Ипотека в гражданском праве

       В ст.4 Закона об ипотеке в общем виде говорится о тех дополнительных расходах, которые может понести залогодержатель в соответствии с условиями договора или в силу необходимости обеспечить сохранность заложенного имущества. В частности, они могут включать расходы на его содержание, охрану, погашение задолженности залогодателя по связанным с этим имуществом налогам, сборам или коммунальным платежам. По общему правилу такие расходы возмещаются за счет заложенного имущества, однако ничто не препятствует залогодержателю включить в договор об ипотеке условие об уплате залогодателем определенной суммы, из которой и будут покрываться указанные расходы.

       Объектами договора ипотеки могут  быть: здания, сооружения, жилые и  нежилые помещения, кондоминиумы, предприятия как имущественные  комплексы, воздушные и морские  суда, а также земельные участки,  не ограниченные в обороте.  В принципе, именно этот перечень и указан в п. 4 ст. 1 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Ипотека может быть установлена на любое недвижимое имущество, не изъятое из оборота. Но именно кредитование под залог жилой недвижимости, по мнению многих исследователей, является наиболее перспективной и значимой для экономики формой ипотечного кредитования. Жилье в силу присущих ему характеристик - недвижимого характера, определенной стандартизированное, легкой оценки, наличия ликвидного рынка - является идеальным средством обеспечения обязательств. Наличие собственного жилья является важной характеристикой для лиц так называемого «среднего класса», поэтому угроза его потери становится сильнейшим стимулом своевременного исполнения обязательств. Эксперты отмечают, что ипотека формирует у человека, взявшего ипотечный кредит, новую мотивацию, направленную на повышение уровня доходов, заинтересованность в устойчивом развитии общества и стабильности права собственности. Долгосрочность кредитования под залог жилого помещения дает возможность заемщику не только расплатиться по предоставленному кредиту, но и использовать оставшиеся свободные средства на иные нужды.

       Жилым помещением, которое может  быть объектом ипотеки, признается  помещение, предназначенное для  проживания граждан, признанное в установленном порядке пригодными для проживания, отвечающие санитарным и техническим нормам и учтенные органами инвентаризационного учета в качестве жилых. Пригодность жилого помещения для проживания определяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством. Указанное помещение должно находится в собственности залогодателя. Не могут являться объектом ипотеки жилые дома из муниципального жилого фонда, предоставленные гражданам на условиях найма, а также служебные жилое помещения. Помещения, предназначенные для временного проживания (летние садовые домики, общежития, гостиницы-приюты, дома маневренного фонда, и т.д.) также не могут являться объектом жилищной ипотеки. Таким образом, непосредственным объектом жилищной ипотеки может являться жилой дом, квартира, либо их обособленные (изолированные) части.

       Гражданский кодекс РФ (п. 3 ст. 340), а также ст. 42 Федерального закона  «Об ипотеке (залоге недвижимости)» устанавливают, что ипотека здания или сооружения допускается лишь с одновременной ипотекой земельного участка, на котором расположено здание (сооружение), либо части этого земельного участка, достаточного для функционального обеспечения закладываемого здания (сооружения), либо правом пользования им. Данное положение основано на принципе единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов, и вполне естественно, когда речь идет об отдельно стоящем здании или сооружении, но совершенно не применимо к залогу квартиры в многоквартирном жилом доме, либо офиса в крупном офисном здании - то есть в тех ситуациях, когда собственник помещения не обладает и не может обладать никакими документально подтвержденными правами на прилегающий к зданию земельный участок. Введенное ГК РФ и Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ограничение длительное время фактически препятствовало развитию жилищной ипотеки, а также делало невозможным получение кредита под залог помещений для мелких фирм, не обладавших правом собственности либо аренды на землю.

