Ипотека в гражданском праве

     Решением  от 16.07.2004 суд, руководствуясь ст.167, 168 ГК РФ Федерации, 69 Закона об ипотеке в  удовлетворении иска отказал, поскольку  требования истца основаны на недействительной сделке. Договор ипотеки от 15.10.2001 суд расценил не соответствующим требованиям статьи 69 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

     В апелляционной инстанции решение  не пересматривалось.

     На  состоявшийся по делу судебный акт акционерный коммерческий Сберегательный банк Российской Федерации в лице Удмуртского отделения №1574 подал в Федеральный арбитражный суд Уральского округа кассационную жалобу, в которой просит отменить решение Арбитражного суда УР и принять новое - об удовлетворении исковых требований в полном объеме.

     По  мнению заявителя, суд неправильно  применил нормы материального права - статью 69 Федерального закона «Об  ипотеке (залоге недвижимости)» и  ошибочно не принял во внимание то, что  в рассматриваемой ситуации в залог передается помещение как отдельный вид объекта недвижимости, а не здание или сооружение. С точки зрения истца, в силу пункта 3 статьи 69 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в этом случае не требуется одновременной ипотеки земельного участка.

     Отказав истцу в иске, суд не учел правила  части 2 статьи 62 названного Закона, согласно которой ипотека земельного участка  может быть установлена только на земельный участок, выделенный в  натуре из земель, находящихся в  общей долевой собственности. Выделить же часть доли, расположенной под передаваемыми в ипотеку помещениями, невозможно. Кроме того, раздел земельного участка в натуре на момент заключения договора ипотеки противоречил требованиям законодательства (пункту 4 Основных положений государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации).

     В судебном заседании представитель  акционерного коммерческого Сберегательного  банка Российской Федерации в  лице Удмуртского отделения №1574 поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе.

     Законность  решения от 16.07.2004 Арбитражного суда УР по данному делу проверена Федеральным арбитражным судом Уральского кого округа в порядке, установленном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

     Изучив  материалы дела и доводы кассационной жалобы, суд округа не нашел оснований  для пересмотра обжалуемого судебного  акта.

     Как видно из материалов дела, акционерный  коммерческий Сберегательный банк Российской Федерации и общество с ограниченной ответственностью «Портал» (далее ООО «Портал») заключили договор об открытии невозобновляемой кредитной линии от 11.10.2001 №45206227, по условиям которого банк открыл заемщику кредитную линию с лимитов средств в сумме 264 000 000 рублей на 12 месяцев с уплатой 22 процентов годовых для пополнения оборотных средств и при условии, что остаток ссудной задолженности не будет превышать 88 000 000 рублей. Дополнительным соглашением от 10.10.2002 договор пролонгирован до 25.09.2003.

     Заемщик частично погасил кредит. Решением Арбитражного суда УР от 12.11.2003 по делу №А11-5783/2003-К15/261 с ООО «Портал» в пользу акционерного коммерческого Сберегательного банка Российской Федерации в лице Удмуртского отделения №1574 взыскано 88 000 000 рублей долга, 2 830 465 рублей 75 копеек процентов и 100 000 рублей расходов по уплате государственной пошлины.

     В обеспечение возврата кредитных  средств по данному договору спорящие стороны заключили договор ипотеки  от 15.10.2001, согласно которому ответчик передал в залог истцу объекты недвижимости: часть помещений производственного корпуса №4 общей площадью 17 44,9 квадратного метра, расположенного по адресу: УР, г. Ижевск, ул. Гагарина, д. 2; часть помещений производственного корпуса №1 общей площадью 11 379,3 квадратного метра, расположенных в четырехэтажном кирпичном корпусе №1, находящихся по адресу: УР, г. Ижевск, ул. Ленина, д. 13; часть помещений административно-бытового производственного корпуса площадью 6 397,2 квадратного метра, расположенных в четырехэтажном панельном корпусе, находящемся по адресу: УР, г. Ижевск, ул. Гагарина, д. 2. ( т. 1, л.д. 37-40).

     Неисполнение  должником - ООО «Портал» - обязательства  по погашению долга и процентов  послужило основанием предъявления банком настоящего иска к залогодателю.

     При разрешении спора суд установил, что предметом залога являются объекты  недвижимости, принадлежащие ОАО  «Ижметалснаб» на праве собственности. Данные обстоятельства подтверждены свидетельствами о государственной регистрации права от 16.03.2000, 05 и 10.10.2001. Кроме того, ответчик владел земельными участками, на которых расположены передаваемые в залог объекты недвижимости, на праве общей долевой собственности, что подтверждено договором купли-продажи земельных участков от 27.02.1995, договором установления долей от 19-2733.09.2001, свидетельством о государственной регистрации права от 08.10.2001, дубликатом №22 свидетельства на право собственности на землю 9Р-1У33-17 №991000 от 24.04.1995. Однако доли земельных участков предметом договора ипотеки не являлись.

     Согласно  пункту 3 статьи 340 ГК РФ, статье 69 Закона, ипотека здания или сооружения допускается  только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого  участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части.

     При заключении договора ипотеки от 15.10.2001 - залога недвижимости стороны не соблюли  приведенное выше требование, поэтому суд правомерно на основании статьи 168 ГК РФ признал данный договор недействительным (ничтожным), как противоречащий закону.

     Довод заявителя жалобы о том, что в  залог передано помещение как  отдельный вид объекта недвижимости и правила об одновременной ипотеке земельного участка не применимы, не заслуживает внимания, поскольку передаваемое помещение относится к недвижимому имуществу и на него как на часть здания распространяется правовой режим, установленный для зданий и сооружений.

