Ипотека в гражданском праве

        В п. 2 Закона об ипотеке перечисляется  состав предприятия как имущественного  комплекса, т.е. по существу  повторяется ст. 132 ГК РФ. Из смысла  п. 2 вытекает, что по договору  в залог может быть передано  не все предприятие в целом, а совокупность входящих в его состав отдельных видов имущества.

        Конкретный состав передаваемого  в ипотеку имущества предприятия  и оценка его стоимости определяются  на основании полной инвентаризации. Инвентаризация проводится в  соответствии с Методическими указаниями по инвентаризации имущества и финансовых обязательств, утвержденных приказом Министерства финансов РФ от 13 июня 1995 г. N 49. Акт инвентаризации, бухгалтерский баланс и заключение независимого аудитора должны быть в обязательном порядке приложены к договору.

        Составление заключения о составе  и стоимости имущества, относящегося  к предприятию, осуществляется  в соответствии с п. 3 ст. 70 Закона  об ипотеке независимым аудитором.  Такая возможность предусмотрена  и ст. 6 Федерального закона от 7 августа 2001 г. «Об аудиторской деятельности», из которого следует, что аудиторы и аудиторские фирмы помимо проведения проверок могут оказывать сопутствующие услуги по постановке, восстановлению и ведению бухгалтерского (финансового) учета, составлению бухгалтерской (финансовой) отчетности, анализу хозяйственно-финансовой деятельности, оценке активов и пассивов экономического субъекта, консультированию в вопросах финансового, налогового, банковского и иного хозяйственного законодательства РФ, а также проводить обучение и оказывать другие услуги по профилю своей деятельности.

        Независимый аудитор проверяет  правильность акта инвентаризации  и бухгалтерского баланса и  дает заключение о составе  и стоимости предприятия. Следует,  однако, иметь в виду, что ни инвентаризационная стоимость предприятия, ни оценка его рыночной стоимости не имеют обязательной силы для залогодателя и залогодержателя при заключении договора ипотеки. Могут учитываться и субъективные факторы (взаимоотношения сторон, перспективы развития рынка и т.д.).

        Собственник может делегировать  полномочия по передаче предприятия  в ипотеку определенному органу, в том числе единоличному (например, генеральному директору). Однако  уставом общества с ограниченной  ответственностью может быть  предусмотрено, что для совершения крупных сделок (включая передачу предприятия в ипотеку) не требуется решения общего собрания участников общества и его совета директоров (наблюдательного совета).

     Суд может отказать в обращении взыскания  на заложенное имущество, если допущенное должником нарушение основного  обязательства крайне незначительно  и размер требований залогодержателя  вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества, за исключением случаев нарушения сроков внесения периодических платежей более 3 раз в год.

     Приведем  пример из практики:

     «Акционерный  коммерческий обратился в арбитражный  суд с иском к обществу с  ограниченной ответственностью «Производственно-строительная фирма - Б» (далее ООО ПСФ - «Б») о взыскании задолженности и штрафных санкций по кредитному договору от 19.07.2000 г. №452402 в сумме 2 998 969 руб. 70 коп., в том числе 2 500 000 руб. - основного долга, 31 247 руб. 52 коп. - процентов за пользование кредитом, 462 328 руб. 77 коп. - неустойки по погашению основного долга, 5 393 руб. 41 коп. - неустойки по погашению процентов за пользование кредитом, с обращением взыскания на заложенное имущество.

     В порядке ст. 37 АПК РФ в ходе судебного  разбирательства истец уточнил сумму иска и просил взыскать с ответчика: 361 926 руб. 84 коп. - основной задолженности, 542 720 руб. 88 коп. - неустойки за период с 19.07.01 г. по 22.01.02 г., а также согласно договору ипотеки от 19.07,2000 г. обратить взыскание на имущество должника - помещения, расположенные в левом крыле первого этажа здания площадью 42.06 кв.м. (на плане помещение 38), площадью 64,8 кв.м. (на плане помещение №7), площадью 86,31 кв.м. (на плане помещение №6), всего три помещения общей площадью 193,36 кв.м., установив первоначальную продажную цену указанных помещений 1 426 035 руб. 80 коп.