       Залогодателем может быть собственник либо лицо, которому предмет залога принадлежит на праве хозяйственного ведения и который вправе распоряжаться указанным имуществом. Основание такого требования вполне объяснимо. Залог имущества предполагает возможность его продажи, а это означает, что устанавливать залог может только лицо, у которого есть право продажи соответствующего имущества. Лицо, владеющее имуществом на праве хозяйственного ведения, не вправе распоряжаться недвижимым имуществом без согласия собственника (ч. 2 ст. 295 ГК РФ), таким образом, договор ипотеки может быть заключен только с собственником недвижимого имущества либо при его непосредственном согласии (п. 3 ст. 6 ФЗ «Об ипотеке»). Действующее российское законодательство устанавливает и иные ограничения в отношении лиц, которые могут выступать в качестве залогодателей. Например, государственные научные центры не могут передавать закрепленное за ними государственное имущество в залог (п. 11 Постановления Совета Министров РФ от 25 декабря 1993 г. «О первоочередных мерах по обеспечению деятельности государственных научных центров в Российской Федерации»).

       Как известно, содержание права  собственности определяется как  триада прав (п. 1 ст. 209 ГК РФ) - право  владения, право пользования и  право распоряжения своим имуществом. Право владения и пользования в отношении вещи могут быть и у несобственников вещи, - например, у арендатора или залогодержателя (при закладе). Однако только собственник вправе совершать в отношении своего имущества любые действия, не противоречащие закону и не нарушающие права третьих лиц. При залоге триада правомочий собственника приобретает усеченный вид. Залогодатель может владеть имуществом, т.е. реально им обладать и пользоваться, а также извлекать из имущества пользу, выгоду, для которых оно предназначено. Однако в отношении правомочия распоряжаться, т. е. определять юридическую судьбу недвижимости, для залогодателя вводятся существенные ограничения. Поскольку залогодержателем в отношении заложенного имущества является кредитор, постольку лишь только по согласованию с ним можно, например, сдавать недвижимость в аренду (коммерческий наем) или осуществлять иное распорядительное действие¹¹.

       Следовательно,  как отмечает Толкушин А.В., залогодатель не вправе распоряжаться принадлежащим ему недвижимым имуществом абсолютным образом. Все вышеуказанные права и обязанности залогодателя должны находить свое отражение в договоре об ипотеке. Необходимо отметить, что в ряде случаев даже собственник не вправе распоряжаться имуществом единолично. Так, для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью либо иной сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) государственной регистрации, необходимо получение нотариально удостоверенного согласия другого супруга, даже если имущество формально принадлежит только одному из супругов. В противном случае сделка может быть признана недействительной по требованию супруга, чье нотариальное согласие не было получено (п. 3 ст. 35 СК РФ)¹².

       Возможность залога имущества,  находящегося в общей совместной  собственности, возникает только по согласию всех собственников, которое должно быть дано в письменной форме (п. 1 ст. 7 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»). Согласие всех физических лиц, являющихся собственниками общей совместной собственности, должно быть нотариально удостоверено. Согласие юридических лиц может даваться в простои письменной форме, с соблюдением требований, предъявляемых к такого рода документам. Таким образом, ч. 2 п. 1 ст. 7 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» должна быть изложена в следующей редакции: «Если федеральным законом не установлено иное, согласие физических лиц, являющихся собственниками имущества, должно быть нотариально удостоверено, согласие юридических лиц дается в простой письменной форме».

       В соответствии с п. 5 ст. 74 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» допускается ипотека квартиры, находящейся в собственности несовершеннолетних, ограниченно дееспособных либо недееспособных лиц. ГК РФ в ст.ст. 26-38 подробно регулирует правила заключения сделок с участием таких лиц. Семейный кодекс РФ (ст. 60) также освещает этот вопрос. В целом нужно признать правомерным и оправданным введение такой нормы в законодательство, однако на практике такая сделка сопряжена со значительными трудностями и практически невозможна. Во-первых, несовершеннолетний, не имеющий собственного заработка, вряд ли сможет являться заемщиком по договору кредита, гак как возможность заключения такой сделки прямо отрицается ст. 26 и 28 ГК РФ. Лицо, признанное недееспособным, также вправе совершать только мелкие бытовые сделки. Таким образом, такие лица могут выступать только залогодателями, не являющимися должниками.

