Ипотека в гражданском праве

     Арбитражный суд удовлетворил иск акционерного общества о взыскании с индивидуального предпринимателя долга по договору займа и отказал в удовлетворении требования об обращении взыскания на здание и земельный участок, заложенные предпринимателем в обеспечение исполнения им своих обязательств по договору займа. Суд указал, что при уступке прав по основному обязательству, исполнение которого обеспечено договором об ипотеке, к цессионарию переходят и права по договору об ипотеке. Как предусмотрено абзацем вторым пункта 3 статьи 47 Закона об ипотеке, уступка прав по обеспеченному ипотекой обязательству (основному обязательству) в соответствии с пунктом 1 статьи 389 ГК РФ должна быть совершена в той форме, что и договор, из которого это обязательство возникло. Так как договор займа был заключен в простой письменной форме, уступка требования, вытекающего из этого договора, хотя бы она и влекла уступку права по договору ипотеки, заключенному в нотариальной форме, должна была быть совершена в этой же форме.

     Вместе  с тем в соответствии с пунктом 2 статьи 389 ГК РФ уступка требования по сделке, требующей государственной регистрации, должна быть зарегистрирована в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом. Следовательно, переход требования по договору ипотеки в результате уступки требования по основному обязательству подлежал государственной регистрации. Истец как новый залогодержатель, к которому права по договору об ипотеке переходят не в порядке уступки права требования, а по иным основаниям, установленным законом, вправе в любой момент потребовать от учреждения юстиции внесения изменений в регистрационную запись на основании одного лишь своего собственного заявления.

     Поскольку такая государственная регистрация  к моменту вынесения судом решения еще не была произведена, то в отличие от прав по договору займа права по договору об ипотеке, обеспечивающему исполнение обязательства по возврату займа, к истцу еще не перешли».

     План  земельного участка должен быть удостоверен  органом, ответственным за проведение кадастровых работ, а планы другого недвижимого имущества - соответствующим органом учета объектов недвижимого имущества.

       В случае если отсутствуют  или не закончены работы по  кадастровому учету земельного  участка (отсутствует кадастровый номер, не установлены границы, не определено местоположение объектов недвижимости и коммуникаций на участке), государственная регистрация прав осуществляется при наличии плана участка, составленного на основании данных, имеющихся на момент государственной регистрации прав в органе кадастрового учета, в том числе натурного описания границ. До присвоения объекту недвижимого имущества кадастрового номера может использоваться условный номер, позволяющий однозначно идентифицировать указанный объект. Уточненные границы и площадь земельного участка могут быть внесены в Единый государственный реестр прав без повторной регистрации при наличии согласия в письменной форме правообладателя (правообладателей).

       В качестве доказательств уплаты  регистрационных сборов могут представляться платежные документы (платежные поручения, квитанции к приходным ордерам и т.д.), на которых должно быть указано назначение платежа.

       Государственной регистрации подлежит  также ипотека в силу закона. Осуществляется она безвозмездно  и без представления отдельного заявления. Регистрируется она одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой. Так, при государственной регистрации права собственности, возникшего в результате заключения договора ренты (п. 1 ст. 587 ГК РФ), будет также зарегистрирована ипотека заложенного недвижимого имущества.

       В п. 3 анализируется ситуация, когда  помимо заключения договора ипотеки  выдается также закладная. В  таких случаях кроме вышеуказанных  документов должны представляться закладная и ее копия, документы, названные в закладной в качестве приложений, и их копии.

       Залогодержатель в ипотечном  обязательстве может смениться  вследствие того, что будет заменен  кредитор в основном обязательстве  в результате уступки требования. Под уступкой требования понимается соглашение между кредитором обязательства и третьим лицом о передаче последнему права требования к должнику. Согласия должника на уступку требования не требуется, однако должник должен быть письменно уведомлен о переходе прав кредитора к новому лицу. Право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том же объеме и на тех же условиях, которые существовали к моменту перехода права, однако не могут переходить права, неразрывно связанные с личностью кредитора (требования об алиментах и о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью). Уступка требования, основанного на сделке, совершенной в простой письменной или в нотариальной форме, должна быть совершена в соответствующей письменной форме. Если уступается требование по сделке, требующей государственной регистрации, такая уступка должна быть зарегистрирована в порядке, установленном для данной сделки. В Законе об ипотеке подчеркивается необходимость подачи совместного заявления бывшего и нового залогодержателей, для того чтобы зарегистрировать смену залогодержателя, и перечисляется перечень документов, необходимых для того чтобы осуществить такую регистрацию.

       Пункт 5 ограничил одним месяцем  срок, в течение которого должна  быть произведена государственная регистрация ипотеки. Он исчисляется со дня поступления необходимых для регистрации ипотеки документов в орган, осуществляющий государственную регистрацию.

       В п. 6 рассматривается процедура  государственной регистрации ипотеки  и фиксируется порядок установления  даты такой регистрации. Процедура  государственной регистрации сводится  к тому, что в Едином государственном  реестре прав на недвижимое  имущество совершается соответствующая регистрационная запись. День, когда такая запись была совершена, и считается датой государственной регистрации. Государственная регистрация осуществляется с учетом очередности поступления необходимых для этого документов. Для третьих лиц ипотека считается возникшей с момента государственной регистрации ипотеки. Что касается залогодателя и залогодержателя, то ипотека считается возникшей с момента государственной регистрации самого договора ипотеки, хотя на практике эти моменты обычно совпадают.

