Ипотека в гражданском праве

ign="justify">     4) название кредитного договора  или иного денежного обязательства,  исполнение которого обеспечивается  ипотекой, с указанием даты и места заключения такого договора или основания возникновения обеспеченного ипотекой обязательства;

     5) имя должника по обеспеченному  ипотекой обязательству, если  должник не является залогодателем,  и указание места регистрации  должника либо его наименование и указание места нахождения, если должник - юридическое лицо;

     6) указание суммы обязательства,  обеспеченной ипотекой, и размера  процентов, если они подлежат  уплате по этому обязательству,  либо условий, позволяющих в  надлежащий момент определить эту сумму и проценты;

     7) указание срока уплаты суммы  обязательства, обеспеченной ипотекой, а если эта сумма подлежит  уплате по частям - сроков (периодичности)  соответствующих платежей и размера  каждого из них либо условий,  позволяющих определить эти сроки и размеры платежей (план погашения долга);

     8) название и достаточное для  идентификации описание имущества,  на которое установлена ипотека,  и указание места нахождения  такого имущества;

     9) денежную оценку имущества, на  которое установлена ипотека, а в случаях, если установление ипотеки является обязательным в силу закона, денежную оценку имущества, подтвержденную заключением оценщика;

     10) наименование права, в силу  которого имущество, являющееся  предметом ипотеки, принадлежит  залогодателю, и органа, зарегистрировавшего это право, с указанием номера, даты и места государственной регистрации, а если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды - точное название имущества, являющегося предметом аренды, в соответствии с подпунктом 8 настоящего пункта и срок действия этого права;

     11) указание на то, что имущество,  являющееся предметом ипотеки,  обременено правом пожизненного  пользования, аренды, сервитутом, иным  правом либо не обременено  никаким из подлежащих государственной  регистрации прав третьих лиц на момент государственной регистрации ипотеки;

     12) подпись залогодателя, а если  он является третьим лицом,  также и должника по обеспеченному  ипотекой обязательству;

     13) сведения о государственной регистрации  ипотеки, предусмотренные пунктом 2 статьи 22 Закона об ипотеке;

     14) указание даты выдачи закладной  первоначальному залогодержателю.  В случае выдачи закладной  при ипотеке в силу закона  включение в закладную данных, указанных в подпункте 10 настоящего  пункта, обеспечивается органом, осуществляющим государственную регистрацию ипотеки. Порядок включения этих данных в закладную определяется статьей 22 Закона об ипотеке.

     Документ, названный "закладная", в котором  тем не менее отсутствуют какие-либо данные, указанные в подпунктах 1 - 14 настоящего пункта, не является закладной и не подлежит выдаче первоначальному залогодержателю.

     По  соглашению между залогодателем  и залогодержателем в закладную  могут быть включены также данные и условия, не предусмотренные пунктом 1 настоящей статьи.

     При недостаточности на самой закладной места для отметок о новых владельцах и частичном исполнении обеспеченного ипотекой обязательства либо записи иных необходимых сведений к закладной прикрепляется добавочный лист, надписи и отметки на котором делаются таким образом, чтобы они начинались на закладной и заканчивались на этом листе.

     Все листы закладной составляют единое целое. Они должны быть пронумерованы  и скреплены печатью органа, осуществляющего  государственную регистрацию прав. Отдельные листы закладной не могут быть предметом сделок.

     При несоответствии закладной договору об ипотеке или договору, обязательство  из которого обеспечено ипотекой, верным считается содержание закладной, если ее приобретатель в момент совершения сделки не знал и не должен был знать о таком несоответствии. Это правило не распространяется на случаи, когда владельцем закладной является первоначальный залогодержатель.

     Законный  владелец закладной вправе требовать  устранения указанного несоответствия путем аннулирования закладной, находящейся в его владении, и одновременной с этим выдачи новой закладной, если требование было заявлено немедленно после того, как законному владельцу закладной стало известно о таком несоответствии.

     Составитель закладной несет ответственность  за убытки, возникшие в связи с указанным несоответствием и его устранением.

