Ипотека в гражданском праве

        Поскольку сохранение предприятия  на «ходу», т.е. поддержание его в работоспособном состоянии предполагает изготовление и продажу определенной продукции (работ, услуг), что требует совершения многочисленных сделок в отношении отдельных объектов, входящих в состав единого имущественного комплекса, закон сохраняет за залогодателем широкие права по отношению к имуществу заложенного предприятия: продажа, обмен, сдача в аренду, предоставление в заем, иное распоряжение, внесение изменений в состав данного имущества.

        Таким образом, в период действия  ипотеки залогодатель может совершать  с имуществом практически любые  сделки, изменяя состав имущества,  однако при условии, что это  не влечет уменьшения общей  стоимости заложенного имущества и не нарушает условий договора об ипотеке. Например, оборудование может быть заменено на новое (что повлечет повышение стоимости предприятия) либо будет продано или списано по окончании срока службы, что приведет к уменьшению стоимости предприятия. Следует отметить определенное сходство ипотеки предприятия с правовым режимом залога товаров в обороте. Вместе с тем недвижимость, входящая в состав предприятия, не может быть по общему правилу заложена или отчуждена. Однако это норма диспозитивного характера, и иное может быть предусмотрено договором.

        В ст.72 Закона об ипотеке устанавливаются  права залогодателя в отношении  предприятия, заложенного по договору  об ипотеке (п. 1), условия и порядок  введения ипотечного контроля, а  также права залогодержателя при введении ипотечного контроля (п. 2).

      Залогодатель  если это не влечет уменьшения указанной  в договоре об ипотеке общей стоимости  имущества, относящегося к предприятию, а также не нарушает других условий  договора об ипотеке, вправе:

       - продавать без получения согласия залогодержателя любое движимое имущество, относящееся к предприятию, переданному в ипотеку;

       - обменивать без получения согласия  залогодержателя любое движимое  имущество, относящееся к предприятию,  переданному в ипотеку;

       - сдавать в аренду без получения согласия залогодержателя как движимое так и недвижимое имущество, относящееся к предприятию, переданному в ипотеку;

       - предоставлять в заем (по договору  имущественного займа) без получения  согласия залогодержателя как  движимое так и недвижимое имущество, относящееся к предприятию, переданному в ипотеку;

       - иным образом распоряжаться  имуществом, относящимся к предприятию,  переданному в ипотеку;

       - вносить изменения в состав  имущества, относящегося к предприятию,  переданному в ипотеку.

        Если иное не установлено договором  об ипотеке без разрешения  залогодержателя залогодатель не  вправе:

       - передавать имущество, относящееся  к предприятию, в залог;

       - совершать сделки, направленные  на отчуждение недвижимого имущества,  относящегося к предприятию.

        Сопоставление норм с.72 с положениями  ст. 37 Федерального закона об ипотеке  (а также с положениями ст. 347 ГК РФ), показывает, что в тех  случаях, когда предметом ипотеки  является предприятие как имущественный  комплекс, залогодателю предоставлен  залогодателю наиболее более широкие права по распоряжению заложенным имуществом по сравнению с теми случаями, когда предметом ипотеки является любое иное имущество. В соответствии с п. 2 ст. 346 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога, залогодатель вправе отчуждать предмет залога, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу либо иным образом распоряжаться им только с согласия залогодержателя. В соответствии с п. 1 ст. 37 Федерального закона об ипотеке, если иное не предусмотрено договором об ипотеке, распоряжаться заложенным имуществом залогодатель вправе лишь с согласия залогодержателя.

      Как подчеркивает Бумагина В.В., особое внимание следует обратить на условие о том, что распоряжение залогодателем имуществом, относящимся к заложенному предприятию, не должно приводить к уменьшению указанной в договоре об ипотеке общей стоимости такого имущества. Для того, чтобы данное условие было соблюдено залогодателю достаточно осуществлять реализацию товаров по ценам не ниже себестоимости, а также продавать основные средства и нематериальные активы, относящиеся к заложенному предприятию, по ценам не ниже их балансовой стоимости¹⁷.

      В случае непринятия залогодателем предприятия  мер по обеспечению сохранности заложенного имущества, неэффективного использования этого имущества, что может привести к уменьшению стоимости предприятия, залогодержатель вправе обратиться в суд с требованием о досрочном выполнении обеспеченного ипотекой обязательства или введении ипотечного контроля за деятельностью залогодателя.

     Важно акцентировать внимание на том, что  отсрочка исполнения судебного акта об обращении взыскания на заложенное недвижимое имущество может быть предоставлена судом по заявлению  залогодателя непосредственно в самом акте или после его принятия не только при наличии условий, установленных п.3 ст.54 Закона об ипотеке, но и по основаниям, предусмотренным статьей 324 АПК РФ. Приведем пример из практики:

     «Залогодатель обратился в арбитражный суд  с заявлением об отсрочке исполнения принятого судом решения об обращении взыскания на здание, которое было заложено по договору об ипотеке, сославшись на то, что в данном здании располагается принадлежащее должнику и занятое в производстве сложное промышленное оборудование, которое не было заложено и которое должно быть демонтировано и вывезено из здания. Данные обстоятельства затрудняют исполнение судебного акта.

     Суд отказал в удовлетворении заявления, указав, что нет уважительных причин.