     Решением  Арбитражного суда от 27.02.2001 г. в пользу истца взыскана задолженность в  сумме 361 926 руб. 84 коп. и неустойка  по погашению основного долга  в размере 200 000 руб. В части взыскания суммы основной задолженности в размере 2 138 073 руб. 16 коп., процентов за пользование кредитом в сумме 31 247 руб. 52 коп. и неустойки по погашению процентов за пользование кредитом в размере 5 393 руб. 41 коп. производство по делу прекращено. В остальной части иска отказано.

     В апелляционном порядке дело не рассматривалось.

     В кассационной жалобе истец просит решение  суда в части отказа в иске об обращении взыскания на предмет  залога отменить и удовлетворить  данное требование, ссылаясь на нарушение норм материального права - ч. 2 ст. 348 ГК РФ.

     По  утверждению заявителя жалобы, суд, признавая, что нарушение ответчиком обеспеченного залогом договора незначительно и размер требований истца явно несоразмерен части стоимости  заложенного имущества, не учел значительный объем причинения убытков банку нарушением обязательства заемщиком по кредитному договору, вывод суда сделан без надлежащей оценки обстоятельств дела.

     Представитель истца и ответчик в судебное заседание  не явились, дело рассмотрено в их отсутствие в порядке ст. 119 АПК РФ.

     Изучив  материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия считает  необходимым решение суда от 27.02.2002 г. оставить без изменения по следующим  основаниям.

     Судом первой инстанции установлены следующие обстоятельства, 19 июля 2000 года между АК КБ и ООО «ПСФ-Б» был заключен кредитный договор №452402, по условиям которого истец обязался предоставить ответчику кредит в сумме 2 500 000 руб. со сроком возврата 18.07.2001 г. под 35% годовых, а ответчик обязался возвратить истцу полученный кредит и заплатить проценты за пользование кредитом в размере и в сроки, предусмотренные договором.

     Пунктом 2.6. договора сторонами предусмотрена  ответственность за несвоевременное  перечисление платежей в погашение  кредита и в уплату процентов за пользование кредитом в виде неустойки в размере двойной учетной ставки ЦБ РФ, которая составляет 25% годовых с суммы просроченных платежей.

     19 июля 2001 года, в целях обеспечения  исполнения обязательств по кредитному  договору, между сторонами был заключен договор ипотеки №452402, согласно которому ответчик предоставил в залог объект недвижимости - домовладение в стадии незавершенного строительства, расположенное по адресу: г. Ижевск, ул. Л., инвентарный номер 25350, в состав которого входят подвал площадью 1 495,6 кв.м. и первый этаж площадью 1 495,6 кв.м., оцененный сторонами в 4 821 429 руб., и право аренды земельного участка площадью 5 263 кв.м., оцененное сторонами в 259 702 руб., а всего на сумму 5 081 131 руб.

     Истец, ссылаясь на то, что ответчиком обязательство по кредитному договору не исполнено надлежащим образом, сумма кредита и проценты за пользование кредитом возвращены частично, обратился с настоящим иском к ООО «ПСФ-Б».

     Согласно  ст. 819 ГК РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация обязуется предоставить денежные средства заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.

     Поскольку оставшуюся часть суммы основной задолженности по кредитному договору в размере 361 926 руб. 84 коп. ООО «ПСФ-Б» не возвратило банку, и ответчик данную задолженность не оспаривает, на основании исследованных в судебном заседании доказательств, суд пришел к выводу, что данная сумма подлежит взысканию в пользу истца.

     Признав требования банка о взыскании  неустойки за несвоевременное погашение  основного долга в заявленной сумме правомерными, суд первой инстанции  пришел к выводу о явной несоразмерности  штрафных санкций последствиям нарушения обязательства и, применив правила ст. 333 ГК РФ, снизил сумму неустойки до 200 000 руб.

     Кассационная  коллегия соглашается с данными  выводами суда первой инстанции, находит  их обоснованными и соответствующими гражданскому законодательству.

     В этой части законность судебного акта не оспаривается.