     К закладной могут быть приложены  документы, определяющие условия ипотеки  или необходимые для осуществления  залогодержателем своих прав по закладной.

     Если  документы, прилагаемые к закладной, не названы в ней с такой степенью точности, которая достаточна для их идентификации, и в закладной не сказано, что такие документы являются ее неотъемлемой частью, такие документы необязательны для лиц, к которым права по закладной перешли в результате ее продажи, залога или иным образом.

       Также законом введено правило  о возникновении в соответствующих  случаях ипотечных отношений  в силу закона при наступлении  определенных обстоятельств (в  данном случае - при приобретении  жилья за счет кредита банка  или иной кредитной организации).

     Хотелось  бы также рассмотреть нормы Закона РФ «О залоге» и ГК РФ, регулирующие связанные с залогом отношения и применяемые к ипотечным отношениям помимо норм Закона «Об ипотеке», не продублированные им или продублированные лишь частично. Фактически в настоящее время из всего Закона РФ «О залоге» действуют и подлежат применению к ипотечным отношениям помимо норм Закона «Об ипотеке»:

       а) нормы разд. 4 Закона РФ «О залоге» о залоге прав - применительно к ипотеке права аренды недвижимого имущества.

       б) нормы ст. 18 Закона РФ «О залоге» о ведении залогодателем книги записи залога;

       В ГК РФ мы находим значительно  большее число норм о залоге, не продублированных законом  или продублированных лишь частично, и применимых в силу этого  к ипотечным отношениям как к разновидности залога помимо норм Закона «Об ипотеке». ГК РФ (ст. 64 и п. 3 ст. 65 Закона об ипотеке) устанавливают очередность удовлетворения требований кредиторов ликвидируемого (в том числе через процедуру банкротства) юридического лица. Эта очередность предоставляет некоторым категориям кредиторов преимущество перед залогодержателями, что является исключением из общего правила, установленного ст. 334 ГК РФ и ст. 1 Закона об ипотеке. В соответствии со ст. 338 ГК РФ залогодержатель может согласно условиям договора об ипотеке наложить на заложенную недвижимость знаки (например, повесить на дверях или на стене у входа объявления), свидетельствующие о залоге. Такой залог называется твердым. Аналогичных норм в Законе «Об ипотеке» нет, поэтому ст. 338 ГК РФ применяется к ипотечным отношениям.

       Действие ч. 1 п. 2 ст. 346 ГК РФ распространяется  также и на все не указанные  в п. 1 ст. 40 Закона об ипотеке  случаи распоряжения залогодателем  заложенной недвижимостью (в частности,  на подселение залогодателем - физическим лицом на заложенную жилплощадь членов семьи залогодателя). Соответственно к вышеупомянутым случаям подлежит применению и норма подп. 3 п. 2 ст. 351 ГК РФ. Статья 349 ГК РФ установлено дополнительное обстоятельство (отсутствие залогодателя при невозможности установить место его нахождения), исключающее возможность обращения взыскания на заложенную по договору об ипотеке недвижимость во внесудебном порядке. Норма п. 5 ст. 350 ГК РФ о праве залогодержателя при недостаточности взыскания по условиям ипотеки для покрытия всех его требований к должнику на обращение взыскания на иное имущество должника (неважно, является таковым залогодатель или иное лицо) применяется при наличии ипотечных отношений на общих основаниях (как и при наличии иных видов залога).

       Правовую основу ипотечного жилищного  кредитования составляют федеральные  (общероссийские) и местные нормативные  правовые акты. Федеральную правовую  базу ипотечного жилищного кредитования  в настоящее время образуют:

      - Гражданский кодекс РФ (части  первая, вторая и третья);

      - Федеральный закон от 16 июля 1998 г. «Об ипотеке (залоге недвижимости)» с последующими изменениями и дополнениями;

      - постановление Правительства РФ  от 11 января 2000 г. N 28 «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации». Этим постановлением была одобрена концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в России, утвержден план подготовки проектов нормативных правовых актов, обеспечивающих развитие системы ипотечного жилищного кредитования в России, а также рекомендовано органам исполнительной власти субъектов Российской Федерации и органам местного самоуправления разрабатывать на основе Концепции развития системы ипотечного жилищного кредитования в России региональные программы ипотечного жилищного кредитования.