       Пункт 1 ст. 21 Закона не содержит  определенного правила, а отсылает  к Закону о государственной  регистрации прав, имеющему специальную  ст. 20 «Основания для отказа в государственной регистрации прав». В соответствии с ней (п. 1) в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если:

      1) право на объект недвижимого  имущества, о государственной  регистрации которого просит  заявитель, не является правом, подлежащим государственной регистрации  прав в соответствии с настоящим  Федеральным законом;

      2) с заявлением о государственной  регистрации прав обратилось  ненадлежащее лицо;

      3) документы, представленные на  государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не  соответствуют требованиям действующего  законодательства;

      4) акт государственного органа или акт органа местного самоуправления о предоставлении прав на недвижимое имущество признан недействительным с момента его издания в соответствии с законодательством, действовавшим в месте его издания на момент издания;

      5) лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества;

      6) лицо, которое имеет права, ограниченные  определенными условиями, составило  документ без указания этих  условий;

      7) правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект недвижимого имущества.

       О причинах отказа, если такое  решение состоялось, заявителю сообщается  в письменной форме в срок  не более пяти дней после  окончания срока, установленного для рассмотрения заявления. Копия указанного сообщения учреждением юстиции помещается в дело правоустанавливающих документов (п. 3 ст. 20 Закона о государственной регистрации прав).

       Закон о государственной регистрации  прав (ч. 2 п. 3 ст. 20) детализирует общие нормы о судебной защите гражданских прав (ст. 11 ГК РФ) применительно к случаю отказа в государственной регистрации прав. В нем также конкретизируются случаи, при возникновении которых может быть отказано в государственной регистрации ипотеки (п. 2 ст. 29). Указанные случаи могут иметь место при следующих условиях:

      1) если ипотека указанного в  договоре недвижимого имущества  не допускается в соответствии  с законодательством Российской  Федерации (ограничения по имуществу,  которое не может быть предметом ипотеки, приведены в ст. 5 Закона об ипотеке);

      2) если содержание договора об  ипотеке или прилагаемых к  нему необходимых документов  не соответствует требованиям  государственной регистрации прав  на недвижимое имущество и  сделок с ним (требования к документам, представляемым на государственную регистрацию прав, изложены в ст. 18 Закона о государственной регистрации прав).

       Введенное понятие «отложение государственной регистрации ипотеки» и связанные с ним основания об отложении государственной регистрации (п. 2 ст. 21 Закона) имеют существенное отличие от понятия «приостановление государственной регистрации прав», содержащегося в ст. 19 Закона о государственной регистрации прав.

       Приостановление государственной  регистрации прав происходят в случаях:

       а) когда регистратор прав в  течение месяца обязан принять  необходимые меры по получению  дополнительных сведений при  возникновении у него сомнений  в наличии оснований для государственной  регистрации прав (п. 1);

       б) при направлении представленных документов на подтверждение их подлинности. Государственная регистрация прав может быть приостановлена не более чем на месяц, не считая срока «в течение месяца», указанного в п. 1. В итоге суммарный срок приостановления регистрации ипотеки по данному основанию может достигать двух месяцев (п. 2);

       в) на основании заявления в  письменной форме (с указанием  причин и срока, необходимого  для такого приостановления) правообладателя  или уполномоченного им на  то лица при наличии у него  надлежаще оформленной доверенности. Государственная регистрация прав может быть приостановлена не более чем на три месяца, при этом подача указанного заявления прерывает течение срока, установленного п. 1, а срок, истекший до подачи названного заявления, не засчитывается в новый срок (п. 3);

       г) на основании определения  или решения суда, в порядке,  установленном законодательством.

       Из смысла вышеназванных норм  ст. 19 Закона о государственной  регистрации прав следует, что  приостановление государственной  регистрации прав (в том числе и ипотеки) возможно на один месяц, на два месяца и даже на пять месяцев. Таким образом, регистрация ипотеки может растянуться на многие месяцы и поэтому вполне возможно, что у одной из сторон обоснованно пропадет интерес к сделке (например, залогодатель нашел более выгодные условия по ипотечному жилищному кредитованию) и она может отказаться от ее осуществления без каких-либо особенно неблагоприятных для себя последствий, так как все это время договор об ипотеке считается не законным, поскольку вступает в силу с момента его государственной регистрации (см. п. 2 ст. 10 Закона об ипотеке). Подобное положение дел с государственной регистрацией прав способно серьезно затруднить рыночный оборот недвижимости в целом и становление ипотеки в частности.

       В Законе «Об ипотеке» и в Законе о государственной регистрации прав по-разному изложена информативная обязанность регистратора прав в случае принятия им решения соответственно «об отложении государственной регистрации ипотеки» и «о приостановлении государственной регистрации прав».

       По Закону (п. 3 ст. 21) орган, осуществляющий  государственную регистрацию ипотеки,  принимая решение об ее отложении,  запрашивает необходимые документы  или требует устранения выявленных  несоответствий. При этом нет  указаний на то, в течение какого времени регистрирующий орган должен выполнить названную обязанность. Вместе с тем данный орган наделен полномочиями отказать в государственной регистрации ипотеки при невыполнении его требований в установленный срок.