.651 ГК РФ и информационным письмом Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.06.2000 №53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений» договор аренды нежилого помещения на срок до одного года не подлежит государственной регистрации. Согласно подпункту 1 статьи 20 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» основанием для отказа в государственной регистрации права или сделки является то, что данное право или данная сделка не подлежит государственной регистрации. Поскольку договор аренды нежилого помещения на срок до одного года не подлежит государственной регистрации, не может быть осуществлена и государственная регистрация договора об ипотеке арендных прав, вытекающих из такого договора.

     Арбитражный суд отказал арендатору в удовлетворении его заявления и признал отказ  учреждения юстиции обоснованным по следующим причинам.

     Согласно  пункту 1 статьи 5 Закона об ипотеке по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 ГК РФ, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации. В соответствии с пунктом 5 этой же статьи правила об ипотеке недвижимого имущества соответственно применяются к залогу прав арендатора по договору об аренде такого имущества (право аренды), поскольку иное не установлено федеральным законом и не противоречит существу арендных отношений.

     Таким образом, права арендатора, вытекающие из договора аренды недвижимого имущества, не подлежащего государственной  регистрации, не могут являться предметом  договора об ипотеке. Поэтому договор  о залоге прав арендатора, вытекающих из такого договора аренды недвижимого имущества, не является договором об ипотеке и не подлежит государственной регистрации».

     Понятие договора дано в ст. 420 ГК. Договором  признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или  прекращении гражданских прав и обязанностей. К договорам применяются правила о дву- и многосторонних сделках. К обязательствам, возникшим из договора, применяются общие положения об обязательствах (ст. 307-419), если иное не предусмотрено правилами главы 27 ГК «Понятия и условия договора» и правилами об отдельных видах договоров, содержащимися в Гражданском кодексе. К договорам, заключаемым более чем двумя сторонами, общие положения о договоре применяются, если это не противоречит многостороннему характеру таких договоров (ст. 420 ГК).

     Сделками  признаются действия граждан и юридических  лиц, направленные на установление, изменение  или прекращение гражданских  прав и обязанностей (ст. 153 ГК).

     Сделки  могут быть дву- или многосторонними (договоры) и односторонними. Односторонней  считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли одной стороны. Для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон при двусторонней сделке либо трех или более сторон при многосторонней сделке (ст. 154 ГК).

     Содержание  договора об ипотеке установлено  в ст. 9 Федерального закона об ипотеке.

     В договоре об ипотеке должны быть указаны:

     - предмет ипотеки;

     - оценка предмета ипотеки;

     - существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой;

     - право, в силу которого имущество,  являющееся предметом ипотеки,  принадлежит залогодателю;

     - наименование органа государственной  регистрации прав на недвижимое  имущество, зарегистрировавшего  это право залогодателя.

     Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места  нахождения и достаточным для  идентификации этого предмета описанием.

     Если  предметом ипотеки является принадлежащее  залогодателю право аренды, арендованное имущество должно быть определено в договоре об ипотеке так же, как если бы оно само являлось предметом ипотеки, и должен быть указан срок аренды (п. 1-2 ст. 9 Федерального закона об ипотеке).

     Оценка  предмета ипотеки определяется в  соответствии с законодательством РФ, регулирующим оценочную деятельность, по соглашению залогодателя с залогодержателем с соблюдением при ипотеке земельного участка требований ст. 67 Федерального закона об ипотеке и указывается в договоре об ипотеке в денежном выражении. При ипотеке государственного и муниципального имущества его оценка осуществляется в соответствии с требованиями, установленными федеральным законом, или в определенном им порядке. В случае залога не завершенного строительством недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, осуществляется оценка рыночной стоимости этого имущества (п. 3 ст. 9 Федерального закона об ипотеке).

     Обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке  с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения. В тех случаях, когда это обязательство основано на каком-либо договоре, должны быть указаны стороны этого договора, дата и место его заключения. Если сумма обеспечиваемого ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, в договоре об ипотеке должны быть указаны порядок и другие необходимые условия ее определения (п. 4 ст. 9 Федерального закона об ипотеке).