     Требования, носящие не денежный характер, не могут  удовлетворяться за счет стоимости  заложенной недвижимости. Обязательства, обеспечиваемые ипотекой, подлежат бухгалтерскому учету кредитором и должником, если они являются юридическими лицами, в порядке, установленном законодательством Российской Федерации о бухгалтерском учете.

       Обязательства, возникшие как  неденежные (например, по оказанию  должником кредитору услуг, выполнению  работ, поставке товара), могут  в дальнейшем трансформироваться (например, в порядке п. 2 ст. 487 ГК РФ) в денежные обязательства (возврат аванса, возмещение убытков и т.п.). В таких случаях договор об ипотеке может иметь место - сообразно с предполагаемой указанной трансформацией первоначального обязательства, так как возможно появление в будущем оснований для предъявления кредитором именно денежных требований.

     Ипотека обслуживает основное обязательство. В ст. 2 Закона об ипотеке, приведен перечень обязательств, обеспечиваемых ипотекой, включающий в себя следующие из них:

      - кредитный договор (ст. 819 ГК РФ);

      - договор займа (ст. 807 ГК РФ);

      - договор иного обязательства,  в том числе обязательства,  основанного на купле-продаже  (ст. 454 ГК РФ), аренде (ст. 606 ГК РФ), подряде (ст. 702 ГК РФ);

      - другой договор (ст. 420 ГК РФ); причинение вреда (пп. 6 п. 1 ст. 8 ГК РФ).

       Данный перечень не носит исчерпывающего  характера и может быть расширен, поскольку имеется оговорка «если иное не предусмотрено федеральным законом».

       Если сторонами ипотечных правоотношений являются юридические лица, то обязательства, в отношении которых установлена ипотека, подлежат бухгалтерскому учету (ч. 2 ст. 2 Закона). Основы регулирования бухгалтерского учета в Российской Федерации установлены Законом о бухгалтерском учете. В соответствии с его положениями (п. 2 ст. 1) объектами бухгалтерского учета являются имущество организаций, их обязательства и хозяйственные операции, осуществляемые организациями в процессе их деятельности. Общие правила, содержащиеся в Законе о бухгалтерском учете, детализируются в других нормативных правовых актах.

     Согласно  п. 1 ст. 807 ГК РФ, по договору займа деньги или иные вещи, определенные родовыми признаками, передаются заимодавцем  в собственность заемщику. Порядок  выдачи займа, его возврата, начисления и уплаты процентов и штрафных санкций определен в ГК РФ (гл. 42). В соответствии с ГК РФ договором займа или нормативными правилами могут быть установлены особенности использования и учета заемных средств.

       Залог обеспечивает требование  в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения.

     Особая  ситуация имеет место в случае, если в договоре об ипотеке указана  общая твердая сумма требований залогодержателя, обеспеченных ипотекой. В отношении этой ситуации в п. 3 ст3 Закона об ипотеке также конкретизируются положения ст. 337 ГК РФ. Введены ограничения для обязательства должника перед залогодержателем в части, превышающей эту сумму. Исключение сделано для требований, возникших по следующим основаниям:

      - возмещение судебных издержек  и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество (ст. 82 Закона об исполнительном производстве);

      - возмещение расходов по реализации  заложенного имущества (п. 1 ст. 77 Закона об исполнительном производстве).

     Законодатель довольно часто использует диспозитивную норму, выраженную в формуле «если договором не предусмотрено иное». Таким образом, законодатель разрешает участникам ипотечных правоотношений выбрать наиболее приемлемый вариант поведения, и благодаря этому он на практике реализует один из основополагающих принципов рыночных отношений, сформулированный в ст. 421 ГК РФ, согласно которому граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Наличие вариативности в подходах к условиям договора позволяет сторонам строить свои взаимоотношения по собственному усмотрению применительно к конкретной ситуации, не выходя при этом за рамки действующих правовых норм.