     Отказывая в удовлетворении требования об обращении  взыскания на часть заложенного  имущества согласно договору ипотеки  №452402 от 19.07.2000 г., суд исходил из того, что размер требований залогодержателя  явно несоразмерен стоимости заложенного имущества, а также из того, что в процессе рассмотрения дела в суде, ответчик большую часть суммы задолженности погасил.

     В силу п. 2 ст. 238 ГК РФ в обращении взыскания  на заложенное имущество может быть отказано, если допущенное нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.

     На  момент рассмотрения дела просрочка  в исполнении обязательства составила 7 месяцев, в процессе рассмотрения спора задолженность в размере 2 174 714 руб. 09 коп. от цены иска 2 998 969 руб. 70 коп. ответчиком погашена. Кроме того, анализ материалов дела свидетельствует, что рыночная стоимость заложенного имущества явно несоразмерна сумме подлежащей взысканию (561 926 руб. 84 коп.).

     С учетом данных обстоятельств, суд первой инстанции сделал правильный вывод  о незначительном нарушении обязательства  и об отказе в иске в части обращения  взыскания на заложенное имущество».

        В силу специфики такого предмета ипотеки, как предприятие, в п. 1 ст.71 Закона об ипотеке введено ограничение на размер обязательства в соотношении со стоимостью заложенного имущества, для того чтобы залог имущественного комплекса использовался только в отношении адекватного по величине обеспечиваемого обязательства.

      Ипотекой  предприятия может быть обеспечено обязательство, сумма которого составляет не менее половины стоимости имущества, относящегося к предприятию.

        Другими словами, для того чтобы  договор об ипотеке предприятия соответствовал требованию, стоимость заложенного имущества, относящегося к предприятию, должна либо быть равной удвоенной сумме основного обязательства, либо быть больше, чем удвоенная сумма основного обязательства. Если стоимость имущества предприятия составляет 200 млн. руб., то сумма основного обязательства не может быть меньше 100 млн. руб.

        Основой для определения стоимости  заложенного имущества будет  выступать балансовая стоимость  отдельных видов имущества, составляющих  предприятие как имущественный комплекс. Такие виды имущества как земельные участки, здания, строения, нематериальные активы должны быть оценены с учетом норм и правил, установленных действующим законодательством. Кроме того, существуют особенности оценки прав требований. Эти специальные правила и особенности, главным образом, направлены на установление нижнего предела оценки стоимости отдельных видов активов.

        Важно отметить, что ограничение,  относится к сумме основного  обязательства и распространяется  на любые виды обязательств, обеспеченных ипотекой предприятия.

      Пункт 2 ст.71 Закона об ипотеке вводит новое  правило, устанавливающее предназначение ипотеки предприятия. Оно состоит  в том, чтобы данная ипотека служила  обеспечением денежных обязательств, которые подлежат исполнению не ранее чем через год после заключения договора об ипотеке. В случае, когда договором предусмотрено, что ипотекой предприятия обеспечивается обязательство с менее продолжительным сроком исполнения, право на обращение взыскания на предмет ипотеки по неисполненному или ненадлежащим образом исполненному обязательству возникает у залогодержателя по истечении года с момента заключения договора об ипотеке.

        Ограничения, установленные в  п. 2 ст.71 Закона об ипотеке существенно  снижают возможности передачи  в ипотеку предприятий в качестве обеспечения краткосрочных денежных обязательств. Во всех случаях, когда ипотека предприятия обеспечивает денежное обязательство, право на обращение взыскания у залогодержателя не может возникнуть ранее, чем по истечению года с момента государственной регистрации договора об ипотеке предприятия.

        Все ограничения, установленные  в ст.71 Закона б ипотеке, а  также п судебный порядок обращения  взыскания на предмет ипотеки,  в том случае, когда в ипотеку  передается предприятий, направлены  на защиту интересов собственников имущества государственных и муниципальных унитарных предприятий, т.е. Российской Федерации, субъектов РФ и муниципальных образований.

        Вместе с тем пункт 2 ст. 71 Закона  об ипотеке допускает включение  в договор об ипотеке условия об обязательстве с менее продолжительным сроком его исполнения. В отношении таких случаев введена запрещающая норма, по которой право обращения взыскания на предмет ипотеки (при наличии соответствующих оснований) возникает у залогодержателя по истечении года с момента заключения договора об ипотеке.