     Как подчеркивает, Крупский А.К., здесь мы видим широкое поле для злоупотреблений, ущемляющих права и интересы несовершеннолетних и недееспособных лиц. С другой стороны, указанные лица, достигнув совершеннолетия, либо получив статут дееспособных, могут потребовать признания договора ипотеки недействительным по основаниям, предусмотренным ст. 178 и 179 ГК РФ, таким образом, заключение договора ипотеки с имуществом таких лиц является крайне рискованной сделкой. Во-вторых, права недееспособных и несовершеннолетних лиц подлежат особой охране со стороны государства и, в соответствии с подзаконными нормативными актами, сделки, направленные на отчуждение жилых помещений, в которых проживают несовершеннолетние либо недееспособные, а равно залог таких помещений не рекомендуется. Кроме того, указанные лица не могут быть выселены из занимаемого ими жилого помещения без предоставления помещения, адекватного утерянному, то есть практически не могут быть выселены из заложенного помещения. Таким образом, данная норма является исключительно декларативной и не будет подлежать применению в ближайшем будущем¹³.

       Залог собственником доли в  общей долевой собственности осуществляется им самостоятельно. От имени юридического лица договор подписывается уполномоченным лицом (ст. 53 ГК РФ). По общему правилу руководитель юридического лица действует на основании учредительных документов без особой доверенности. Все остальные должностные лица действуют от имени юридического лица на основании доверенности, и в пределах указанных в ней полномочий. В соответствии с п. 5 ст. 185 ГК РФ доверенности от имени юридического лица выдаются за подписью его руководителя или иного лица, уполномоченного на это его учредительными документами, с приложением печати этой организации. При этом нужно учитывать также правило ст. 185 ГК РФ о том, что доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы (а таковой является ипотека), должна быть нотариально удостоверена.

2.2.Государственная регистрация ипотеки

     В соответствии со ст. 1 Закона о госрегистрации прав ипотека как отдельный вид  права включена в ограничения (обременения) - наличие установленных законом  или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условий, запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества (сервитута, ипотеки, доверительного управления, аренды, ареста имущества и др.).

       Положения п. ст.19 Закона об ипотеке корреспондирует с нормой п. 4 ст. 2 Закона о госрегистрации прав, содержащей уточнение «по месту нахождения недвижимого имущества в пределах регистрационного округа».

       Регистрационный округ - территория, на которой действует учреждение юстиции, осуществляющее государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Регистрационные округа создаются субъектами Российской Федерации в границах, как правило совпадающих с границами административно-территориальных единиц.

       В п. 1 ст.20 Закона об ипотеке перечислены документы, необходимые для государственной регистрации ипотеки. Сама регистрация осуществляется в соответствии с Законом о регистрации прав на недвижимое имущество. Документы, представляемые на регистрацию, должны отвечать всем необходимым требованиям, установленным для документов вообще, и представляться в двух экземплярах, один из которых должен быть подлинником (за исключением актов органов государственной власти и актов органов местного самоуправления) и после государственной регистрации прав должен быть возвращен правообладателю. В частности, тексты документов, представляемых на государственную регистрацию прав, должны быть написаны разборчиво, наименования юридических лиц - без сокращений, с указанием мест их нахождения. Фамилии, имена и отчества физических лиц, адреса их места жительства должны быть написаны полностью.

       Документами, указанными в качестве  приложения в договоре об ипотеке,  могут быть планы, схемы, чертежи и т.д., конкретизирующие расположение заложенной недвижимости и ее привязку к земле, доверенности представителей и т.д. При получении заявления на регистрацию соответствующее должностное лицо вносит об этом запись в Книгу учета документов и выдает заявителю расписку в получении документов с указанием их перечня и даты представления.

       Не подлежат приему на государственную  регистрацию прав документы, имеющие  подчистки либо приписки, зачеркнутые  слова и иные не оговоренные  в них исправления, документы, исполненные карандашом, а также документы с серьезными повреждениями, не позволяющие однозначно истолковать их содержание.

     Долгое  время на практике был дискуссионным  вопрос: подлежит ли государственной  регистрации соглашение об уступке  права по обеспеченному ипотекой основному обязательству должно?