     Суд апелляционной инстанции, рассмотрев жалобу залогодателя по договору об ипотеке, определение суда первой инстанции отменил и заявление удовлетворил. Статья 324 АПК РФ устанавливает самостоятельное основание, при наличии которого арбитражный суд, выдавший исполнительный лист, по заявлению взыскателя, должника или судебного пристава-исполнителя вправе отсрочить или рассрочить исполнение судебного акта, изменить способ и порядок его исполнения. При наличии обстоятельств, затрудняющих исполнение судебного акта, хотя бы эти обстоятельства и не были предусмотрены пунктом 3 статьи 54 Закона об ипотеке, суд вправе предоставить отсрочку исполнения решения об обращении взыскания на заложенное имущество».

      Решением  суда залогодержатель в порядке  ипотечного контроля может быть уполномочен:

       - требовать от залогодателя регулярно представлять бухгалтерские и иные отчетные документы, предварительно согласовывать вопросы, связанные с заключением сделок с имуществом, относящимся к предприятию;

       - обращаться к собственнику имущества,  относящегося к предприятию, или уполномоченному им органу с требованием о расторжении контракта с руководителем предприятия;

       - предъявлять в суд иски о  признании сделок, заключенных залогодателем,  недействительными;

       - осуществлять иные права, предусмотренные  ипотечным контролем за деятельностью залогодателя.

        Под ипотечным контролем, таким образом, следует понимать новый дополнительный вид ограничений (обременений) предприятия как имущественного комплекса, устанавливаемый судом и предусматривающий ограничение прав залогодателя по распоряжению имуществом, относящимся к предприятию, переданному в ипотеку.

     Подчеркнем, что заключенное сторонами соглашение о внесудебном порядке обращения  взыскания на заложенное недвижимое имущество может быть расторгнуто  сторонами не только по соглашению сторон, но также по решению суда по требованию одной из сторон в случаях, предусмотренных законом или этим соглашением. Приведем пример из практики:

     Залогодатель  обратился в суд с иском  о расторжении заключенного между  ним и залогодержателем соглашения о внесудебном порядке обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество. Залогодатель ссылался на существенное нарушение залогодержателем своих обязанностей, предусмотренных этим соглашением.

     Залогодержатель, возражая против предъявленного требования, указывал, что Закон об ипотеке не предусматривает возможности расторжения соглашения о внесудебном порядке обращения взыскания на заложенное имущество ни по соглашению сторон, ни по решению суда по требованию одной из сторон.

     Арбитражный суд иск удовлетворил. Соглашение о внесудебном порядке обращения взыскания является по своей природе гражданско-правовым договором, определяющим гражданские права и обязанности сторон. Такой договор может быть расторгнут по основаниям и в порядке, предусмотренным нормами ГК РФ. В частности, согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

     По  условиям заключенного соглашения залогодержатель  принял на себя обязательство не позднее  чем через 60 дней обеспечить проведение торгов по продаже заложенного недвижимого  имущества. Однако торги так и  не были проведены, что в данном случае с учетом всех обстоятельств представляет собой существенное нарушение залогодержателем условий соглашения.

     Таким образом, соглашение об удовлетворении требований залогодержателя во внесудебном  порядке, может быть признано судом  недействительным по иску лица, чьи права нарушены этим соглашением.

        В соответствии с п.1. ст.72 залогодержатель  по договору об ипотеке предприятия  вправе обратится в суд с  требованием о досрочном выполнении  обеспеченного ипотекой обязательства  или о введении ипотечного  контроля только в двух случаях:

       - при непринятии залогодателем  предприятия мер по обеспечения  сохранности заложенного имущества;

       - при «неэффективном использовании» залогодателем этого имущества.

       Важно подчеркнуть,  что перечень оснований для  досрочного обращения взыскания на заложенное имущество, если предметом ипотеки выступают другие виды недвижимого имущества гораздо шире. Основания для досрочного обращения взыскания в тех случаях, когда предметом ипотеки являются другие виды недвижимого имущества, установлены в ст. 29-35 главы IX и ст. 50 Закона об ипотеке. Однако, применение норм этих статей к ипотеке предприятия как имущественного комплекса возможно лишь в тех случаях, когда нормами ст. 69-73 главы XII Закона об ипотеке не установлено иное. Для ипотеки предприятия как имущественного комплекса нормы статей главы XII закона об ипотеке как специальные нормы имеют приоритет по сравнению с другими общими нормами Закона об ипотеке¹⁸.

        При ипотеке предприятия залогодержатель  не вправе обратиться в суд  с иском о досрочном обращении взыскания на предмет ипотеки по каким-либо иным основаниям.

        Перечень оснований для досрочного  обращения взыскания, является  исчерпывающим для ипотеки предприятия  как имущественного комплекса.

        Кроме того, залогодержатель для  того чтобы досрочно обратить взыскание на имущество заложенного предприятия должен доказать в суде (арбитражном суде), что непринятие мер по обеспечению сохранности заложенного имущества или неэффективное использование заложенного имущества могут привести к уменьшению его стоимости. В том случае когда речь идет о принятии мер по обеспечению сохранности заложенного имуществ, ситуация является относительно простой. Гораздо сложнее залогодержателю доказать, что неэффективное использование заложенного имущества (т.е. конкретные действия залогодателя по управлению предприятием) могут привести к уменьшению его стоимости предприятия. По сути законодатель возлагает на судебный орган задачу определить является ли конкретное действие (или ряд действий) залогодателя по управлению имуществом эффективным и не приведет ли оно (они) к уменьшению стоимости заложенного имущества в будущем.