Ипотека в гражданском праве

        Следует подчеркнуть также, что  полномочия, которые может предоставить  судебный орган залогодержателю  в порядке ипотечного контроля, могут быть установлены сторонами при заключении договора об ипотеке предприятия.

        Право залогодержателя требовать  от залогодателя регулярно предоставлять  бухгалтерскую отчетность и иные  отчетные документы, отнесенное  законодателем к полномочию предоставляемому  на основании судебного решения по ипотечному контролю, является стандартным условием по кредитному договору.

        По решению суда при установлении  ипотечного контроля залогодержателю  может быть предоставлено право  требовать от залогодателя «предварительно согласовывать вопросы, связанные с заключением сделок с относящимся к предприятию имуществом». Такое право может установлено и в договоре об ипотеке.

        Законодатель установил право  залогодержателя по ипотеке предприятия  при введении ипотечного контроля  обратиться к собственнику имущества, относящегося к предприятию, или уполномоченному им органу с требованием о расторжении контракта с руководителем предприятия. Но собственник предприятия или уполномоченный им орган может как удовлетворить данное требование, так и отвергнуть его.

        В рамках ипотечного контроля  залогодержателю по ипотеке предприятия  решением суда может быть предоставлено  право предъявлять в суд иски  о признании сделок, заключенных  залогодателем, недействительными.  В данном случае речь может  идти как о сделках условия которых противоречат законодательству РФ (право оспорить подобную сделку есть у любого лица), так и о сделках, совершенных залогодателем с нарушением условий договора об ипотеке (такое право есть у любого залогодержателя) или условий ипотечного контроля.

     На  практике возник вопрос может ли банк-залогодержатель  заключить соглашение о внесудебном  порядке обращения взыскания  на недвижимое имущество, по которому банк приобретает это имущество  для себя или для третьего лица? Не считается ли оно заключенным  банком с превышением его специальной правоспособности? Приведем пример из практики:

     «Акционерное  общество-залогодатель обратился в  суд с иском о признании  недействительным соглашения о внесудебном  обращении взыскания на заложенное здание, заключенное с банком-залогодержателем и предусматривающее, что банк приобретает предмет ипотеки у залогодателя для третьего лица. Поскольку в соответствии пунктом 3 статьи 55 Закона об ипотеке, к такому соглашению применяются нормы о договоре комиссии, то, следовательно, банк, заключив соглашение и приобретая имущество, выступал как комиссионер, действуя от своего собственного имени, но в интересах и за счет третьего лица. Соответствующий договор комиссии, заключенный между банком и этим третьим лицом, предусматривал обязанность последнего уплатить банку комиссионное вознаграждение.

     Однако  согласно частям 1 и 2 статьи 1 Федерального закона «О банках и банковской деятельности»  банки, обладая специальной правоспособностью, не вправе заниматься какой-либо деятельностью, кроме банковской деятельности.

     Арбитражный суд в удовлетворении иска отказал. Между акционерным обществом  и банком был заключен договор, по которому банк предоставил обществу кредит. Исполнение обществом вытекающих из этого договора обязательств перед  банком было обеспечено заключенным между ними договором об ипотеке здания.

     В соответствии с пунктом 2 статьи 5 Федерального закона «О банках и банковской деятельности»  к числу банковских операций, которые  кредитная организация вправе осуществлять, относится размещение денежных средств физических и юридических лиц привлеченных во вклады (до востребования и на определенный срок). Статья 33 этого же Закона предусматривает, что кредиты, предоставляемые банком, могут обеспечиваться залогом недвижимого и движимого имущества, а при нарушении заемщиком обязательств по договору банк вправе обращать взыскание на заложенное имущество в порядке, установленном федеральным законом.