     Если  обеспечиваемое ипотекой обязательство  подлежит исполнению по частям, в договоре об ипотеке должны быть указаны сроки (периодичность) соответствующих платежей и их размеры либо условия, позволяющие определить эти размеры (п. 5 ст. 9 Федерального закона об ипотеке).

     Если  права залогодержателя в соответствии со ст. 13 Федерального закона об ипотеке «Основные положения о закладной» удостоверяются закладной, на это указывается в договоре об ипотеке, за исключением случаев выдачи закладной при ипотеке в силу закона (п. 6 ст. 9 Федерального закона об ипотеке).

     Законодательство  РФ, регулирующее оценочную деятельность, состоит из Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ (с изменениями от 05 января 2006 г.) и принимаемых в соответствии с ним федеральных законов и иных нормативных правовых актов РФ, законов и иных нормативных правовых актов субъектов РФ, а также из международных договоров РФ. Субъекты Российской Федерации регулируют оценочную деятельность в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Если международным договором РФ установлены иные правила, чем те, которые предусмотрены законодательством РФ в области оценочной деятельности, применяются правила международного договора РФ (ст. 1 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

     Глава II Федерального закона об ипотеке «Заключение договора об ипотеке» содержит ст. 12 «Предупреждение залогодержателя о правах третьих лиц на предмет ипотеки», которая гласит:

     «При заключении договора об ипотеке залогодатель обязан в письменной форме предупредить залогодержателя обо всех известных ему к моменту государственной регистрации договора правах третьих лиц на предмет ипотеки (правах залога, пожизненного пользования, аренды, сервитутах и других правах). Неисполнение этой обязанности дает залогодержателю право потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства либо изменения условий договора об ипотеке».

     Законодатель  не устанавливает для залогодателя обязанности по включению в договор  ипотеки соответствующего указания. Таким образом, при наличии каких-либо обременений или каких-либо прав третьих лиц на предмет ипотеки залогодателю следует включать упоминание о них в текст договора¹⁵.

     При возникновении каких-либо обременений  или прав третьих лиц на предмет  ипотеки в период между датой составления договора и датой его государственной регистрации (а этот период может быть значительным) залогодателю следует не только письменно информировать залогодержателя о возникших обстоятельствах, но и получить письменное подтверждение от залогодержателя о получении последним такого уведомления. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

3.ОТЕЛЬНЫЕ  ВИДЫ ИПОТЕКИ

3.1.Ипотека  предприятий, зданий или сооружений

 
 

      Предприятием (как объектом прав) признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. Предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью (п. 1 ст. 132 ГК РФ).

      Предприятие в целом или его часть могут  быть объектом купли-продажи, залога, аренды и других сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав.

        В состав предприятия как имущественного  комплекса входят все виды  имущества, предназначенные для  его деятельности, включая земельные  участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права  требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором (п. 2 ст. 132 ГК РФ).

        Ипотека здания или сооружения  допускается только с одновременной  ипотекой по тому же договору:

       - либо земельного участка, на  котором находится это здание  или сооружение,

       - либо части этого участка,  функционально обеспечивающей закладываемый  объект,

       - либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части.

        На принадлежащее залогодателю  право постоянного пользования  земельным участком, на котором  находится предприятие, здание  или сооружение, право залога  не распространяется. При обращении взыскания на такое предприятие, здание или сооружение лицо, которое приобретает это имущество в собственность, приобретает право пользования земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник (залогодатель) недвижимого имущества.

     Проблемным  на практике является вопрос о необходимости  одновременной ипотеки земельного участка (доли), когда основным предметом  ипотеки выступает помещение. Приведем пример из практики: «Акционерный коммерческий Сберегательный банк Российской Федерации в лице Удмуртского отделения №1574 обратился в Арбитражный суд Владимирской области с иском к открытому акционерному обществу «Ижметалснаб» о взыскании 90 830 465 рублей 74 копеек (с учетом заявления об уточнении исковых требований) путем обращения взыскания на имущество, переданное в залог по договору ипотеки от 15.10.2001.