     Ссылка  банка на необходимость применения в спорной ситуации статьи 62 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и невозможность выдела в натуре земельных участков, на которых расположены заложенные объекты, обоснованно отклонена судом, так как названная норма права устанавливает порядок залога земельных участков. В данном случае предметом залога является недвижимое имущество и отношения сторон регулируются статьей 69 упомянутого Закона».

     В центре данного спора - вопрос разграничение  помещений, и зданий (сооружений) как различных объектов недвижимости. На наш взгляд, при решении данного вопроса, применимо, по аналогии, разъяснение ВАС РФ данное в Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июня 2000 г. №53: «Принимая во внимание то, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, и то, что в ГК РФ отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды должны применяться правила пункта 2 статьи 651 ГК РФ» (п.2).

      Постоянное (бессрочное) пользование земельными участками регламентировано в ст. 20 Земельного кодекса РФ.

        В постоянное (бессрочное) пользование  земельные участки предоставляются государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления (п. 1 ст. 20 Земельного кодекса РФ). В соответствии с Федеральным законом от 25.10.2001 N 137-ФЗ юридические лица, за исключением вышеуказанных, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность по своему желанию до 1 января 2010 г. в соответствии с правилами ст. 36 Земельного кодекса РФ.

        Гражданам земельные участки  в постоянное (бессрочное) пользование  не предоставляются (п. 2 ст. 20 Земельного  кодекса РФ).

        Часть 1 ст.69 Закона об ипотеке  воспроизводит правило п. 2 ст. 340 ГК РФ, используя ссылку на него. При ипотеке предприятия право залога распространяется на все входящее в его состав имущество, включая права требования и исключительные права, в том числе приобретенные в период ипотеки, если иное не предусмотрено законом или договором. В соответствии с данным правилом если следовать логике, то в состав имущества также следует включать доходы и продукцию, получаемые в результате осуществления производственной (предпринимательской) деятельности. Это также следует из п. 1 ст. 132 ГК РФ. Им установлено, что имущественный комплекс, в котором все материальные и нематериальные активы, входящие в него, используются для предпринимательской деятельности, признается предприятием.

        В ч. 2 ст.69 Закона об ипотеке  содержится дословное повторение нормы п. 3 ст. 340 ГК РФ. Данная норма предусматривает связанность отдельных объектов недвижимости при их залоге, но из-за различий в регулировании прав на здания или сооружения и земельные участки реализовать ее на практике очень сложно. Поэтому в п. 45 Постановления пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июля 1996 г. N 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» было дано необходимое разъяснение.

        Данное правило подлежит применению в случаях, когда лицо, выступающее в роли залогодателя здания или сооружения, является собственником или арендатором соответствующего земельного участка. Если такое лицо по договору ипотеки передает в залог только здание или сооружение, а земельный участок либо право его аренды не является предметом залога, такой договор должен считаться ничтожной сделкой (ст. 168  ГК РФ)¹⁶.

        В остальных случаях, когда  залогодатель здания или сооружения  не является собственником или  арендатором земельного участка, договор ипотеки не может считаться не соответствующим законодательству на основании п. 3 ст. 340 ГК РФ. Права залогодателя, а при обращении взыскания на здание или сооружение - и права покупателя на земельный участок должны определяться исходя из ст. 37 Земельного кодекса РФ, согласно которой при переходе права собственности на строение, сооружение или при передаче их другим юридическим лицам или гражданам вместе с этими объектами переходит и право пользования земельными участками.

        Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком - ограниченное вещное право в отношении участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности. Оно заключается в возможности владения и пользования земельным участком в целях и пределах, установленных законом и актом о предоставлении участка в пользование (ст. 268 и 269 ГК РФ).

        В отношении этого права на  земельный участок, на котором  находится предприятие, здание  или сооружение, Закон об ипотеке  (ч. 3 ст. 69) устанавливает императивную  норму, по которой право залога не распространяется на принадлежащее залогодателю право постоянного пользования таким земельным участком.

        В ст.69 Закона об ипотеке повторено  общее правило (ст. 552 ГК РФ) о  том, что приобретатель объекта  недвижимости одновременно с приобретением права собственности на недвижимое имущество получает соответствующие права на земельный участок.

      В ст.70 Закона об ипотеке устанавливаются  особенности ипотеки предприятия  как имущественного комплекса, относящиеся  к:

       - получению согласия собственника имущества или уполномоченного им органа на передачу предприятия в ипотеку (п. 1);

       - составу заложенного имущества  при ипотеке предприятия (п. 2 и  3)

       - оценке заложенного имущества  (п. 3);

       - обязательным приложениям к  договору об ипотеке (п. 3).

        без получения согласия собственника  имущества или уполномоченного  им органа), ничтожен.

        Если речь идет о ситуациях,  когда в качестве залогодателя  выступает не собственник закладываемого  предприятия, а субъект иного  права, в частности субъект  права хозяйственного ведения (государственные и муниципальные предприятия), то передача предприятия в ипотеку допускается при наличии согласия собственника имущества, относящегося к предприятию, или уполномоченного им органа. Договор об ипотеке предприятия, заключенный с нарушением этого требования (т.е. заключенный

      Таким образом, положения п. 1 ст.70 Закона об ипотеке распространяются на те договоры ипотеки, предметом которых являются имущественные комплексы (предприятия), принадлежащие государственным  или муниципальным унитарным предприятиям на праве хозяйственного ведения. Если речь идет о федеральной собственности, такое согласие должно давать Министерство имущественных отношений РФ, а если о собственности субъектов Федерации и муниципальной собственности - соответствующие комитеты по имуществу.