     Таким образом, право банка брать в  ипотеку недвижимое имущество в  целях обеспечения исполнения заемщиком  его обязательств, вытекающих из кредитного договора, неразрывно связано с правом банка осуществлять такую банковскую операцию, как предоставление кредитов. В силу статьи 33 Федерального закона «О банках и банковской деятельности» банк вправе обращать взыскание на заложенное недвижимое имущество в порядке, установленном Законом об ипотеке. Статья 55 этого Закона предоставляет сторонам договора об ипотеке право заключить соглашение о внесудебном порядке обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество, определив в этом соглашении порядок его реализации либо предусмотрев приобретение заложенного имущества залогодержателем для себя или третьих лиц. Следовательно, право залогодержателя приобретать заложенное имущество для себя или в качестве комиссионера для третьих лиц есть лишь одно из правомочий, которые Закон об ипотеке, регламентируя внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество, предоставляет залогодержателю. Поэтому деятельность банка-залогодержателя по приобретению заложенного недвижимого имущества для себя или для третьих лиц неразрывно связана с осуществляемой им банковской деятельностью.

     Выступая  в качестве комиссионера при реализации заложенного недвижимого имущества  на основании соглашения с залогодателем  о внесудебном обращении взыскания на это имущество, банк не вышел за пределы своей специальной правоспособности».

        По решению суда о введении  ипотечного контроля за деятельностью залогодателя залогодержатель может быть уполномочен осуществлять иные права, предусмотренные ипотечным контролем за деятельностью залогодателя. Однако в связи с тем, что механизм ипотечного контроля является не разработанным, суды вряд ли будут в ближайшие годы наделять залогодержателей по ипотеке предприятия какими-либо иными дополнительными полномочиями.

        Установив права залогодержателя  в рамках ипотечного контроля, законодатель не установил соответствующих  обязанностей и ответственности  залогодателя, а также дополнительных прав залогодержателя в том случае, когда залогодатель откажется выполнять требования залогодержателя по ипотечному контролю. Законодатель не установил права залогодержателя на досрочное обращение взыскания на заложенное имущество в тех случаях, когда залогодатель и собственник имущества игнорируют требования залогодержателя, основанные на судебном решении о введении ипотечного контроля.

      Содержащиеся  в ст.73 Закона об ипотеке правила  обращения взыскания на заложенное предприятие отражают только ряд особенностей указанной процедуры применительно к имущественному комплексу, каким является предприятие. Поэтому данные правила следует применять только в тесном единстве с нормами ст. 50-55 Закона об ипотеке.

        В отличие от ст. 51 Закона об ипотеке норма п. 1 ст. 73 предусматривает только судебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество предприятия. Договор купли-продажи предприятия должен быть заключен с соблюдением требований п. 1 и 2 ст. 560 ГК РФ. Обязательного нотариального удостоверения договоров купли-продажи предприятия, заключаемых с участием как граждан-предпринимателей, так и юридических лиц, не требуется (ст. 550 ГК РФ).

        Порядок государственной регистрации  при продаже предприятия имеет  отличия от регистрации перехода  права собственности на недвижимость (ст. 551 ГК РФ). Для договора продажи предприятия установлена как государственная регистрация перехода права собственности на предприятие (ст. 564 ГК РФ), так и государственная регистрация договора продажи предприятия (п. 3 ст. 560 ГК РФ). Договор продажи предприятия, поскольку он подлежит государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации (п. 3 ст. 433 ГК РФ). Право собственности на предприятие переходит к покупателю с момента государственной регистрации этого права (п. 1 ст. 564 ГК РФ).

        Порядок регистрационных действий, связанных со сделками купли-продажи  предприятия как имущественного  комплекса, состоит в следующем:

       1) регистрация сделки купли-продажи  продавцом;

       2) регистрация перехода права собственности на предприятие от продавца к покупателю на основании зарегистрированного договора продажи предприятия;

       3) регистрация перехода права  собственности покупателя на  объекты недвижимого имущества,  входящие в состав предприятия.

        Для превращения покупателя предприятия в его собственника, с наделением его правами и обязанностями по статусу последнего, необходимо прохождение трех последовательных стадий:

       1) государственная регистрация договора  продажи предприятия (п. 3 ст. 560 ГК  РФ);

       2) осуществление передачи предприятия покупателю (ст. 563 ГК РФ);

       3) государственная регистрация права  собственности на предприятие  (ст. 564 ГК РФ).

      Зарегистрированные  переход права на предприятие, ограничение (обременение) права на предприятие  являются основанием для внесения записей о переходе права, об ограничении (обременении) права на каждый объект недвижимого имущества, входящий в состав предприятия как имущественного комплекса, в Единый государственный реестр прав по месту нахождения объекта недвижимого имущества (п. 2 ст. 22 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в ред. Федерального закона от 22.08.2004 N 122-ФЗ).

3.2.Ипотека  земельных участков

        В ст. 1 Федерального закона от 15 апреля 1998 г. «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» под садовым земельным участком понимается земельный участок, предоставленный гражданину или приобретенный им для выращивания плодовых, ягодных, овощных, бахчевых или иных сельскохозяйственных культур и картофеля, а также для отдыха (с правом возведения жилого строения без права регистрации проживания в нем и хозяйственных строений и сооружений).

        Огородным земельным участком  считается земельный участок,  предоставленный гражданину или  приобретенный им для выращивания ягодных, овощных, бахчевых или иных сельскохозяйственных культур и картофеля (с правом или без права возведения некапитального жилого строения и хозяйственных строений и сооружений в зависимости от разрешенного использования земельного участка, определенного при зонировании территории). К дачному земельному участку относится участок, предоставленный гражданину или приобретенный им в целях отдыха (с правом возведения жилого строения без права регистрации проживания в нем или жилого дома с правом регистрации проживания в нем и хозяйственных строений и сооружений, а также с правом выращивания плодовых, ягодных, овощных, бахчевых или иных сельскохозяйственных культур и картофеля).

        Садоводческое, огородническое или  дачное некоммерческое объединение граждан (садоводческое, огородническое или дачное некоммерческое товарищество, садоводческий, огороднический или дачный потребительский кооператив, садоводческое, огородническое или дачное некоммерческое партнерство) представляет собой некоммерческую организацию, учрежденную гражданами на добровольных началах для содействия ее членам в решении общих социально-хозяйственных задач ведения садоводства, огородничества и дачного хозяйства.

        Максимальные размеры садовых,  огородных или дачных земельных участков устанавливаются законами и иными правовыми актами субъектов Российской Федерации с учетом установленных федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации для граждан отдельных категорий предельных норм предоставления земельных участков (п. 5 ст. 13 Федерального закона «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан»).

        Пунктом 2 ст.62 Закона об ипотеке  введено новое правило, которого  нет в п. 2 ст. 253 ГК РФ, посвященном  распоряжению имуществом, находящимся в общей совместной собственности. Оно заключается в том, что ипотека указанных в п. 1 ст. 62 Закона об ипотеке земельных участков, находящихся в общей совместной или долевой собственности, допускается только после выдела земельного участка в натуре гражданину или юридическому лицу. Что касается общей долевой собственности, то ее участник может в соответствии с п. 2 ст. 246 ГК РФ, а также с п. 2 ст. 7 Закона об ипотеке заложить свою долю в праве на общее имущество без согласия других сособственников.

        В отношении же ипотеки имущества,  находящегося в общей совместной  собственности, существует иное  правило - она может быть установлена  только при наличии согласия  на это сособственников. Причем  такое согласие должно быть  дано в письменной форме, если федеральным законом не установлено иное. В качестве примера подобного федерального закона может быть назван Семейный кодекс РФ, в соответствии с п. 3 ст. 35 которого для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.

      Пунктом 1 ст.62.1. Закона об ипотеке предусмотрено, что земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, могут быть предметом залога по договору об ипотеке в строго определенном случае: если такие земельные участки предназначены для жилищного строительства или для комплексного освоения в целях жилищного строительства и передаются в обеспечение возврата кредита, предоставленного кредитной организацией на обустройство данных земельных участков посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры.